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??華南城控股有限公司（以下簡稱“華南城”，01668.HK ）的年報發布比預期的時間晚了3天。

??7月3日，華南城披露的2022財年（統計時間為2021年4月1日至2022年3月31日）業績顯示，在剛剛過去的這個財年，該公司實現合約銷售約117.95億港元，同比減少27%，歸屬母公司凈利潤約7.6億港元，同比減少68.5%，連續4年下滑。

??短債壓力也尚未緩解。該公司的計息負債即期部分達207.5億港元，而現金及銀行存款約為46.8億港元。核數師安永會計師事務所認為，這可能會對其持續經營的能力構成重大疑慮。

??據華南城透露，該公司采取了7項措施以改善流動性，而新晉的國企大股東在其中發揮了重要作用。在支付了約19億港元的股權認購對價后，深圳市特區建設發展集團有限公司（以下簡稱“特區建發集團”）還承諾在未來1年為華南城償付到期債務提供支持。

??凈利潤連續4年下滑

??對于2022年的財年表現，華南城已經在6月24日的公告中為投資者打了預防針，透露預計凈利潤將錄得約70%的下跌，并表示將不晚于6月30日刊發業績公告。最終，這份財報是到了7月3日才發出。

??2022財年，華南城的營業收入約為103億港元，僅比2021財年少了約10億元，降幅約為8.8%。但歸屬母公司凈利潤的同比下降幅度卻達到了68.5%。影響因素有幾個，包括年內交付物業的平均售價下跌、導致毛利率減少，受疫情影響，商業租賃需求下降、投資物業公平價值增值減少，融資成本上升，評估計提存貨減值增加等。

??業績報告顯示，由于已售物業的平均銷售單價下降，華南城的毛利率由2021年財年的43.7%下降到了29.3%，導致毛利下跌38.8%至約30億港元。投資物業的公平值收益下跌的幅度更大，由2021財年的約10.5億港元下降至約1.5億港元。

??2022財年，華南城的融資成本增加了23.6%至約7.9億港元，加權平均融資成本為9%，較2021財年的8.4%有所上升。

??截至目前，華南城的歸屬母公司凈利潤已經連續4年下滑，2022財年錄得的約7.6億港元，僅相當于2018財年45.1億港元的17%。

??對于市場的走勢，華南城的管理層在2021年11月底的中期業績發布會上，已經表達了較為謹慎的觀點。該公司首席財務總監陳茂昌當時表示，下半年的銷售市場還是不容樂觀，整體上消費者、潛在買家信心還是不足，買家觀望現象在未來幾個月仍不會改變，預計下半年以及下一個財年，公司毛利率還是有比較大的壓力。

??而在此次的財報中，該公司也未提及新財年的銷售目標，以及如何改善凈利潤的表現。

??大股東給了運營支持函

??2022財年，房企面臨著融資渠道收窄、銷售下行的雙重壓力，華南城也在為流動性的難題發愁。截至2022年3月31日，該公司的現金及銀行存款約為46.8億港元，而上一個財年的數據是約94.4億港元，下降了將近一半。同期，該公司的總計息債務約為359.8億港元，有息負債中的流動部分為207.5億港元。華南城表示，鑒于目前房地產市場放緩，加上資本市場融資來源有限，公司可能需要比預期更長的時間來變現物業或獲得外部融資現金以履行償債義務。

??為減輕流動性壓力，華南城采取了7項措施。引戰是一個意外的收獲，該公司與特區建發集團接觸，本是為了談融資，不料后者萌發了做戰略投資者的念頭，在做了幾個月盡調后便決定入股。2021年的最后一天，華南城宣布向特區建發集團配發33.5億股，占擴股后已發行股本的約29.28%。2022年5月16日，股份認購事項完成，特區建發集團支付了約19億港元的對價，成為了華南城的單一最大股東。

??據華南城介紹，特區建發集團已向其出具了未來十二個月內的運營支持函，將合理地努力提供支持，滿足公司在沒有重大縮減業務的前提下履行到期負債的需求。得益于大股東的國企信用背書，華南城從銀行獲取了233.5億港元的可用銀行授信額度，并表示還在積極與多間金融機構磋商，希望以合理成本獲得新貸款。2022財年，華南城已經出售了乾龍物流的西安、鄭州和合肥項目，回籠資金20億元，據了解，該公司已物色潛在買家，新財年也計劃出售若干物業項目的權益。

??有了國企大股東這座新靠山，華南城認為自己有足夠營運資金償付未來一年的到期債務。

??特區建發集團不僅僅是提供資金支持，經營層面也開始介入。6月16日，華南城發布了一則董事委任公告，宣布委任兩位執行董事、一位獨立非執行董事。43歲的萬鴻濤將擔任執行董事兼集團副總裁，分管運營管理、戰略協同和新業務發展工作。他曾出任特區建發集團及其子公司的多個職位。55歲的覃文忠同樣來自特區建發集團，曾擔任成本合約審計部負責人及財務管理部部長，他被委任為華南城的執行董事兼集團財務總監，主要分管審計內控、財務管理、稅務管理和資金管理工作，統籌融資工作并負責境內融資等。獨立非執行董事兼審核委員會、薪酬委員會及提名委員會成員申麗鳳目前也是特區建發集團的外部獨立董事。

??下一步，華南城打算深化與特區建發集團及其他國資的合作，利用其在深圳及大灣區的優勢，尋找舊改、園區升級等發展機會，盤活園區資源，引入新業態，創造新的增長點。