亚洲天堂免费观看-亚洲天堂免费-亚洲天堂伦理-亚洲天堂久久新-亚洲天堂久久久-亚洲天堂久久精品成人

??2021年12月27日，對于泰康人壽創始人兼董事長陳東升來說，大幅減持陽光城（000671.SZ）股份可謂是“壯士斷腕”，雖然一度在陳東升眼里不動產是改變未來保險業的創新所在。

??比泰康人壽還要難以割舍的是大家人壽，持續減持投資于房地產企業的股票，去年先后6度減持金地集團(600383.SH)，連續減持金融街（000402.SZ）從去年中報的持股14.11%降至10.11%。

??“險資出逃房地產，比較符合預期邏輯，地產股普遍遇到經營壓力。由于險資是很敏感的，自然會抽逃股權和持股的比例?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進接受《中國房地產金融》采訪時表示。

??在嚴躍進看來，“房企的經營風險增大了”，這是最主要的原因。

??始于2020年房地產行業的地產去金融化，包括“三道紅線”、房地產貸款集中度管理、禁止險資直投房地產等一系列新政，使得房地產行業的融資面臨持續收緊，這導致債務風險上升引發一系列爆雷事件，房企經營困頓進一步拖累股價，包括一度看好房地產的保險機構急踩剎車。

??險資的“算盤”

??保險資金投資房地產，向來以穩健著稱，由于保險投資要求安全性、長期性與穩定性，與房地產投資周期長、收益安全穩定相符，符合險資投資要求。

??但根據《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅，這意味著險資不能直接投資于房地產實體領域。

??2010年保監會出臺《保險資金投資不動產暫行辦法》，這為險資投資房地產拓寬了范圍。根據規定要求，險資可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。但險資采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產，與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等自用性不動產。不能投資商業住宅，不能直接參與房地產開發或投資設立房地產企業。

??自此，險資開始在資本市場“掃貨”地產股，開啟了近十年間與房地產的“愛恨情仇”。

??2014年，生命人壽舉牌金地集團，安邦保險舉牌金融街。

??2015年，因股災保監會放松險資投資藍籌股的比例上限，由上季末總資產的5%調整到10%，險資買進銀行、地產類股票成為重要的布局標的。

??以姚振華旗下前海人壽為代表的險資，在資本市場上大舉買入。2015年12月，姚振華通過一系列增持，旗下前海人壽及其鉅盛華合計持有萬科20.008%股份，取代華潤成為第一大股東。也以同樣的方式增持華僑城至第二大股東。

??馬明哲旗下的中國平安，也先后成為華夏幸福、碧桂園、朗詩地產、中國金茂等諸多上市房企的第一、第二大股東。特別是經歷2018年至2019年，中國平安成為華夏幸福的第一大股東。看似風光無二，卻為此后吞下苦果埋下伏筆。

??險資在2015年之后重倉地產股，還有另一個原因是新會計準則下，險資舉牌納入長期股權投資，可以采用權益法核算，持有期間的股息分紅計入投資收益，股票市值的波動會計入所有者權益影響凈資產，不影響當期利潤表現。

??有業內人士告訴《中國房地產金融》，2016年至2019年這一周期里，房地產行業雖然面臨調控，但是房地產銷售規模、銷售額創下歷史新高，上市房企低估值、低波動性、業績穩定成為險資青睞的對象，特別是行業龍頭房企具備成長性，對險資形成巨大的吸引力。

??2019年，除了大型保險機構外，中小型房企成為舉牌上市房企的主力軍，如金地集團是生命人壽的大股東，和諧健康保險是金融街的大股東。

??直到2020年，成為險資配置房企的分水嶺。2020年9月，銀保監會通報保險資金運用違規問題，指出保險資金通過直接投資或金融產品投資方式，違規流入房地產領域，涉及5家保險公司，金額244.37億元。

