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??修正2021年業(yè)績后，榮盛發(fā)展出現(xiàn)自2007年上市以來，首次凈利潤虧損。

??4月18日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發(fā)展”，002146.SZ）發(fā)布《2021年度業(yè)績預(yù)告修正公告》，公司稱，依據(jù)各項目未來市場可參考售價計算可變現(xiàn)凈值，對存貨計提了跌價準(zhǔn)備。

??根據(jù)公告，預(yù)計公司2021年公司營業(yè)收入為465億元～520億元，2021年歸屬凈利潤虧損45億元～60億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損43億元～58億元，基本每股收益為虧損1.03元～1.38元。

??1月28日，榮盛發(fā)展曾發(fā)布2021年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤1億元～1.5億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤5209.8萬元～1.02億元。

??與之相對的，2020年，榮盛發(fā)展的營業(yè)收入為715.11億元，凈利潤75.01億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤74.94億元，基本每股收益為盈利1.73元。

??4月19日，榮盛發(fā)展開盤一字跌停，跌停板上賣單超42萬手。截至發(fā)稿，該公司股價為3.94元，總市值為171.3億元。

??榮盛發(fā)展修正后的凈利潤和扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤和之前的預(yù)測值相差較大，令不少投資者表示無法接受。就存貨計提跌價等問題，記者多次致電榮盛發(fā)展董秘辦，但電話均無人接聽。

??高級經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏在受訪時表示，“在年報披露前，一些公司會對業(yè)績預(yù)告進(jìn)行一次甚至多次修正。原因為首次預(yù)告之后的幾個月主業(yè)環(huán)境或者非主業(yè)營收可能會發(fā)生超出預(yù)計的變化，及時做出修正，讓投資者充分了解上市公司的實情，是對投資者更為負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。”

??“但榮盛發(fā)展從2020年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為74.94億元到下修為2021年的預(yù)虧值下限達(dá)到其前年凈利潤的6成還是著實令人驚詫。”宋庭敏認(rèn)為，當(dāng)然，由于房地產(chǎn)交房確認(rèn)收入滯后性的客觀存在，對該下修預(yù)告也無需過多擔(dān)心。

??業(yè)績修正后虧損幾十億元

??對于此次業(yè)績修正，榮盛發(fā)展在公告里解釋，公司在2022年初進(jìn)行業(yè)績預(yù)告時，主要根據(jù)當(dāng)時項目所在房地產(chǎn)市場走勢，以及項目所在地疫情態(tài)勢趨向穩(wěn)定的形勢，依據(jù)各項目未來市場可參考售價計算可變現(xiàn)凈值，對存貨計提了跌價準(zhǔn)備。

??隨著市場形勢和防疫形勢發(fā)展的實際情況，公司依據(jù)客觀情況的變化對部分會計估計事項進(jìn)行審慎判斷，在與會計師事務(wù)所充分溝通后，公司對業(yè)績預(yù)告作出修正。

??具體原因為，從2022年2月以來，各地購房政策雖然有所放松，但是消費(fèi)者購房意愿持續(xù)低落，銷售量下跌明顯，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)下行趨勢；2022年2月以來，國內(nèi)新冠疫情出現(xiàn)進(jìn)一步蔓延，多地新冠疫情的防控態(tài)勢加重，尤其是環(huán)京市場和河北市場，公司項目的銷售環(huán)境受到了嚴(yán)重影響。

??一位企業(yè)財務(wù)人士告訴記者：“會計估計都是靠會計師的職業(yè)素養(yǎng)進(jìn)行預(yù)估，一般會計估計和會計政策都不會隨意變更。”如若變更，需要有力的變更依據(jù)，但他認(rèn)為榮盛發(fā)展業(yè)績修正原因的主觀性太強(qiáng)。

