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??深耕大灣區(qū)房地產(chǎn)市場十數(shù)年的林曦（化名），已經(jīng)對這個區(qū)域地產(chǎn)圈子非常熟稔了，但近期參與佳兆業(yè)項目紓困背后企業(yè)的來歷，卻讓她一直摸不著頭腦。

??這家在深圳打著中信的旗號，鯨吞佳兆業(yè)總貨值約500億元的四個項目的企業(yè)名稱是中信城開。8月1日，林曦對記者稱：“熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展史的人不會不知道，中信地產(chǎn)早已將全部股權轉手予以中海。”

??中信地產(chǎn)已不復存在，中信城開又是誰？

??一位中信城開·紅樹林項目的工作人員告訴記者，開發(fā)商確是“中信系”企業(yè)。

??根據(jù)公開資料，中信城開為中信集團一級全資子公司，由中信股份（00267.HK）100%持股，2016年設立之初即被定義為“城市開發(fā)運營平臺”，以“金融+地產(chǎn)”的輕資產(chǎn)模式開展業(yè)務。

??時間回到2016年，受困于同業(yè)競爭問題多年的中信集團，終于完成對旗下中信地產(chǎn)的剝離，后者的全部股權被售予中海地產(chǎn)。幾乎在同一時間誕生的中信城開，此后以中信地產(chǎn)繼任者的身份繼續(xù)在地產(chǎn)江湖開疆拓土，但其品牌知名度已無法與其前任同日而語。

??從另一個角度看，中信集團的地產(chǎn)同業(yè)競爭問題彼時解決了，但現(xiàn)今該問題似乎重現(xiàn)。

??就相關問題，記者聯(lián)系到了中信城開深圳公司的一位管理層，但其表示不便接受采訪；截至發(fā)稿，中信城開一位品牌部人士亦未通過記者的采訪要求。

??隱形央企巨頭中信城開此時被市場注意到，離不開諸多民企需要被紓困的大背景。接近中信集團的人士對記者表示，中信城開接盤佳兆業(yè)并非其主動發(fā)力，而是后者債權人中信銀行聯(lián)合中信城開幫助其進行資產(chǎn)處置。

??中信地產(chǎn)承繼者“浮出水面”

??中信集團全稱為中國中信集團有限公司，是我國早年經(jīng)濟改革的試點和對外開放的重要窗口。1979年成立之初，中信集團便設有房產(chǎn)部門。1986年中信房地產(chǎn)公司成立，它也是中國首批具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)。

??上世紀八九十年代，中信絕對是塊十足赤金的招牌。落成于1985年的國際大廈，1991年的京城大廈，以及2008年的國家體育場“鳥巢”，三座名動京城的劃時代標志建筑，足以奠定中信在中國房地產(chǎn)歷史上的“大哥”地位。

??官網(wǎng)顯示，中信集團旗下房地產(chǎn)業(yè)務目前分為：中信泰富地產(chǎn)、中信城開、中信和業(yè)三大板塊。

??根據(jù)“中信城開華南”微信公眾號公開的信息，中信城開承繼了原中信地產(chǎn)30年的全國規(guī)模化開發(fā)經(jīng)驗，涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、教育地產(chǎn)、地鐵上蓋等業(yè)態(tài)，在全國30多個城市累計開發(fā)房地產(chǎn)項目近百個，開發(fā)面積超過2000萬平方米。這一規(guī)模足以稱為一家具有央企背景的地產(chǎn)巨頭。

??而在近期，深陷流動性危機的佳兆業(yè)與中信系開展多維合作，后者將盤活其位于深圳的南山東角頭項目、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣以及佳兆業(yè)科技中心等核心資產(chǎn)。

??據(jù)媒體報道，佳兆業(yè)于6月下旬將深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目相應股權轉讓至中信城開主導的平臺公司名下。同時于6月25日，佳兆業(yè)航運紅樹灣已更名為“中信城開·紅樹灣”，并在7月入市。

??目前，中信城開已累計接手佳兆業(yè)位于深圳的4個項目。按佳兆業(yè)去年披露的處置資產(chǎn)清單，東角頭項目的權益貨值約298.35億元，金沙灣國際樂園項目（不含萬豪酒店部分）權益貨值106.08億元，佳兆業(yè)科技中心項目則為81.67億元。

??同業(yè)競爭問題重現(xiàn)

??2016年以前，作為“中信系”地產(chǎn)業(yè)務的兩個主要平臺，中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)在中信整體上市后都納入了同一家上市公司——中信股份，但在很長一段時間里，兩者并沒有解決業(yè)務和布局高度重疊的問題。這也為以后中信地產(chǎn)的整體轉讓埋下伏筆。

