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??民營房企發債終于看到曙光。

??5月16日消息，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，將在本周陸續發行人民幣債券。為吸引投資人，創設機構將同時發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

??對此，碧桂園、龍湖、美的置業3家房企均表示，上述消息屬實。同一天，這3家房企的融資計劃先后落地。

??在市場人士看來，這是繼去年底銀行間市場、交易商協會票據發行陸續開閘后，監管機構逐步恢復民營房企在公開市場的信用融資功能，對提振民營房企信心很有利，后續會有更多優質民營房企拿到“入場券”。

??這直接激發了地產股久違的熱情。

??截至5月16日收盤，A股房地產板塊上漲1.59%，12只地產股漲停；H股恒生地產建筑業以1.2%的漲幅領漲各行業。碧桂園以10.41%漲幅居于各大地產股首位，龍湖漲4.83%，美的置業漲7.89%。

??示范增信發債

??消息發布的當天下午，龍湖率先在上交所發布相關債券募集說明書。本期債券名稱為“重慶龍湖企業拓展有限公司公開發行2022年公司債券（第二期）”，發行規模為5億元，為期6年，票面利率詢價區間為3%~4%。本期債券為無擔保債券，募集資金扣除發行費用后用于補充流動資金。

??5月16日晚間，美的置業發布公告，公司獲證監會批準可向合格投資者公開發行總額不超過人民幣67.21億元公司債券，本期債券發行金額不超過10億元，期限為4年，債券簡稱“22美置01”，募集資金扣除發行費用后擬全部用于償還公司債券。

??碧桂園也在當天稍晚時候公布發債情況，擬于短期內面向專業投資者公開發行一期面值不超過人民幣5億元的國內公司債券。

??相比此前3家房企在銀行間市場注冊或發行的中期票據，此次公司債的發行規模并不大，與中海、華潤置地等央企單筆公司債規模在30億元左右相比，龍湖、碧桂園、美的置業此次作為示范房企發行公司債的政策信號意義更強。

??“此舉有利于大型民營房企信心的恢復。”植信投資研究院資深研究員馬泓認為，民營房企發債不暢與資信情況不佳、預期偏弱有關，相信后續會有更多支持房企融資的政策出臺，有利于緩釋房企風險。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜同樣認為這是對民營房企發債的重大利好。

??如何設法保證民營房企的活力和市場參與度，是房地產市場回暖和行業復蘇的關鍵點。此次選擇3家示范房企發債是化解行業流動性危機的實質性舉措。“希望能盡快惠及更多民營房企，政策放松疊加行業基本面信心恢復，房企的融資才會得到全面改善。”柏文喜說。

??與以往不同，本次3家房企發行公司債的同時，采用了一系列增信工具。即創設機構要同時發行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風險緩釋憑證），當標的債券發生違約時，這類信用保護工具要為標的債券提供保險和擔保。

??“發債模式與之前晶科科技獲得中證金融增信支持類似，CDS和CRMW起到緩釋信用風險的作用。”某券商分析師表示，這是政策性工具，A股“國家隊”自掏腰包加保險，幫助企業降低融資成本，提振市場投資信心。

??緊隨龍湖債券募集說明書之后，市場首單民營房企信用保護憑證業務也于5月16日在深交所正式落地。

??該信用保護憑證由中證金融運用自有資金與中信證券聯合創設，將支持以民營房企重慶龍湖作為核心企業的供應鏈ABS（資產支持證券）發行，服務上游供應商融資。本期憑證擬創設不超過4000萬元，支持參考債務發行規模4億元。

??馬泓表示，盡管私募CDS和CRMW信用保護工具所涉及的項目規模比較小，但反映出當前政策釋放的積極信號，監管機構正在幫助民營房企信用恢復。為民營房企債券融資提供信用保護也可以理解成“兜底”，就是金融機構在公開市場或銀行間市場替經營主體發行融資工具，吸引機構購買，一般參與CRMW交易的都是國內大行和外資大行。

??后續或有更多房企效仿

??設立信用保護工具，成為本次3家房企融資亮點。

??在市場看來，通過“債券發行+信用保護”模式促進3家房企發債，是監管層支持民營房企融資措施加快落地的具體表現。

??2022年4月，在證監會指導下，滬深交易所召開“信用保護工具支持民營企業債券融資座談會”，提出積極支持市場各方發揮信用保護工具在支持民營企業融資過程中的作用，鼓勵市場機構、政策性機構通過創設信用保護工具為民營企業債券融資提供增信支持。

??5月11日，證監會網站發布《開展民營企業債券融資專項支持計劃毫不動搖支持民營經濟健康發展》的政策，提出民營企業債券融資專項支持計劃由中國證券金融股份有限公司運用自有資金負責實施，通過與債券承銷機構合作創設信用保護工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術競爭力并符合國家產業政策和戰略方向的民營企業債券融資。

??機構企業事業部研究負責人劉水認為，當前市場環境下，通過市場化信用保護工具增信有助于民營房企突破融資困境，增加投資者信心。信用保護工具增信的有效方式，能夠為投資者有效管控信用風險，緩釋資本占用和優化授信管理。

??實際上，這與卓越等房企通過銀行增信背書，用備用信用證（SBLC）結構發債類似，都是在投資者對民營房企發債缺乏信心的情況下，機構通過增信加強市場信心的表現，也是機構對房企信心改善的結果。

??在持續政策利好的釋放下，民營房企的債券融資能力并未明顯提升。

??機構統計數據顯示，2022年1~4月，房企信用債發行規模為1532億元，同比下降37.7%。其中發行人以央企、地方國企為主，發行額占比84.9%，民企僅發行8筆，融資94.1億元，占比6.1%。同期，海外債發行規模僅為去年同期的10.5%，金額為143億元，其中民營房企融資70億元，不足5成。

??融資順暢與否，一定程度上是企業發展的“晴雨表”。當下，行業融資規模維持低位，一方面是企業為降杠桿，主動縮減有息負債規模。更重要的是，因資金壓力加大，債務違約頻發，部分企業融資通道被直接關閉。

??易居智庫研究總監嚴躍進認為，此次選取3家優質民營房企以示范方式發行，體現了監管層對民營企業融資的支持和鼓勵，強調信用保護工具的使用相當于為債務違約設立了防火墻，促進房地產企業走出融資困境。

??在劉水看來，碧桂園、龍湖、美的置業是當前房地產行業中相對優質的民企，具有開發經營能力強、財務相對穩健等特點，這3家企業通過信用保護工具成功發行債券融資后，將為后續市場起到良好示范帶動效應，將有更多房企效仿類似增信措施進行發債融資。