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??短短半個月時間內，國資接連現身建業地產。

??6月1日，建業地產股份有限公司（以下簡稱“建業地產”，00832.HK）發布公告稱，公司第一大股東恩輝投資有限公司（以下簡稱“恩輝投資”河南同晟置業有限公司（以下簡稱“同晟置業”）于2022年6月1日訂立框架協議。

??根據框架協議，同晟置業擬以6.88億港元受讓恩輝投資所持8.6億股建業地產股份，占公司已發行股本的29%。此次交易，擬認購價為不高于0.8港元/股。

??據此交易，認購完成后，恩輝投資將持有建業地產41.1%的股份，仍為公司第一大股東。

??建業方面與同晟置業不只有股權交易。根據公告，投資者簽訂最終認購協定后，投資者將認購公司發行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

??若投資者到期后將債權轉換為股權，其持股比例將超過恩輝投資。這也意味著建業地產第一大股東的位置在不久的將來仍有易手的可能性，留給市場等各方不小的想象空間。

??對于投資者在未來是否會成為第一大股東，建業集團回應稱，可轉換股債券持有人有兩年可再延期一年的可選擇是否轉換選擇權，具體情況視后期市場交易狀況而定。

??“放眼當前房地產市場，等待紓困房企者眾。建業地產能夠率先獲得國資支持，一方面是建業的資產質量不錯，國企才能介入，對價才能彼此接受；另一方面是建業本身的引戰的決心比較大。”一位房企副總裁對記者表示。

??引入國企投資者

??公告顯示，投資者同晟置業是一家在中國成立的公司，主要從事房地產開發和經營以及酒店管理。投資者由大型省屬國有獨資企業河南省鐵路建設投資集團有限公司全資擁有，而河南省鐵路建設投資集團有限公司又由河南省人民政府全資擁有，投資者及其股東是獨立于本公司及其關連人士（定義見上市規則）的獨立第三方。

??對于建業地產第一大股東恩輝投資，其則是一家在英屬維京群島注冊成立的公司，主要從事投資控股業務。截至公告日期，恩輝投資直接擁有20.78億股股份，相當于已發行股份總數約70.11%，是建業地產的控股股東。恩輝投資由公司董事會主席兼執行董事胡葆森單獨和實益擁有。

??股權交易之后，胡葆森仍為恩輝投資第一大股東，同晟置業為第二大股東。

??根據公告顯示，受限于最終股份購買協議項下的條件及條款，恩輝投資建議出售并且投資者建議購買8.6億股股份，占本公司全部已發行股本的29.01%，代價為最高每股股份0.8港元，較股份于2022年6月1日的收市價有溢價約23.1%。約6.88億港元的代價總額預計將以現金結算。

??恩輝投資同意在收取上述代價后以股東貸款形式向建業地產提供貸款以補充本公司的運營資金。

??股權交易之外，建業地產還建議發行并且投資者河南同晟置業建議認購可換股債券。可換股債券預計將按每年5%計息并在發行日起滿24個月當日到期，并可由雙方同意將有關可換股債券延期12個月。

??根據公司公告，可換股債券持有人預計有權按照不高于1.2港元的初始換股價將全部或一部分可換股債券轉換為股份。待可換股債券按初始換股價獲悉數轉換后，合共約5.9億股換股股份可予發行，相當于建業地產現有已發行股份總數約19.90%及公司經發行換股股份擴大后的已發行股份總數約16.60%（假設本公司已發行股份概無發生任何變動）。

??如果投資者將可換股債券悉數換為股份，投資者持股從8.6億股增加至14.5億股。目前公司總股份29.64億股，屆時在換股后將擴大至35.54億股，投資者持股將增至40.8%，而胡葆森持股在賣出8.6億股后減少為12.18億股后，持股占比34.27%。

??市場下行壓力依舊

??這已經不是建業首次引來政府投資者。5月16日，建業方面曾出讓“只有河南·戲劇幻城”、足球小鎮兩個文旅項目股權，收購方為河南省政府背景企業。

??河南房企人士告訴記者，建業集團作為河南省的龍頭房地產企業，旗下的地產和文旅都是省內標簽式的資產，在民企與國資合作“染紅”的趨勢下，建業的優先級是排在前面的。

??盡管國資進入后的建業地產后續發展被市場看好，但市場方面的下行表現已經持續了相當長的時間，眼下建業地產面臨的經營壓力仍舊不輕。

??2021年建業地產多項指標下滑。實現營業收入419.59億元，同比下降約3.1%；毛利潤約68.11億元，同比下降20.8%；毛利率為16.2%，同比下降3.7個百分點；凈利潤額約為12.53億元，同比下降40.4%，凈利潤率為3.0%，同比下降1.9個百分點。

??盡管業績下滑，但在胡葆森的主導下,建業地產的減債也起到了效果。根據2021年度業績報告，截至2021年12月31日，建業地產的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為98.48億元人民幣，現金短債比達1.5倍；有息債下降明顯，總有息負債下降29.9%至219.4億元，其中，短期有息負債下降55.7%至67.6億元。

??不過，作為“只有河南”的建業地產，其深受河南整體下行市場環境的影響。

??根據河南省統計局數據，2022年1~4月份河南省商品房銷售面積3038.18萬平方米，同比下降8.2%，其中，住宅銷售面積下降9.1%；商品房銷售額1846.45億元，下降17.4%，其中，住宅銷售額下降19.2%。

??2022年1月~4月，建業地產實現合同銷售總額88.97億元，同比減少36.3%；總合同銷售建筑面積116.65萬平方米，同比減少35.7%。

??河南市場之外，整個市場的“黑鐵時代”特征明顯。6月1日，機構統計數據顯示，百強房企5月單月實現銷售操盤金額4546.7億元，環比增長5.6%，同比降低59.4%，2022年前5個月，百強房企累計實現銷售操盤金額23235億元，同比下降52.3%。

??好在能夠優先獲得國資入主，一定程度上讓胡葆森減輕了資金壓力。今年8月，建業地產將有一筆5億美元債到期，該公司認為，經過公司踐行年初既定的緩解資金壓力專項工作，公司有信心按期償還8月到期的5億美元債。