??2016年3月，中海地產(chǎn)全面收購中信集團旗下住宅物業(yè)組合。在這筆交易中，中信集團轉讓其資產(chǎn)整合后的子公司中信地產(chǎn)的全部股權，以及另一家子公司中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)，交易對價的金額為310億元。

??與此同時，中海將旗下上海寰宇天下商業(yè)項目、南京中海商業(yè)與寫字樓項目、沈陽環(huán)宇城及寫字樓商業(yè)項目、濟南華山商業(yè)項目四處物業(yè)，以61.5億元的價格轉讓給中信。

??彼時，業(yè)內(nèi)紛紛猜測，中信以住宅置換商業(yè)，后續(xù)有可能要大力向商業(yè)地產(chǎn)方向轉型。但后來事實證明，中信其實要走的是“城市綜合開發(fā)運營”這條路。

??這起世紀大并購發(fā)生前不久，中信集團于2015年5月成立了北京信雅房地產(chǎn)，管理余下的地產(chǎn)業(yè)務。2016年4月，北京信雅的注冊資本，由200萬元瞬間提升到78.6億元，猛漲3929倍，北京信雅也正式更名為中信城開（全稱“中信城市開發(fā)運營有限責任公司”）。

??此前，中信城開的經(jīng)營范疇，雖然包含房地產(chǎn)開發(fā)，但此后卻寫明了限制條件：不含土地成片開發(fā)高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會議中心的建設、經(jīng)營；大型主題公園的建設、經(jīng)營。但自2018年7月后，這些限制條件已不復存在。

??由此可以看出，從中信地產(chǎn)的退出到中信城開的承繼，新瓶裝舊酒的方式并未真正解決中信集團內(nèi)部的地產(chǎn)同業(yè)競爭問題。

??有熟悉央企運作模式的人士告訴記者，許多央企本身承擔著產(chǎn)業(yè)轉型、公共服務設施建設、區(qū)域開發(fā)扶貧、鄉(xiāng)村振興等重要領域攻堅克難的職能，這些具有社會公共屬性職能的執(zhí)行離不開大量資金的支持，而過去很多年里，由于利潤高企，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮的作用很明顯。

??一位央企地產(chǎn)人士對記者分析同業(yè)競爭問題時稱，該問題在央企隊伍里并不少見。他解釋道，在一些企業(yè)內(nèi)部，誰干得好誰上，以此形成狼性競爭機制，干得好的資源多，干得不好的就差點。

??三方合作助力紓困

??在中信城開和佳兆業(yè)的合作中，合作雙方并非簡單的項目轉讓和出售，而是中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務信托的模式進行的合作，中信銀行實際仍然是以債權人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項目的建設和開發(fā)經(jīng)營；而項目權益在中信銀行和中信城開收回對應收益后最終仍歸屬佳兆業(yè)所有。

??“中信銀行為保住自己的債權才會出現(xiàn)這一次的三方合作，這完全是一次市場行為。”一位接近佳兆業(yè)的人士說。

??據(jù)媒體報道，具體到項目的經(jīng)營決策層面，中信城開則將作為主導一方，但佳兆業(yè)也有權參與部分決策。實際上，這從目前城開信銀的董事結構分配也可見一斑。

??企查查顯示，城開信銀的董事之中，中信系雖占絕半壁江山，但佳兆業(yè)方面也有聯(lián)席總裁李海鳴、佳兆業(yè)集團（深圳）有限公司副董事長劉立好兩位董事派駐。

??目前，在對外的品牌輸出上，均使用中信城開的招牌，主要考慮到現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的信心問題，佳兆業(yè)由于已經(jīng)遭遇流動性困難，消費者對之也會比較悲觀，而中信城開的背書有利于恢復市場信心，這樣便于后續(xù)的項目開發(fā)及銷售。

??某智庫研究員宋丁認為，在當前地產(chǎn)行業(yè)的形勢下，不少項目因缺乏現(xiàn)金流陷入復工難的境地，考慮到土地及其相應的開發(fā)項目是基礎性的國家資源，央企應該盡量把資產(chǎn)包拿到手里，避免在社會上流失。

??參與到佳兆業(yè)的紓困中，中信城開方面認為，中信城開大廈（此前名為“佳兆業(yè)科技中心”）的全面復工也是中信集團化解金融風險，穩(wěn)定社會基本面，充分發(fā)揮央企擔當與社會責任的體現(xiàn)，是邁出探索房企紓困新合作模式的一大步，成為提振房地產(chǎn)市場信心的一劑強心針。