亚洲天堂免费观看-亚洲天堂免费-亚洲天堂伦理-亚洲天堂久久新-亚洲天堂久久久-亚洲天堂久久精品成人

??對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這是一個(gè)將載入史冊(cè)的年報(bào)季。截至4月1日，已有世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)、中國(guó)奧園、花樣年、中國(guó)恒大、當(dāng)代置業(yè)、新力控股、陽(yáng)光100中國(guó)等上市房企因?yàn)闊o(wú)法如期披露年報(bào)而宣布停牌，還有一批內(nèi)房股趕在3月31日的最后期限發(fā)布了未經(jīng)審核的年度業(yè)績(jī)。這是20多年來(lái)從未有過(guò)的場(chǎng)景。

??向來(lái)有“三好生”美譽(yù)的萬(wàn)科也在3月31日發(fā)了年報(bào)，2021年的歸母凈利潤(rùn)下跌了45.7%，業(yè)績(jī)會(huì)以郁亮的道歉開(kāi)場(chǎng)。他形容2021年是“刻骨銘心的一年”，這是房企們的共同心聲。擅長(zhǎng)預(yù)期管理的上市房企，在年報(bào)中采用“極不平凡”“冰火兩重天”“前所未有的考驗(yàn)”等詞匯來(lái)形容他們所經(jīng)歷的一年。

??業(yè)績(jī)是最客觀的說(shuō)明。截至目前，已經(jīng)發(fā)布年報(bào)或者業(yè)績(jī)預(yù)告、收入在2000億元以上的上市房企中，只有龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置地錄得了歸母凈利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)，下跌成了普遍現(xiàn)象，綠地控股同比下跌約49%，融創(chuàng)中國(guó)預(yù)計(jì)自己的跌幅會(huì)達(dá)到85%。

??檢視、反思、更正，房企們必須快速完成這一系列動(dòng)作，才有望在2022年扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。從更遠(yuǎn)的視角看，18萬(wàn)億元的銷(xiāo)售規(guī)模成為地產(chǎn)行業(yè)的天花板，高速增長(zhǎng)時(shí)代終結(jié)等論斷已無(wú)爭(zhēng)議。對(duì)房企而言，擺脫過(guò)去的路徑依賴(lài)，在新常態(tài)下走新路、穿新鞋是生存下去的必答題。

??寒冬的洗禮與反思

??對(duì)于2021年房企在銷(xiāo)售額方面的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)已經(jīng)打了預(yù)防針，畢竟下半年斷崖式的成交下行擺在眼前。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，排名第一的碧桂園錄得5580億元的權(quán)益銷(xiāo)售額，同比微降2.2%，萬(wàn)科和綠地控股的跌幅分別為10.8%、19%。實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的房企，有不少的增速也收縮到了個(gè)位數(shù)。龍湖、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展的銷(xiāo)售額同比增速分別為7.2%、6.38%、4%、2.4%。

??如果說(shuō)銷(xiāo)售的下滑是可以預(yù)判的，那么部分房企凈利潤(rùn)的下跌幅度則是大大超出了預(yù)期。不少機(jī)構(gòu)都對(duì)萬(wàn)科的業(yè)績(jī)表示“意外”，國(guó)金證券說(shuō)：“歸母凈利潤(rùn)低于我們預(yù)期47.7%。”下跌的原因有三個(gè)：結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大幅下滑，從2020年的29.25%下降至2021年的21.82%；投資收益回落至66.14億元，比2020年減少68.98億元，主要是聯(lián)合營(yíng)項(xiàng)目毛利率降低所致；計(jì)提資產(chǎn)及信用減值損失37.94億元，較2020年增加了15.89億元。

??結(jié)轉(zhuǎn)毛利率走低是行業(yè)的共性問(wèn)題，2017年至2018年，全國(guó)土地價(jià)格走高，各大房企獲取的高地價(jià)項(xiàng)目集中在近兩年結(jié)轉(zhuǎn)，遭遇地方政府限價(jià)、市場(chǎng)降溫后，反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，便體現(xiàn)為毛利率的降低，計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備增加等。例如，綠地控股便表示，面對(duì)快速下滑的房地產(chǎn)市場(chǎng)，為了加快銷(xiāo)售去化、促進(jìn)資金回籠，公司2021年的房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降了約4個(gè)百分點(diǎn)，并擬計(jì)提減值準(zhǔn)備約29億元。

??2021年還多了一個(gè)變量，那就是房企信用的大面積坍塌，為了迅速回血、償債，不少房企降價(jià)走貨，給同行的銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)不小壓力。碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年下半年市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境比較惡劣，很多地產(chǎn)公司出現(xiàn)了甩貨現(xiàn)象，使得整個(gè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售比預(yù)期要差，“售價(jià)上比預(yù)期都會(huì)差一些。”

??僅僅是外部因素，難以讓投資者相信萬(wàn)科沒(méi)有“業(yè)績(jī)洗澡”，郁亮也承認(rèn)，萬(wàn)科的每次凈利潤(rùn)下滑都暴露出過(guò)去發(fā)展中累積的短板問(wèn)題。他認(rèn)為，在內(nèi)部管理上，過(guò)去三年萬(wàn)科充分授權(quán)、分布式的管理特點(diǎn)，導(dǎo)致城市公司能力參差不齊，影響了整體業(yè)績(jī)。多賽道同時(shí)探索所付出的成本比預(yù)想更大，也對(duì)過(guò)往業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。