??公告指出，公司出于謹(jǐn)慎性考慮，在與會計師事務(wù)所充分溝通后，重新評估預(yù)期銷售價格情況及對存貨的影響，對2021年末公司存貨補(bǔ)充計提了存貨跌價準(zhǔn)備。

??榮盛發(fā)展還在公告里提到，公司就本次業(yè)績預(yù)告修正事項已與年審會計師事務(wù)所大華會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）進(jìn)行了預(yù)溝通，雙方在本次業(yè)績預(yù)告修正方面不存在重大分歧。

??在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，“榮盛的業(yè)績修正是合理的財務(wù)行為，這種操作方式，從財務(wù)角度來說，可以讓企業(yè)財報更契合市場現(xiàn)狀與反映企業(yè)更真實準(zhǔn)確的經(jīng)營狀況，同時減輕后續(xù)業(yè)績增長壓力，以及實現(xiàn)輕裝前進(jìn)。”

??而且，修正后的業(yè)績相比之前預(yù)告的多虧損幾十億元，即使金額差別大，但只要做到合法合規(guī)和客觀真實，并做好及時準(zhǔn)確的信息披露就沒有誤導(dǎo)投資者的嫌疑，柏文喜認(rèn)為。

??全國化布局下債務(wù)壓力仍存

??成立于1996年，2007年成功登陸深交所的榮盛發(fā)展是河北省首家通過IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

??截至去年三季度，榮盛發(fā)展三道紅線已經(jīng)成功“轉(zhuǎn)綠”，現(xiàn)金短債比為1.05，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.49％，凈負(fù)債率為58.89％。

??此前，榮盛發(fā)展披露的2021年全年業(yè)績顯示，2021年，公司累計實現(xiàn)簽約面積1204.22萬平方米，同比增長2.53%；累計簽約金額1345.58億元，同比增長5.87%。

??實際上，作為起家于河北省廊坊市的房地產(chǎn)企業(yè)，榮盛發(fā)展早已開啟了全國化布局。其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)伸展到遼寧、河南、山東、江蘇等地的50多個城市，涉及房地產(chǎn)項目300余個，曾在中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜上排在第16位。

??2021年中報數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展在河北省的營業(yè)收入為93.20億元，占比27.23%；江蘇省、山東省的營業(yè)收入為46.85億元、42.14億元，占比分別為13.69%、12.31%；其他省份，如河南省、浙江省、遼寧省等合計營業(yè)收入為160.04億元，共計占比46.77%。

??國家統(tǒng)計局4月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，下降22.7%；二者降幅較1-2月分別擴(kuò)大4.2和3.5個百分點。

??在房地產(chǎn)處在下行周期的當(dāng)下，榮盛發(fā)展的全國化之路并不順?biāo)臁?/p>

??榮盛發(fā)展此前對兩筆美元債進(jìn)行了交換要約。2021年年底，榮盛發(fā)展在新交所發(fā)布公告稱，對2022年1月和4月陸續(xù)到期的兩筆共計7.8億美元債提出交換要約，并征求合格持有人同意建議豁免及修訂，以改善財務(wù)狀況及穩(wěn)定性。

??據(jù)新交所最新公告顯示，榮盛發(fā)展7.8億美元債展期各項條件均已達(dá)成，3月17日已完成全部美元債的展期交割工作。至此，舊票據(jù)全部回收，新票據(jù)預(yù)計于2022年3月18日在新加坡證券交易所上市。

??宋庭敏表示，當(dāng)下，市場在政策不斷利好下有所提振，隨著雄安新區(qū)建設(shè)提速和高校央企落戶的加快，環(huán)京市場和河北市場有望得到新的動能支持。與此同時，市場本身也會倒逼公司去增收節(jié)支開源節(jié)流，并不斷提升公司的品牌競爭力，特別是要提升科技智慧節(jié)能的開發(fā)產(chǎn)品性價比，降三費(fèi)降杠桿，避免業(yè)績進(jìn)一步下滑或被并購。