??2020年11月，銀保監會發布《關于保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，再次重申險資開展財務性股權投資的要求，所投標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或銷售商業住宅。這意味著監管機構為險資開出了負面清單，險資投資非上市公司口子被徹底堵上。

??同年，房企受到“三道紅線”等一系列房地產金融約束之后，房企業績向下、爆雷，資金鏈斷裂甚至出現集體性“塌方”事件時，地產股走入下行通道，險資對上市房企盈利能力的預期也在急轉直下，減持地產股就成為正常的應對舉措。

??泰康與陽光城的“愛恨別離”

??在眾多險資中，泰康人壽進入房地產，按其創始人陳東升的理想，可以說代表了一種“創新”，但是眼前卻還是泰康人壽的“黯然離場”。

??泰康人壽“牽手”陽光城，始于2019年9月，彼時泰康人壽、泰康養老以協議受讓方式，從中民投旗下公司獲得陽光城約13.53%的股份，共計約5.55億股。

??陳東升曾介紹保險資金的投資方式，除了核心的來自公開市場投資外，還有一種“另類投資”，就是不通過公開市場，通過股權和債權的方式進行投資。

??所謂“另類投資”，在陳東升眼中主要是指不動產投資，“泰康的創新核心就是不動產領域，全世界的人壽保險公司都擁有很多寫字樓等不動產投資，因為保險公司大量資金要尋找長期穩定的大規模資產的回報。”

??對于陳東升而言，不動產核心是養老地產項目。泰康的康養板塊主要負責投資持有管理養老資產項目，也是中國保險業內首個在全國范圍內投資養老社區的企業。截至2021年底，泰康已經完成北京、上海、廣州等25座城布局、8城9社區開業，其中燕園、申園實現歷史性盈利。

??養老社區項目，是泰康自主拿地開發建設，在醫療方面也是泰康自建醫療團隊自創醫療品牌。在陳東升看來，這種不動產創新給保險業帶來了變化和創新，一方面，養老社區匹配人壽保險年金保單，將其變成一個保險產品，帶動人壽保險的客戶結構發生變化；另一方面這也改變了傳統險資的資產負債結構?！斑@種創新，不僅有科技創新還有商業模式創新，把虛擬的保險和實體一樣結合起來?！?/p>

??泰康系成為陽光城第二大股東后，在2021年4月5日，陽光城與泰康保險簽訂《戰略合作框架協議》，這一戰略協議可以視為泰康系入股陽光城后在業務等層面開展相關合作，包括在項目獲取及代建代銷、融資合作、物業管理三大業務層面落地開展相關合作事宜。

??被泰康系覬覦已久的“物業+養老”，將會在陽光城管理小區內提供社區居家養老服務、打造智慧物業平臺、嵌入式養老服務站、遠程醫療服務等業務模式，提供多元化增值服務。

??雙方為此簽訂對賭協議：陽光城須在2020年-2024年實現不低于15%的歸母凈利潤年均復合增長率，且累計歸母凈利潤不低于340.59億元，并在隨后的2025年-2029年期間，分別實現5%~10%的業績增長，如果業績未能達標，則須對泰康進行相應現金補償。

??事與愿違的是，伴隨房企債務風險相繼暴露，陽光城接連出現資金鏈緊張、業績爆雷、高管離職等情況，2021年三季報顯示陽光城扣非凈利潤僅有8670萬元，同比大幅下滑97%，其中三季度單季扣非凈利潤為-17.52億元。

??對于泰康系而言，這顯然有點措手不及，第二大股東對陽光城的三季度報提出異議投下了反對票，泰康派駐陽光城的董事陳奕倫認為，陽光城三季度經營惡化，需要得到管理層合理解釋。

??至此，陽光城與泰康系的蜜月期僅僅維系近兩年時間，2021年12月20日，陳奕倫辭去陽光城董事一職，12月27日，泰康系通過大宗交易和協議方式進行減持，以9.36億元的總價（含稅），向滄州泰禾建材轉讓陽光城7.41%的股份，共計3.07億股，每股股價約3.05元；泰康養老還將通過大宗交易的方式減持8280.77萬股，占陽光城總股本的2%。

