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??持續攀升的債務仍是壓在陽光城身上的一座大山。

??6月28日，在延期了14天之后，陽光城回復了深交所關于公司2021年年報的問詢函。

??此前5月30日，深交所下發了對陽光城2021年年報的問詢函，并要求其在6月13日之前對相關問題做出回復說明。在27頁公告中，陽光城對深交所就公司的毛利率、其他應收款以及債務風險、流動性風險等提出的問詢一一回復。

??其中，陽光城提到，截至6月27日，公司及控股子公司已到期未支付的債務規模約376.88億元，比兩個月前增加了約75億元。

??總逾期未付債務規模中，陽光城表示，有31.83億元處于執行狀態，除公開市場到期未支付債券145.39億元外，其余（包含執行狀態中）均正與金融機構或其他合作方進行談判，若達成和解，則執行狀態可撤銷。

??目前，陽光城正采取不同措施化解債務逾期風險，包括但不限于折價出售資產、轉讓項目回款、全面停止拿地、實行降本增效、盤活存量資源、提高資產價值、引入戰略合作方等多種措施，全力開展自救紓困和債務風險化解工作。

??“肯定是很難的。”據接近陽光城的人士表示，在行業整體下行的環境下，公司經營比較困難，但各部門工作還是在正常開展。該人士表示，公司當下的困難沒有什么一蹴而就的解決辦法，只能是一點一點的解決。

??隨著近期各地樓市激勵政策頻出，一二線城市樓市成交逐步回暖，上述人士也表示，陽光城目前布局中少數城市市場有所好轉。今年公司的工作重點依然是保證交付以及推行全員客服，盡全力為業主解決問題。

??毛利率下降具有合理性

??在問詢函中，深交所首先對陽光城的毛利率提出疑問，并要求其結合近年來房地產業務經營狀況、收入確認及成本結轉情況等說明報告期內房地產毛利率僅為5.51%的原因及合理性。

??對此，陽光城披露，2021年度，公司房地產業務確認收入376.67億元，同比下降 52.25%；結轉成本355.91億元，同比下降44.39%，主要是報告期內達到結利條件的房地產項目金額減少所致。公司同期的毛利率為5.51%，較上年同期下降13.37%。

??對于毛利率下降的原因，陽光城認為這是行業趨勢。

??2021年尤其是下半年以來，受到房地產調控政策及多輪疫情的影響，房地產市場

??需求疲軟，銷售價格持續低迷，同時工期延長、人員流動受限，原材料、人力成本、利息等成本持續上漲，房地產行業企業的經營狀況均有所惡化，2021年房地產業務毛利率水平較低且均呈現下滑趨勢。

??例如在克而瑞銷售排行榜上與陽光城規模相當的A股上市房企中，華夏幸福2021年房地產業務毛利率下降16.8%，金科股份毛利率下降6.32%，建發房產毛利率下降4.13%，中南置地毛利率也下降了8.45%。

??對比這些企業，陽光城2021年房地產業務毛利率下降較多的原因有兩方面：收入減少和成本增加。

??在收入方面，陽光城部分項目是在2020年及之前獲取，受國家調控政策以及疫情影響，這些項目銷售價格持續低迷，實際售價不及預期，導致項目毛利率降低，甚至為負數；2021年下半年起，市場下行，為了應對這種變化，公司主動降價促銷，也侵蝕了毛利率，這也是整個行業毛利率下降的原因。此外，由于2021年四季度開始，陽光城暴露出較大的流動性風險，因此導致客戶觀望情緒顯著，旗下的項目去化更加艱難，量價齊跌。綜合來看，2021年，陽光城房地產業務結算面積同比下降了46.61%，結算單價也下降11.82%至10203.04元/平方米。

??在成本方面，陽光城表示，部分項目是在房地產市場較好、土地市場價格較高時獲取，地價較高；近兩年建筑類原材料價格也持續上漲，同時受多輪疫情影響，部分項目工程進度受到影響，最終導致建設成本、人工成本增加。

??此外，因銷售周期拉長及疫情影響建設工期，整體現金流回正周期拉長，部分借款使用時間延長，承擔的資本化利息負擔加重，發生的資金成本增加。

??據陽光城披露，2021年度，公司房地產業務結轉成本為9640.62元/平方米，同比上漲4%，除了土地成本外，占比較高的建安成本同比上漲8.47%，開發間接費（包括資本化利息等）同比上漲0.46%。

