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??今年，正榮地產(chǎn)不設(shè)立任何具體銷售目標(biāo)。

??3月31日，正榮地產(chǎn)召開2021年業(yè)績(jī)會(huì)，公司董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝對(duì)正榮當(dāng)下及未來(lái)發(fā)展作了闡述，直面正榮流動(dòng)性危機(jī)。

??他說(shuō)，2021年對(duì)正榮乃至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，都是非常不同的一年。自四季度起，包括正榮在內(nèi)很多公司的銷售受到影響，也無(wú)法在公開資本市場(chǎng)再融資。但正榮一直在努力自救，目前正在以合作方協(xié)商提前退出部分合作項(xiàng)目，出售物業(yè)，盤活項(xiàng)目受限資金。

??報(bào)告期內(nèi)，正榮地產(chǎn)累計(jì)合約銷售金額為1456億元，同比增長(zhǎng)2.6%；實(shí)現(xiàn)收入369.92億元，同比增長(zhǎng)2.4%；毛利53.82億元，同比減少22.04%；歸屬股東凈利潤(rùn)8.09億元，同比減少69.48%；核心純利22.84億元，同比減少30.9%。

??“我們對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展前景還是持有審慎態(tài)度，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)面臨‘控負(fù)債、降杠桿’的政策基調(diào)以及在面對(duì)資本市場(chǎng)信心重塑上的壓力。”黃仙枝說(shuō)，但我們認(rèn)為政策已經(jīng)見底，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)慢慢回暖。相信給予公司一年時(shí)間，正榮可以逐步穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，流動(dòng)性會(huì)得以修復(fù)，債務(wù)問(wèn)題得以妥善解決。

??梳理20-30個(gè)合作項(xiàng)目洽談轉(zhuǎn)讓

??自遭遇“股債雙殺”深陷流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，正榮地產(chǎn)資金狀況及如何自救，一直是市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。

??除與投資人協(xié)商交換要約外，正榮地產(chǎn)正在通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓自救。

??3月27日，繼正榮地產(chǎn)將多個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓予合作方美的置業(yè)后，又以1.56億元將佛山一項(xiàng)目所持51%股權(quán)賣給了新希望地產(chǎn)。

??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋表示，目前公司已經(jīng)梳理和鋪排了20-30個(gè)合作項(xiàng)目，也在積極和合作方包括一些地方國(guó)企、央企進(jìn)行洽談和股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作。另外公司自持的一些商業(yè)物業(yè)，目前約有12個(gè)總體建筑面積接近80萬(wàn)平方米公司支持的投資型項(xiàng)目，這些整體的投資型物業(yè)的供應(yīng)價(jià)值大概有100億元，凈值約有40億元。

??“公司希望通過(guò)提前退出部分項(xiàng)目，盤活受限資金。同時(shí)出售這些項(xiàng)目和資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金提早回籠，降低整體負(fù)債規(guī)模。”李洋說(shuō)。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)剔除合約負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至74.9%，現(xiàn)金短債比為1.14倍，凈負(fù)債率85.5%。

??受境外資本市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境巨變，美元債在總?cè)谫Y中占比29%的正榮地產(chǎn)受到不小影響。截至2021年年末，正榮地產(chǎn)未來(lái)一年內(nèi)到期的債務(wù)約344億元，境外債約64.9億，境內(nèi)債則至今無(wú)任何實(shí)質(zhì)性違約的情況。

??據(jù)介紹，正榮地產(chǎn)的境外債2021年已完成61.8億票據(jù)的置換，2022年3月29日完成了5筆優(yōu)先票據(jù)的交換要約和1筆永續(xù)資本證券的展期，通過(guò)修訂條款避免了發(fā)生交叉違約的風(fēng)險(xiǎn)，境內(nèi)也在3月完成了一筆ABS的展期。

??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健表示，其他的短期債務(wù)，公司會(huì)根據(jù)銷售回款、自身現(xiàn)金流情況安排，并且會(huì)積極與金融機(jī)構(gòu)友好協(xié)商。

??從整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)來(lái)看，保交付、搶回款、售資產(chǎn)、緩拿地、調(diào)結(jié)構(gòu)、活債務(wù)已成為正榮地產(chǎn)2022年工作的主基調(diào)。

??黃仙枝認(rèn)為，今年以來(lái)，信貸環(huán)境保持比較寬松的狀態(tài)，市場(chǎng)經(jīng)歷降息，近期央行及銀保監(jiān)聯(lián)合指出金融機(jī)構(gòu)需配合相關(guān)部門，共同維護(hù)房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展，六大部委更是集中表態(tài)稱將在新增貸款上保持適度增長(zhǎng)，化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，相信政策的適當(dāng)調(diào)整將會(huì)更合理地保持房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的流動(dòng)性，但整體市場(chǎng)的恢復(fù)以及重新建立信心還需要時(shí)間。

