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??償債高峰臨近，房企們的套現(xiàn)動(dòng)作也頻繁了起來(lái)。

??7月27日，合景泰富集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“合景泰富”，01813.HK）表示在當(dāng)天跟龍湖集團(tuán)達(dá)成了一筆交易，向后者轉(zhuǎn)讓香港“尚?珒溋”項(xiàng)目50%的股權(quán)及股東貸款，作價(jià)13億港元，預(yù)計(jì)可錄得4.895億港元的稅后利潤(rùn)。

??這個(gè)項(xiàng)目是合景泰富與龍湖集團(tuán)在2017年5月以72.3億港元的價(jià)格聯(lián)合競(jìng)得的，目前已為現(xiàn)樓，還有13.5萬(wàn)平方呎的可售面積。在這兩家公司眼里，“尚?珒溋”是一個(gè)頗為優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，僅2021年就貢獻(xiàn)了86.3億港元的收入。

??合景泰富選擇此時(shí)割愛(ài)很大程度上是基于償債的需求。根據(jù)惠譽(yù)透露的數(shù)據(jù)，在今年剩下的時(shí)間里，該公司有102億元的債務(wù)到期。

??7月28日，合景泰富方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年上半年公司持續(xù)順利兌付公開(kāi)市場(chǎng)債券，現(xiàn)已準(zhǔn)備好各項(xiàng)方案應(yīng)對(duì)今年到期的債務(wù)。

??退出啟德項(xiàng)目  變現(xiàn)13億港元

??據(jù)了解，在公告當(dāng)天，作為買(mǎi)方的龍湖集團(tuán)就已全額支付代價(jià)，買(mǎi)賣已經(jīng)完成，合景泰富不再擁有目標(biāo)公司——鴻才國(guó)際有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻才國(guó)際”）的任何權(quán)益。

??鴻才國(guó)際旗下的項(xiàng)目公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，于香港啟德沐泰街11號(hào)持有一個(gè)總銷售面積約50萬(wàn)平方呎的住宅項(xiàng)目，名為“尚?珒溋”。公告顯示，“尚?珒溋”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目前已經(jīng)全部完成，擁有約13.5萬(wàn)平方呎的可售面積。

??2017年5月16日，合景泰富攜手龍湖集團(tuán)以72.3億港元競(jìng)得香港啟德新區(qū)的一幅住宅用地。據(jù)介紹，啟德新區(qū)定位為維港灣畔都市核心，未來(lái)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店、住宅、旅游休閑配套一應(yīng)俱全，因此該地塊被認(rèn)為是頗具投資價(jià)值的稀缺宅地。

??這個(gè)項(xiàng)目后來(lái)以“尚?珒溋”的案名上市銷售，共667套的貨量，主打兩房及三房單位，由合景泰富操盤(pán)。從營(yíng)收數(shù)據(jù)來(lái)看，“尚?珒溋”的表現(xiàn)不俗，2021年，鴻才國(guó)際錄得86.3億港元的收入，稅前利潤(rùn)18.7億港元。截至2022年6月30日，該公司未經(jīng)審核的資產(chǎn)總額約為34.2億港元，資產(chǎn)凈值約為16.2億港元。

??根據(jù)合景泰富披露的數(shù)據(jù)，今年6月份，“尚?珒溋”還錄得了大額成交，其地下帶花園單位的成交金額約7800萬(wàn)港元，每平方呎的售價(jià)超4萬(wàn)港元。

??由于銷售狀況良好，且未售單位均為現(xiàn)樓，合景泰富的這筆交易錄得了比較好的收益，稅后利潤(rùn)預(yù)計(jì)為4.895億港元。

??合景泰富在香港還有一個(gè)大型住宅項(xiàng)目——鴨脷洲項(xiàng)目，是該公司與龍光集團(tuán)于2017年2月競(jìng)得的，土地總價(jià)168.55億港元，雙方各占50%股權(quán)。這是當(dāng)時(shí)香港最貴的地塊，占地面積約12.65萬(wàn)平方呎，總建筑面積約76萬(wàn)平方呎，計(jì)劃打造成頂（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.ldayhk.cn）級(jí)豪宅。合景泰富的管理層曾表示對(duì)這個(gè)項(xiàng)目期望很高，有信心在產(chǎn)品推出以后取得好業(yè)績(jī)。該公司在2021年底透露，香港的兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)可釋放420億港元的剩余可售貨值，是其境外資金的有力補(bǔ)充。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲得的最新消息，鴨脷洲項(xiàng)目將在今年下半年上市銷售。

??102億元短債將到期

??合景泰富表示，此次交易所得的資金將用作償還債務(wù)及一般營(yíng)運(yùn)資金。在該公司看來(lái)，這是一筆對(duì)其很有利的買(mǎi)賣，有助于提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入和降低負(fù)債比率。

??今年是民營(yíng)房企的償債大年。廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì)顯示，2022下半年和2023上半年民企地產(chǎn)債到期壓力較大，到期及回售額為3163億元，占2022年6月末存量債比重達(dá)66%，明顯高于央企和地方國(guó)企。從月份分布看，2022年7月是年內(nèi)到期高峰，民企地產(chǎn)債到期及回售額為497億元，8月和11月也超過(guò)了300億元。

??合景泰富的償債壓力集中在今年下半年。惠譽(yù)在7月21日的報(bào)告中表示，該公司在2022年剩余時(shí)間仍有102億元的資本市場(chǎng)債務(wù)到期，其中包括18億元在8月份轉(zhuǎn)為可回售的在岸債券，9月份到期的9億美元高級(jí)票據(jù)，以及在2022年第四季度轉(zhuǎn)為可回售的17億元在岸債券和到期的8億元在岸債券。

??2023年上半年，合景泰富沒(méi)有到期債務(wù)。這意味著，只要順利邁過(guò)未來(lái)4個(gè)多月的償債難關(guān)，該公司將獲得半年的喘息時(shí)間。

??為籌集償債資金，合景泰富計(jì)劃以香港項(xiàng)目及內(nèi)地的其他資產(chǎn)作為抵押以獲得貸款，同時(shí)也準(zhǔn)備整體出售寫(xiě)字樓，回籠55億~57億元的資金。惠譽(yù)認(rèn)為，如果能按計(jì)劃完成，這些再融資的安排將足以覆蓋該公司大部分近期到期的債券。

??合景泰富沒(méi)有披露寫(xiě)字樓的最新套現(xiàn)金額，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該公司近期已獲得了一定數(shù)額的抵押貸款。與金融機(jī)構(gòu)的合作此前也有突破，5月17日，合景泰富與華夏銀行廣州分行簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃在投融資、城市更新、供應(yīng)鏈金融等領(lǐng)域深化合作。

??截至目前，合景泰富是為數(shù)不多仍能按時(shí)償債的民營(yíng)房企之一。今年上半年，該公司兌付了多筆公開(kāi)市場(chǎng)債券，包括共23.72億元的境內(nèi)債券及ABS，和2.5億美元的境外美元債券。

??下半年該公司的開(kāi)局也算順利，7月19日兌付了本息18.17億元的華西證券－合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券。