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??金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(股票代碼09666.HK,以下簡(jiǎn)稱“金科服務(wù)”)再次布局城市服務(wù)領(lǐng)域。

??“由于城市服務(wù)部門業(yè)務(wù)繁忙，暫時(shí)還不能回答相關(guān)問題。”6月15日，金科服務(wù)方面告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

??兩天前，6月13日,金科服務(wù)新增100%控股的投資企業(yè)浙江金悅智慧城市服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“浙江金悅智慧”），注冊(cè)資本為1億元。

??“因?yàn)槌鞘锌臻g不同于社區(qū)空間，涉及居住、辦公、出行、教育、醫(yī)療、娛樂、消費(fèi)、生產(chǎn)等場(chǎng)景，金科服務(wù)成立城市服務(wù)公司有利于城市服務(wù)業(yè)務(wù)能力、服務(wù)體系的重新打造，也有利于支撐業(yè)務(wù)發(fā)展，進(jìn)一步獨(dú)立開拓城市服務(wù)空間，并尋求城市服務(wù)縱深化發(fā)展。”康達(dá)信董事副總經(jīng)理、物商BU總經(jīng)理譚慶偉表示。

??事實(shí)上，金科服務(wù)從2018年涉足城市服務(wù)以來，一直在有節(jié)奏地進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)布局。

??盡管布局多年，金科服務(wù)在規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入以及品牌效應(yīng)上還有待提高。

??進(jìn)一步開拓長(zhǎng)三角區(qū)域

??“選擇成立浙江金悅智慧一方面是看重浙江地區(qū)在城市服務(wù)領(lǐng)域的潛在市場(chǎng)規(guī)模，另一方面也是其全國(guó)化布局的需要。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟表示。

??上有天堂，下有蘇杭。為了優(yōu)化區(qū)域布局，有利于進(jìn)一步開拓長(zhǎng)三角區(qū)域、特別是江浙區(qū)域城市服務(wù)業(yè)務(wù)，金科服務(wù)選擇成立浙江金悅智慧的目的不言而喻。

??在譚慶偉看來，“主要有三點(diǎn)原因。第一，金科股份、金科服務(wù)從2006年就開始布局華東地區(qū)，華東已經(jīng)成為重點(diǎn)區(qū)域，2021年華東區(qū)域在管面積、營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)均超20%，成為除西南外最大的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)地區(qū)，形成較高的城市濃度，并具有相對(duì)豐富的政企資源；第二，長(zhǎng)三角區(qū)域作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)核心增長(zhǎng)極之一，在城市服務(wù)發(fā)展政策、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境方面更加開放、走在前列，尤其是浙江省，有利于金科服務(wù)在城服領(lǐng)域的快速擴(kuò)張；第三，金科服務(wù)在2020年11月、2022年3月就已經(jīng)先后成立江蘇、安徽金悅智慧城市服務(wù)公司，本次成立浙江金悅智慧是為了填充浙江區(qū)域的城服版圖，有利于金科服務(wù)精準(zhǔn)把握浙江共同富裕示范區(qū)、未來社區(qū)建設(shè)等重大戰(zhàn)略帶來的城市綜合治理紅利。”

??數(shù)據(jù)顯示，華東及華南地區(qū)是金科服務(wù)除西南核心區(qū)域在管面積第二大的區(qū)域。

??2021年，金科服務(wù)在西南核心區(qū)域的在管面積達(dá)1.17億平方米，占總在管面積的49.22%，區(qū)域密度優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)；華東及華南地區(qū)在管面積為0.55億平方米，占總在管面積的23.56%；華中地區(qū)在管面積為0.49億平方米，占總在管面積的20.56%；其他地區(qū)在管面積為0.16億平方米，占總在管面積的6.73%。

??已布局多個(gè)城市服務(wù)公司

??近年來，金科服務(wù)加快了城市空間服務(wù)的拓展步伐，并從戰(zhàn)略層面明確“從社區(qū)走向城市，打造空間服務(wù)多元樣本”。

??事實(shí)上，金科服務(wù)不只在一座城市成立城市服務(wù)公司。

??2018年6月，金科服務(wù)正式進(jìn)駐鹽城高新區(qū)，與鹽城高新區(qū)投資集團(tuán)有限公司達(dá)成全面合作，針對(duì)性地為鹽城國(guó)家技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供全方位、全生命周期的物業(yè)服務(wù)。此舉動(dòng)也標(biāo)志著金科服務(wù)正式進(jìn)入城市服務(wù)領(lǐng)域。

??接下來，金科服務(wù)開始了城市服務(wù)的全國(guó)化布局。

??值得關(guān)注的是，金科服務(wù)在江蘇鹽城高新區(qū)、湖南瀏陽(yáng)高新區(qū)、四川內(nèi)江經(jīng)開區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)等區(qū)域開展了城市服務(wù)項(xiàng)目。

??不同于其他物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)的快速占領(lǐng)方式，金科服務(wù)在有條不紊地布局。

??例如，2021年，雅生活斥資約11.77億元，收購(gòu)五家環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司股權(quán)，通過這密集的5起并購(gòu)，雅生活一下子就擁有華北、西北、東北、華中、華東和華南6個(gè)大區(qū)的專業(yè)能力，一下子就基本完成了全國(guó)范圍的布局。