??對于陽光城這一投資，從每股6.09元入手到3.05元轉讓，浮虧17億元幾乎“腰斬”，泰康系在陽光城的投資上“馬失前蹄”，成為去年險資撤出房地產的一個典型樣本。

??誰在減持地產股？

??不僅僅是泰康人壽在減持地產股，險資拋售地產股正在成為一種“政治正確”。

??與金地集團密切的大家人壽，2012年首次舉牌金地集團，2014年大舉邁進成為金地集團的第二大股東。在持有金地的9年時間內，未發生減持金地集團動作。但是，2021年分別3輪6次進行“清倉式”減持15%。包括2021年9月兩次減持2.34%，11月至12月先后五次減持至持股5.43%，累計套現超過71億元，一度令市場驚愕。

??無獨有偶，大家人壽也將金融街掛上賣盤。從2021年9月6日至2021年12月22日，大家人壽通過大宗交易減持和集中競價方式多次進行減持。截至2021年12月24日公告，大家人壽持有金融街普通股股票3.02億股，所持股份降至10.11%，低于2021年半年報披露的14.10%。

??對于地產股的拋售，大家人壽回應媒體表示，這是根據對宏觀形勢、行業和公司的綜合判斷，從服務集團主業、維護保險消費者合法權益出發，對權益投資結構進行的動態優化。通過梳理現有各類資產，分類分步降低持股集中度。

??大家人壽表示，其投資標的邏輯，看重低估值與安全邊際，以整體PE較低、長股投收益、股息率較好的資產，作為權益資產組合的壓艙石，實現權益投資的絕對回報。在行業中，長期看好科技創新、先進制造和消費醫藥領域中具有長期競爭力的優秀公司。

??顯然當前地產股因為房地產市場行情走弱低迷，已被險資“拋棄”。2021年，A股65只地產股上漲、73只下跌，中位數跌幅為4.55%。港股方面，93只地產股上漲、198只下跌，其中70只跌幅超20%，中位數跌幅為8.50%。

??而對于龍頭股萬科A來說，去年下跌28.7%，也是被減持對象。中國人壽已連續5個季度減持萬科A，持股比例從2.16%降至0.73%。中國人壽還減持了招商蛇口，2020年一季度末持股比例為4.27%，到2021年三季度末降至2.46%。

??前海人壽對華僑城也進行多次減持。2021年4月14日至7月12日，前海人壽及其一致行動人以每股均價9.34元完成減持8047.37萬股。10月減持不超過1.64億股股份。截至目前，前海人壽及其一致行動人鉅盛華共計持有華僑城約6.55億股股份，占總股本的7.99%。

??和諧健康保險對金融街的持股比例也由2020年底的15.88%降至2021年中報時的15.68%。陽光保險旗下子公司陽光人壽和陽光財險于2020年3月減持在京投發展的持股比例，降至5%以下退出京投發展前十大股東。

??此外，華夏人壽、陽光人壽、泰康人壽、君康人壽均對所持房企股份進行不同程度“拋售”，拋售對象包括保利發展、陽光城、首開股份等房企。

??“從險資的態度看，當前是謹慎的，關鍵還不在于房企銷售業績不好，而是一些房企確實容易爆雷?！?/p>

??嚴躍進對《中國房地產金融》表示，上市房企需要增強管理能力和投資吸引力，特別是對險資大股東而言。

??綜合A股上市房企前十大流通股股東發現，2016年年末，險資出現在34家房企前十大股東中，到了2021年末，前十大流通股股東中含有險資的A股上市房企僅有15家。

??險資真在撤退？

??險資真的會撤出房地產嗎？“顯然不會?！鄙鲜鰳I內人士告訴記者，險資從資產配置角度來看，配置于房地產掛鉤的除了地產股外，還可以投資于不動產，以及基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。對于獲得不動產投資能力備案的保險公司都會將其納入配置資產范圍。