??“我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可能還需要3-5個(gè)月時(shí)間修復(fù)。”黃仙枝說(shuō)，目前行業(yè)已經(jīng)不再一味追求“高杠桿、沖規(guī)模”的階段，我們判斷房地產(chǎn)的發(fā)展模式會(huì)慢慢轉(zhuǎn)向“重質(zhì)效、重品質(zhì)、提效益、重服務(wù)、輕重并舉”，以高質(zhì)量為驅(qū)動(dòng)的平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。

??今年暫緩新增拿地

??為最大程度保存現(xiàn)金，正榮地產(chǎn)宣稱今年暫緩新增拿地，控制規(guī)模。

??截至2021年底，正榮地產(chǎn)的總土儲(chǔ)規(guī)模為2595萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值約為4300億元。其中82%的土儲(chǔ)比例位于一二線核心城市，創(chuàng)造了約90%銷售額。

??“目前正榮地產(chǎn)聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和回款兩大工作，戰(zhàn)略上以‘保交付、保供貨、保品質(zhì)、促銷售、促回款’為核心目標(biāo)。”黃仙枝說(shuō)。

??據(jù)介紹，2021年正榮新開工面積達(dá)到506萬(wàn)平方米，竣工面積接近800萬(wàn)平方米，年底在建1901萬(wàn)平方米。2021年正榮已合計(jì)交付63個(gè)項(xiàng)目、88個(gè)批次、5萬(wàn)多戶，2022年一季度順利完成4600多戶的交付，預(yù)計(jì)二季度交付量會(huì)超過(guò)19000戶。

??正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席劉偉亮表示，在目前的大環(huán)境下，憑借高杠桿高周轉(zhuǎn)進(jìn)行快速擴(kuò)張的資本紅利時(shí)代基本宣告結(jié)束。正榮地產(chǎn)主要布局的是一、二線城市，整體流動(dòng)性較好，目前可售貨值有1300億元左右。由于政策傳導(dǎo)到項(xiàng)目的時(shí)間有滯后性，我們預(yù)計(jì)銷售可能在5、6月份之后逐步站穩(wěn)。

??“公司年底時(shí)仍有120億元在途資金，我們會(huì)加快在途資金的回籠，確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，爭(zhēng)取受限資金比例逐步降低，安排資金盡快回籠。”劉偉亮說(shuō)，今年正榮將暫緩拿地，精簡(jiǎn)架構(gòu)，以保存現(xiàn)金，解決流動(dòng)性問(wèn)題。

??在此之前，正榮地產(chǎn)已經(jīng)從內(nèi)部進(jìn)行了一輪調(diào)整，從原先11個(gè)區(qū)域和城市公司架構(gòu)整合為7大區(qū)域，實(shí)現(xiàn)分級(jí)授權(quán)。同時(shí)精簡(jiǎn)人員架構(gòu)，開展“降本增效”。

??黃仙枝說(shuō)：“正榮會(huì)堅(jiān)持以盤活可用資金和優(yōu)化現(xiàn)金流為總體經(jīng)營(yíng)方針，全力恢復(fù)企業(yè)自身‘造血’功能，期待逐步企穩(wěn)向好。”

??雖然整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)不斷向外傳達(dá)正榮管理層不斷向好的決心，但投資者更為關(guān)注正榮地產(chǎn)將2022年到期的美元債都延期到明年3月，是否有信心和能力到期償還？

??對(duì)此，正榮管理層回應(yīng)，正榮將2022年到期的美元債悉數(shù)延期到2023年3月份，在做交易之前也留意到政策開始放松。融資放松可以改善項(xiàng)目層面的現(xiàn)金資源，改善流動(dòng)性；而項(xiàng)目融資如果能夠得到合理地滿足，也可以保障開發(fā)建設(shè)，順利開盤，加速銷售及現(xiàn)金回籠。

??“我們預(yù)計(jì)政策的落地需要時(shí)間，政策最終傳導(dǎo)到大部分項(xiàng)目也需要時(shí)間，而購(gòu)房者信心重塑也是有一個(gè)過(guò)程的，我們要做的是用時(shí)間換空間。”劉偉亮說(shuō)，公司目前在項(xiàng)目層面沉淀的資金還是很大的。一方面穩(wěn)定項(xiàng)目生產(chǎn)，爭(zhēng)取盡快釋放受限資金；另一方面也在爭(zhēng)取轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目來(lái)改善流動(dòng)性，盡最大的可能盤活一切可以盤活的資金。在以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的策略下，正榮一方面加強(qiáng)嚴(yán)控成本，一方面狠抓現(xiàn)金，我們有信心能在明年3月前解決短期流動(dòng)性問(wèn)題，償還新的票據(jù)。