??不可否認(rèn)，金科服務(wù)做城市服務(wù)上有一定的經(jīng)驗(yàn)。

??牛曉娟指出，“首先，是清晰的發(fā)展戰(zhàn)略。金科服務(wù)以‘服務(wù)+科技、服務(wù)+生態(tài)’的戰(zhàn)略方向不斷拓寬邊界，提出S（空間物業(yè)服務(wù)）、L（社區(qū)增值服務(wù)）、C（本地生活服務(wù)）、T（數(shù)智科技服務(wù)）四大增長(zhǎng)曲線，用多元業(yè)態(tài)賦能服務(wù)品質(zhì)提升。其次，是綜合服務(wù)與數(shù)智科技方面積累的優(yōu)勢(shì)。一方面，金科服務(wù)深耕住宅社區(qū)二十多年，擁有成熟的社區(qū)物業(yè)服務(wù)體系，積累了各種服務(wù)場(chǎng)景的經(jīng)驗(yàn)。另一方面，金科服務(wù)擁有較深厚的數(shù)智科技基因，已將智慧服務(wù)的理念和技術(shù)優(yōu)勢(shì)傳導(dǎo)到城市服務(wù)領(lǐng)域。最后，是積累了一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。”

??在譚慶偉看來，“第一，金科服務(wù)城市服務(wù)布局時(shí)間較早；第二，較成熟的城市服務(wù)體系化能力，金科服務(wù)將城市空間歸納為居住、辦公、出行、教育、醫(yī)療、娛樂、消費(fèi)、生產(chǎn)8大服務(wù)場(chǎng)景打造全新的服務(wù)體系，以‘城市空間服務(wù)商’角色深度參與城市綜合治理；第三，金科服務(wù)把智慧科技的優(yōu)勢(shì)傳導(dǎo)到城市服務(wù)領(lǐng)域，推動(dòng)從智慧社區(qū)走向數(shù)智城市，通過智慧安防、企服、生活、運(yùn)營(yíng)等服務(wù)模塊，讓城市要素有效連接，讓服務(wù)場(chǎng)景更加智慧，積極對(duì)接新型智慧城市建設(shè)。”

??城市服務(wù)水平還有待提高

??金科服務(wù)在城市服務(wù)布局多年，但還有較長(zhǎng)一段路要走。

??“第一，金科服務(wù)缺乏規(guī)模效應(yīng)，城市服務(wù)在管面積、營(yíng)業(yè)收入占比較低。第二，品牌效應(yīng)相對(duì)不足。在城市服務(wù)方面，萬物云提出了‘萬物云城’、碧桂園服務(wù)提出了‘城市公司計(jì)劃’、保利物業(yè)提出了‘鎮(zhèn)興中國(guó)’，而金科服務(wù)顯得相對(duì)低調(diào)。”譚慶偉指出。

??根據(jù)2021年年報(bào)顯示，金科服務(wù)在管建筑面積為2.38億平方米，城市服務(wù)在面積占比僅為6.21%。

??事實(shí)上，和其他物業(yè)企業(yè)相比，金科服務(wù)在營(yíng)業(yè)收入上也并不具備優(yōu)勢(shì)。2021年年報(bào)顯示,金科服務(wù)總收入為59.68億元，城市服務(wù)占比為1.1%。

??截至2021年年末，在城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入45.3億元。

??2021年，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)的收入約為14.62億元。

??2021年，世茂服務(wù)憑借收購(gòu)世路源環(huán)境以及金沙田，成功布局城市服務(wù)領(lǐng)域。其城市服務(wù)收入達(dá)到8.55億元。

??2021年，雅生活把城市服務(wù)首次當(dāng)作其業(yè)務(wù)板塊的內(nèi)容之一。其它業(yè)務(wù)板塊分別為物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、外延增值服務(wù)。同年，其城市服務(wù)收入達(dá)到6.98億元。

??2021年，旭輝永升服務(wù)完成對(duì)知名環(huán)衛(wèi)服務(wù)商美中環(huán)境51%的股權(quán)收購(gòu)，拓展城市服務(wù)發(fā)展空間。同年，其來自城市服務(wù)板塊的營(yíng)業(yè)收入超過0.8億元。

??根據(jù)2021年年報(bào)顯示，金科服務(wù)來自城市服務(wù)板塊的營(yíng)業(yè)收入僅為0.68億元。

??值得關(guān)注的是，相比毛利率較高的社區(qū)增值服務(wù)，城市服務(wù)的毛利率整體水平較低。例如，碧桂園服務(wù)城市服務(wù)毛利率為17.6%；世茂服務(wù)城市服務(wù)毛利率為13.4%。2021年年報(bào)顯示，有34家物業(yè)企業(yè)公布了社區(qū)增值服務(wù)毛利率情況,其平均毛利率達(dá)到42.9%。

??一位不愿具名的人士表示，“相比住宅物業(yè)，城市服務(wù)在多場(chǎng)景、復(fù)合業(yè)態(tài)等方面的綜合性管理將對(duì)企業(yè)提出更高的要求，物業(yè)企業(yè)在匹配業(yè)務(wù)需求、提升業(yè)務(wù)盈利能力等方面仍需打磨與沉淀。由于城市服務(wù)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和不同訴求的交織，物業(yè)企業(yè)在城市服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的有效路徑仍在摸索當(dāng)中。”