??根據《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限于商業不動產、辦公不動產，與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。

??進一步區分險資投資的方式，險資以物權方式投資不動產，主要是保險公司購買自用性不動產。以債權方式投資不動產，除了購買底層資產是不動產的債券之外，主要是向不動產項目公司提供項目貸款或者流動性貸款。以股權方式投資不動產，是指通過直接或間接收購項目公司的股權，從而實現持有項目公司名下不動產的目的。

??從投資比例來看，投資于不動產的資產金額不能高于險企上季度資產總額的10%。從單一項目來看，投資比例不能超過總投資額的30%，且剩余土地年限不能低于15年。

??所以，當險資在一邊減持地產股的同時，也在持有不動產類資產。公開數據顯示，2021年以來，泰康人壽、中國平安、和諧健康、太保壽險等險企分別披露了其對不動產項目的投資進展。

??2021年1月，百年人壽以近22億的總價收購了上海虹橋的星外灘5號樓，成交建筑面積為2.5萬平方米。

??2021年6月，中國平安斥資330億元收購凱德集團在北京、上海、杭州等地6家來福士的控股權。

??中國人壽自2009年入股遠洋集團以來，與遠洋集團合作密切。2021年12月16日，中國人壽與遠洋集團訂立150億元金融框架協議。其中，中國人壽根據其投資需求認購遠洋集團發行的金融產品，認購金額上限為三年內150億元或等值外幣。

??2021年12月24日，中國人壽與中國中鐵全資附屬企業中鐵資本、以及普通合伙人簽訂有限合伙協議，分別認繳150億元、150億元及1000萬元，成立國壽鐵工（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙），將重點聚焦契合長三角一體化、粵港澳大灣區、成渝經濟區等國家區域發展戰略的股份投資項目。

??同日，泰康人壽接手華僑城轉讓上海鯤鵬置業有限公司50%股權，成交價5.11億元。該公司名下資產為上海市閔行區浦江123-3地塊，總建筑面積13.62萬平方米。泰康人壽當年10月披露的多條投資信息顯示，其投資的養老社區項目泰康北京燕園養老社區和泰康集團大廈，均已進入實際出資階段。

??去年8月，中國平安首席投資官陳德賢接受媒體采訪時表示，平安投資華夏幸福失利需要反思，但是平安的投資策略沒有改變也不會改變。

??“從我們多年險資投資策略來看，我們都是偏向分紅及收租性資產?！标惖沦t表示，像來福士這樣的物業具有兩大功能，和長期負債匹配、可以穿越周期。

??對于持有型物業來說，這是平安偏好中意的類型。截至2021年一季度末，平安保險資金投資不動產占保險資金的比例不到4%，卻貢獻了穩定的投資收益，每年貢獻凈投資收益的比例大概在10%。

??陳德賢稱，平安集團也在找新的品種、新的范圍，比如過去兩年強調新型不動產，跟國家政策方向找。這部分包括公租房、基建、康養、產業園、寫字樓與高端綜合體。

??此外，如中國人壽、泰康人壽、合眾人壽、新華保險等眾多險企進入養老社區領域，這一類大多以重資產投入為主，這也是險資不能回避的不動產投資領域。據中國保險資產管理業協會，截至2021年3月，已經有10家保險機構投資47個養老社區項目，險資在養老及養老產業上下游醫療、健康行業領域布局的私募股權投資基金已經超過2340億元。

??2021年11月，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，為保險資金參與投資REITs指明了方向。其中可投資產類別涉及不動產包括物流園、產業園區及租賃REITs等類型。

??可以預見的是，險資減持地產股、調整配置持有相關不動產資產的這種“換倉”，不應看作是險資逃離房地產的現象，更多是一種規避風險發現投資機會的正常策略。伴隨公募REITs投資放開，險資未來將會在不動產更多細分領域有所深耕。