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??監(jiān)管層正在不斷釋放支持房企融資的信號(hào)。

??8月22日，人民銀行行長、國務(wù)院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，提出要保障房地產(chǎn)合理融資需求。

??此前3天有消息稱，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)再次召集多家民營房企舉行座談會(huì)，探討通過中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進(jìn)公司”）增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資，涉及碧桂園、龍湖、旭輝、新城控股等8家示范民營房企。

??隨后，多家房企反饋：“正在密切溝通中”。

??8月23日，首單全額擔(dān)保民營房企債券落地，龍湖成功發(fā)行一筆規(guī)模為15億元中期票據(jù)，募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)、購回或償還境外美元債等。

??連日來監(jiān)管層馳援房企流動(dòng)性的消息，在提振樓市信心的同時(shí)也引爆了二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊，債券市場(chǎng)也迎來翻紅。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月~8月中下旬，房企內(nèi)地信用債中已經(jīng)發(fā)行的中期票據(jù)金額達(dá)1350億元，較去年同期多增450億元。單看8月1日~8月23日，房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)行或擬發(fā)行上市的中期票據(jù)超過15筆，合計(jì)規(guī)模超過140億元。

??國務(wù)院參事、銀保監(jiān)會(huì)原副主席王兆星在8月20日參加“中國財(cái)富管理50人論壇2022夏季峰會(huì)”發(fā)表演講提到，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該在堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化原則下，滿足受困房企合理融資需求，保持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)正常貸款。

??易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，政策支持對(duì)房企融資而言就是一場(chǎng)“及時(shí)雨”，原因是現(xiàn)階段重塑市場(chǎng)信心比什么都重要。房企融資端已出現(xiàn)積極一面。短期看，利好政策覆蓋面還比較窄，僅個(gè)別優(yōu)質(zhì)房企獲益。預(yù)計(jì)未來房企融資環(huán)境將繼續(xù)優(yōu)化。

??中金公司研究報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望持續(xù)回升。

??多房企密集融資

??8月以來，多家房企密集發(fā)布融資計(jì)劃。

??8月17日，據(jù)簿記管理人浙商銀行公告，濱江集團(tuán)擬公開發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模為人民幣9.4億元，利率區(qū)間3.8%~4.8%，發(fā)行期限2年。融資金額用于償還即將于8月25日到期的一筆超短期融資券“22濱江房產(chǎn)SCP002”，這筆短融債券余額9.3億元，票面利率3.66%。

??“濱江算是幾家為數(shù)不多可以順暢發(fā)債的房企之一，上半年就獲得了幾十億元融資，除借新還舊外，也造就了濱江在土地市場(chǎng)上大膽出手，背后也有合作方‘撐腰’。”一位接近濱江集團(tuán)的相關(guān)人士透露。

??另據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)披露，濱江集團(tuán)一筆26.5億元小公募公司債狀態(tài)更新為“已反饋”。募集說明書顯示，這筆公司債將用于濱江住房租賃項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)性。

??植信投資研究院資深研究員馬泓表示，預(yù)計(jì)到明年上半年，房企整體融資環(huán)境有望得到逐步改善。隨著房地產(chǎn)銷售環(huán)境向好，房企預(yù)收款等收入增加對(duì)其自身增信提供了更好基礎(chǔ)。另外，在各方面政策推動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)房企將獲得更多商業(yè)銀行、政策性銀行以及非銀機(jī)構(gòu)資金支持。

??8月22日，京投發(fā)展完成發(fā)行4.46億元中期票據(jù)，利率為2.86%。8月18日，中國鐵建發(fā)布8億元中期票據(jù)募集說明書，發(fā)行期限為 3+2 年；同日，武漢城建集團(tuán)擬發(fā)行10億元中期票據(jù)。8月17日，北辰實(shí)業(yè)發(fā)布一筆發(fā)行規(guī)模上限為14.3億元中期票據(jù)申購說明。此外，華僑城計(jì)劃利用超短期融資券和中期票據(jù)融資30億元，太倉中德創(chuàng)新園將發(fā)行2.76億元碳中和ABS，是房地產(chǎn)領(lǐng)域該細(xì)分產(chǎn)品的一次突破。

??機(jī)構(gòu)企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，近兩月持續(xù)有房企違約，市場(chǎng)信心仍未修復(fù)，非銀融資主要依靠境內(nèi)公開市場(chǎng)，發(fā)行主體以國企、央企和少量優(yōu)質(zhì)民企為主。融資主體和渠道均受限，短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，但受監(jiān)管一直強(qiáng)調(diào)的“滿足房企合理融資需求”及各地行業(yè)支持性政策影響，環(huán)境不會(huì)再度出現(xiàn)明顯惡化。

??首創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王嵩預(yù)計(jì)，2022下半年房企融資端政策將保持友好，優(yōu)質(zhì)房企融資渠道將得到進(jìn)一步改善。

??融資環(huán)境有望寬松

??“在中債信用增進(jìn)公司全擔(dān)保情況下，公司正推進(jìn)中期票據(jù)發(fā)行，發(fā)行概率較大。”8月18日午間，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在投資者會(huì)議上表示。