??綜合以上方面，陽光城認為公司毛利率降低存在一定合理性，下降幅度也與公司規模相當的已出險企業毛利率水平基本相當。

??累計逾期未付債務達376.88億元

??2021年，陽光城存在大額已到期未歸還的借款，并且涉及多起未決事項，旗下子公司未履行還款義務而被列為被執行人的情況較多。對此，深交所也要求陽光城做出披露。

??根據公告顯示，截至6月27日，陽光城及子公司到期未支付債務本金合計金額為376.88億元。陽光城表示，這其中有31.83億元處于執行狀態，除公開市場到期未支付債券合計145.39億元外，其余（包含執行狀態中）均正與金融機構或其他合作方進行談判中，若達成和解，則執行狀態可撤銷，除上述之外，其他涉及案件及公司暫未列入執行。

??具體而言，被列為被執行人的相關子公司貴州君悅陽光置業有限公司、昆明通盈房地產開發有限公司、重慶渝能建筑安裝工程有限公司、福州盛景陽光城房地產開發有限公司累計資產總額為225.08億元，負債總額221.47億元，對陽光城的總資產、凈資產、凈利潤影響均未達10%以上。

??陽光城稱，目前，公司正在與金融機構及其他合作方溝通協調，擬采取包括不限于資產出售、融資置換等多種方式，希望盡力達成執行和解，妥善解決本次糾紛。

??在問詢函回復中，陽光城還提到，為了化解公司債務風險，加快促進有序經營，公司會積極爭取地方政府支持，在各級地方政府、監管機構等部門的指導和支持下，采取三個方面措施化解流動性及債務逾期風險。

??首先，采取戰略收縮以確保經營。陽光城表示，公司正積極配合省市專班的工作，加快落實綜合性風險化解方案，重點圍繞“聚焦核心發展區域，強化經營性現金流”化解理念，以時間換空間、以資源換資金，實行戰略收縮，項目歸邊；縮減融資規模，加強資金統籌；盤活受限資金，回籠沉淀資金；長短期債務結合，境內外市場聯動等舉措，持續開展瘦身減債工作，保障公司正常運營。

??其次，深入開展債權人溝通，確保不抽貸、不壓貸、不斷貸，對到期債務進行展期降息，盡量減緩公司融資性現金流出壓力，合理調整債務到期時間，保持債務余額整體穩定。

??此外，陽光城表示會加速資產變現，降本增效。通過折價出售資產、轉讓項目回款、全面停止拿地、實行降薪減支、盤活存量資源、提高資產價值、引入戰略合作方等多種措施，積極應對，全力開展自救紓困和債務風險化解工作。

??陽光城方面認為，如果上述合理措施能夠全面落地，基本可以消除對公司未來12個月持續經營重大不確定性的疑慮。

??持續推進全員客服、保交付

??雖然公司目前債務壓力較大，經營陷入困境，但上述接近陽光城的人士表示，公司業務還在正常進行。

??除了要關注債務壓力，該人士表示，陽光城目前的工作重點依然是保交付和繼續推行全員客服，集中力量為業主解決問題。

??今年年初，在國新辦的發布會上，高層就提到要堅決處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標。此外，中央出臺的商品房預售監管資金制度也是為了保障交付。

??今年以來，“保交付”更是成為眾多房企共識，尤其對出險房企而言更是重中之重。

??據陽光城方面介紹，公司今年的重點工作就是保證交付。年初至今，陽光城多個大區已陸續開工。在上海大區，上海未來悅、太倉文瀾府、柯橋公元2020、蘇州檀悅、南京百家湖、泰安檀境等項目均已先后開始施工。浙江大區實行線上、線下兩手抓，杭州檀映里、金華檀院、衢州檀境等項目均已正常施工。

??除了保交付，陽光城還在繼續推行全員客服計劃。2021年，陽光城舉辦400多場“全員客服”活動，覆蓋216個項目， 全年全集團副總監級及以上人員共計接待業主8580人次，接待時長15685小時，業主共計反饋意見及建議9176條，問題整改率達93%。

??經過2021年的探索和實踐，2022年，陽光城在服務體系和客戶運營方面提出了更高的標準和要求。

??在陽光城看來，越是公司危急時刻，交付和產品品質越是公司的生命線；堅持“全員客服”的服務意識，才能不斷優化升級服務品質。