公司曾冬梅 2022-08-18 11:04:44 來源：中房報
??在發布債務違約公告4天后，弘陽地產集團有限公司（以下簡稱“弘陽地產”，01996.HK）便動作迅速地開始處置資產回籠資金了。
??8月15日，弘陽地產表示將向合作伙伴——招商蛇口、南國置業轉讓廣州一個項目公司的股權及銷售貸款，作價8.57億元。這個項目是弘陽地產在2021年廣州的首次集中供地中，聯合招商蛇口一起拿下的，總地價為35.9億元，隨后南國置業也加入進來。
??雖然是虧損2.7億元轉讓，但弘陽地產認為此舉有利于加強自身的現金流，促進保交付和經營業務。8月16日，該公司的相關人士對中國房地產報記者透露，股權轉讓的洽談較為順利，與央企合作方的談判很快達成了一致。
??退出集中供地拿的項目
??2021年4月27日，廣州首批集中供地的24宗地塊開始網上競價，熱門地塊競爭激烈。其中，白云區石門街朝陽聯新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊，在經過7家房企的17輪競價后，由廣州招商房地產有限公司（以下簡稱“廣州招商”） 、廣州市弘裕房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州弘裕”）以約35.9億元競得，溢價率15.4%，折合樓面地價26643元/平方米。
??這個地塊為二類居住用地，共有三個子地塊，總用地面積為88941平方米，計容建筑面積134734平方米。
??2021年6月，該項目迎來了一個新股東。南國置業的全資子公司武漢大本營商業管理有限公司（以下簡稱“武漢大本營”）跟上述兩家房企簽署了合作開發協議，三方成立廣州招贏房地產有限責任公司，廣州招商、廣州弘裕、武漢大本營持股比例分別為33%、34%、33%。
??這個組合只維持了1年多時間。8月15日，三家房企簽署了一份股權稀釋受讓協議，廣州弘裕同意向廣州招商、武漢大本營出售廣州招贏房地產有限責任公司的34%股權及銷售貸款，總代價為8.57億元。收購完成后，廣州招商與武漢大本營將各持有該公司50%的股權。
??弘陽地產表示，因為公司的凈投入金額約11.27億元，因此出售事項預計將錄得約2.7億元的虧損。
??該地塊所開發的項目名為“招商弘陽電建南國·雍云邸”，已于今年第一季度上市銷售，項目分三個組團開發，規劃有11棟高層住宅，貨量約1500套。據弘陽地產方面介紹，該項目由招商蛇口操盤，目前銷售正常。
??廣州一位業內人士對中國房地產報記者表示，以目前的市場情況來看，“招商弘陽電建南國·雍云邸”的地價算是拿在了階段性的高位，項目近期的折后售價在3.6萬元/平方米至3.7萬元/平方米，開發商仍有微利可圖。只不過，項目的去化速度不算理想，3月份推售了149套產品，截至7月份僅成交24套。
??官宣違約：美元債利息還不上
??民營房企的日子越來越艱難，弘陽地產也未能從債務危機中幸免。
??今年上半年，弘陽地產仍是堅持兌付到期債務的少數民營房企之一。根據8月11日的公告，該公司在今年前6月，償付的本金及利息總額約為15.23億美元，其中境外債務約6.16億美元，包括4月份到期的4.5億美元優先票據的本息。
??支出的資金不少，但現金流入卻很有限。弘陽地產表示，自2021年年中以來，中國房地產行業經歷巨變，民營房地產開發商實際上已無法利用諸如銀行貸款特別是境外債務資本市場等傳統的融資及再融資渠道，加上疫情等因素，日益惡化的市況已影響消費者信心及情緒，并進一步導致中國住宅物業銷售大幅放緩。“本集團的合約銷售金額顯著下降，進一步加劇本公司的流動資金限制。”
??今年前7月，弘陽地產累計實現合約銷售金額為224.43億元，同比下降59.93%。上半年，該公司預期將錄得虧損凈額介乎3.5億元至4.5億元之間（2021年同期凈利潤為9.9億元）。
??基本面的持續惡化最終導致了違約事件的發生。2021年1月14日，弘陽地產發行了一筆4年期的美元債，總額3.5億美元，票面利率7.3%，每6個月支付一次利息。最近一期的付息日是7月13日，弘陽地產未能如期支付，在寬限期結束日（8月12日）前一天，該公司坦言盡管已盡力積極管理債務風險，但仍面臨重大壓力，有若干即將到期的境外優先票據及銀行貸款，無法保證能夠履行償付義務，并透露這筆3.5億美元債的利息預期不會在寬限期結束或之前支付。
??公告顯示，目前弘陽地產仍在存續期的美元債有5只，總額14.65億美元，其中2.5億美元將在2022年到期，2023年到期的有兩只共6.55億美元。
??弘陽地產的相關人士直言，此次轉讓廣州項目股權便是基于公司現金流和經營考慮。
??除了“招商弘陽電建南國·雍云邸”，弘陽地產在廣州還有兩個在售項目，均為合作開發，從機構的統計數據來看，目前的銷售表現都還算不錯。位于南沙的“中建弘陽德信·灣璟壹號”是與中建二局、德信地產合作的，2021年4月底開盤，每月能錄得幾十套的銷量。增城區的“珠江弘陽·時光薈”則是珠江實業和弘陽地產聯合開發，2021年8月上市銷售，每月的平均銷量也有二三十套。或許是因為去化較為順利，弘陽地產表示暫時不會考慮轉讓這兩個項目的股權。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