??繼5月新城控股在中債信用增進(jìn)公司助力下發(fā)行一筆10億元中期票據(jù)后，龍湖也于8月23日成功發(fā)行一筆15億元中期票據(jù)，該票據(jù)由中債信用增進(jìn)公司提供全額擔(dān)保增信支持。

??近日監(jiān)管部門指示中債信用增進(jìn)公司對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”，首批試點(diǎn)企業(yè)包括碧桂園、龍湖、金地、旭輝、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

??北京某券商固收部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，中債信用增進(jìn)公司的擔(dān)保可以看成是“兜底”，也是房企信用風(fēng)險(xiǎn)降低的一大信號(hào)。如果未來發(fā)債無法兌付債券本金和利息，中債信用增進(jìn)公司必須無條件替房企償債。

??旭輝控股也回應(yīng)，和監(jiān)管保持暢通溝通，相信監(jiān)管對(duì)示范性民營房企會(huì)有進(jìn)一步支持，具體信息以公司公告為準(zhǔn)。

??億翰智庫認(rèn)為，近期信用風(fēng)險(xiǎn)向更高信用資質(zhì)的民營房企或混改型企業(yè)蔓延，監(jiān)管通過支持企業(yè)發(fā)債表示對(duì)部分優(yōu)質(zhì)民企的支持，以提振市場(chǎng)信心。但也要客觀看到，這次政策仍限于少數(shù)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民營房企，有助于市場(chǎng)信心的穩(wěn)定，對(duì)于眾多已出險(xiǎn)的民企來說幫助不大。

??“主要還是銷售不暢以及存量債務(wù)到期的問題制約了房企融資能力。”馬泓說，從政策來看，后續(xù)中期票據(jù)發(fā)行針對(duì)民營房企在融資擔(dān)保方面會(huì)有松口的空間，有利于部分房企加快融資步伐，預(yù)計(jì)會(huì)有更多房企獲得相關(guān)融資支持的機(jī)會(huì)。

??自5月份開始，包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護(hù)工具，帶動(dòng)了龍湖、碧桂園、美的、新城、旭輝等示范民企先后成功發(fā)行多筆信用債，融資約39億元。

??與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的信用債發(fā)行在穩(wěn)步回升，二季度以來發(fā)行平穩(wěn)，月均發(fā)行額超過460億元，5月起發(fā)行額環(huán)比連續(xù)為正，同比增速雖仍為負(fù)，但也降至個(gè)位數(shù)。發(fā)行種類也更為多樣，并購債、綠債、住房租賃債等專項(xiàng)債均受到鼓勵(lì)。

??劉水認(rèn)為，政策上對(duì)流動(dòng)性支持并未惠及中小型房企，它們對(duì)補(bǔ)充流動(dòng)性的需求更高。希望對(duì)于當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)可控、相對(duì)穩(wěn)健的中小型民企，考慮對(duì)其適度放寬限制，借此機(jī)會(huì)獲得相應(yīng)融資支持。

??“發(fā)債我們基本沒機(jī)會(huì)，目前我們還在接洽AMC，但市場(chǎng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是持審慎態(tài)度，僅靠銷售回款帶來的流動(dòng)性明顯下降，資金壓力不容樂觀。”某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士說，個(gè)別房企探討過中債信用增進(jìn)擔(dān)保方式發(fā)債，有支持的，也有發(fā)債動(dòng)力不足的，主要是擔(dān)保融資注入資金有限，且還需要房企給出資產(chǎn)反擔(dān)保。

??8月10日，瑞銀發(fā)布報(bào)告稱，4家內(nèi)地房企碧桂園、萬科、龍湖和旭輝2022年上半年自由現(xiàn)金流均為負(fù)，相當(dāng)于其2021年底閑置現(xiàn)金余額的11%~41%已經(jīng)流出，投資者擔(dān)心這種現(xiàn)金消耗的可持續(xù)性。

??天風(fēng)證券地產(chǎn)分析師韓笑表示，預(yù)計(jì)下半年融資政策寬松仍有望延續(xù)，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企的融資優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)拉大，行業(yè)分化加速。

??此外，在熬過今年初第一波償債高峰后，當(dāng)下房企又面臨第二波償債高峰考驗(yàn)。

??據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計(jì)，2022年四季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1812億元，其中海外債約為617億元。民營房企合計(jì)共有1000億元債券即將到期，海外債約占總規(guī)模的43%。尤其是10月份，預(yù)計(jì)將有近800億元債券到期，其中近500億元為境內(nèi)債券。

??馬泓認(rèn)為，考慮到一些階段性因素?cái)_動(dòng)對(duì)房企經(jīng)營性現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響，不排除在年內(nèi)仍有房企會(huì)出現(xiàn)違約情形。房企要在兩方面下功夫：一是與地方政府、金融機(jī)構(gòu)一起推進(jìn)“保交樓”，促進(jìn)并加快預(yù)收款的回款速度，增加收入。二是拓寬融資渠道，爭取利用好當(dāng)前政策階段性“紅利”特點(diǎn)，嘗試各種融資渠道增加現(xiàn)金流。