??簡(jiǎn)而言之，不少房企都在2021年的行業(yè)寒冬里，為過(guò)往的規(guī)模為王、粗放管理、對(duì)市場(chǎng)缺乏敬畏等短視行為付出了代價(jià)。

??十萬(wàn)億元級(jí)的生意以后怎么做？

??在中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國(guó)看來(lái)，自1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)的20多年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上半場(chǎng)，過(guò)去九個(gè)月，市場(chǎng)急劇下行、行業(yè)洗牌出清，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入下半場(chǎng)。行業(yè)的下半場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將保持十萬(wàn)億元的大市場(chǎng)，但也將迎來(lái)巨大的變化，有著與上半場(chǎng)大為不同的市場(chǎng)邏輯、市場(chǎng)形態(tài)與行業(yè)格局。

??擺在房企面前的問(wèn)題是，以后這門(mén)生意要怎么做？

??一部分企業(yè)通過(guò)了2021年市場(chǎng)巨變的考驗(yàn)，驗(yàn)證了過(guò)往發(fā)展模式的可持續(xù)性。2021年，龍湖的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了21%，歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)19.26%。龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍說(shuō)，公司在戰(zhàn)略上沒(méi)有多高明，是靠原則、靠底線思維走下去，在制定戰(zhàn)略的時(shí)候先想生死，做長(zhǎng)是第一目標(biāo)，其次是做強(qiáng)，再次才是做大。她表示，龍湖也不知道政府要制定三道紅線的規(guī)定，去杠桿這么猛，但勝在能夠砍掉影響企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的短期行為。

??“過(guò)去一段時(shí)間，我們因?yàn)闆](méi)有加杠桿高歌猛進(jìn)，被認(rèn)為過(guò)于保守。潮水退去，洗盡鉛華，中海是不確定市場(chǎng)中確定的力量。”中國(guó)海外發(fā)展的管理層也吐露了心聲。

??這兩家房企在投資策略上有個(gè)共通點(diǎn)。龍湖集團(tuán)新任CEO陳序平坦率的表示，很慶幸在過(guò)去幾年沒(méi)有盲目下沉、過(guò)多布局一些低能級(jí)城市，“我們預(yù)判這些低能級(jí)城市在今年整個(gè)市場(chǎng)是很難恢復(fù)的。”未來(lái)，該公司將繼續(xù)聚焦高能級(jí)城市。中國(guó)海外發(fā)展認(rèn)為，一二線和強(qiáng)三線城市是行業(yè)未來(lái)的主戰(zhàn)場(chǎng)，未來(lái)成交量占比會(huì)明顯上升，為此將繼續(xù)堅(jiān)持“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展策略，深耕經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)好、人口凈流入的重點(diǎn)城市。

??碧桂園是為數(shù)不多布局三四線城市的大型開(kāi)發(fā)商，今年同樣采取了更聚焦的策略。他們發(fā)現(xiàn)，一二線城市項(xiàng)目的毛利水平、貨值周轉(zhuǎn)會(huì)相對(duì)高一些，但是強(qiáng)三四線市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效率更高，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)比較弱，所以年化回報(bào)比較高。“今年我們會(huì)聚焦在這些確定性的市場(chǎng)上，按照精準(zhǔn)布局的安排，做好均衡布局，適度地提高市場(chǎng)能級(jí)，進(jìn)行有效的投資。”碧桂園常務(wù)副總裁程光煜透露。

??對(duì)于國(guó)家提出的“探索新的發(fā)展模式”，房企們也有一些想法。“什么是新發(fā)展模式？有一個(gè)參照的舊發(fā)展模式，就是住宅銷(xiāo)售快周轉(zhuǎn)+高負(fù)債的發(fā)展模式。”華潤(rùn)置地總裁李欣表示，對(duì)于“新發(fā)展模式”，目前行業(yè)沒(méi)有明確的定義，“沖規(guī)模肯定不是新發(fā)展模式的，另外以住宅物業(yè)為導(dǎo)向的會(huì)轉(zhuǎn)向以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的時(shí)代，大家更追求相關(guān)多元多賽道的發(fā)展模式。”

??即便多元業(yè)務(wù)的投資對(duì)短期業(yè)績(jī)?cè)斐闪瞬恍∝?fù)擔(dān)，但萬(wàn)科還是相信要保持良好增長(zhǎng)，必須將視野擴(kuò)寬，尋找具備長(zhǎng)期潛力的新賽道，認(rèn)為經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)將是其長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)的重要源泉。龍湖集團(tuán)表示不會(huì)縮減新航道的投入，要讓未來(lái)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)為利潤(rùn)增長(zhǎng)提供新的貢獻(xiàn)，中國(guó)海外發(fā)展也將商業(yè)板塊視為未來(lái)關(guān)鍵的戰(zhàn)略增長(zhǎng)極。碧桂園則打算借助智能建造體系切入保障性住房的建設(shè)，試水代建市場(chǎng)。