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??“合景悠活自上市以來就一直堅持著獨立發展、市場化的路線。”8月24日，合景悠活集團控股有限公司（以下簡稱“合景悠活”，03913.HK）的管理層在業績會上多次強調“市場化”這個字眼。

??支撐發展獨立性的數據是，今年上半年該公司第三方在管面積占比達88%。在物企與房企普遍深度捆綁的物業行業中，這是一個很高的數字。

??突出市場化的指標，一方面可消除資本市場對于關聯交易的顧慮，另一方面也是想說明公司具備內生性增長的能力。合景悠活首席執行官王建輝透露，上半年該公司第三方在管項目收入占比已經達到77%，未來依然高度重視獨立市場發展能力的打造。

??上半年收入同比增長68%

??在房地產行業下行及疫情的沖擊下，上半年，上市物企的經營業績開始出現分化，部分公司的凈利潤錄得大幅下跌，仍保持正向增長的，凈利潤的增幅也難以跟上收入增幅。

??業績公告顯示，今年上半年，合景悠活實現營業收入20.64億元，同比增長68%，毛利約6.22億元，同比增長14.5%，凈利潤3.29億元，同比增長3.4%，歸屬母公司的凈利潤約為3.14億元，相較去年同期的3.15億元錄得輕微下降。

??期內，該公司錄得30.1%的毛利率，而2021年上半年的數據是44.2%。對此，合景悠活首席財務官楊靜波表示，毛利率下降涉及多個方面的原因，首先是業態組合的變化，今年上半年各被投企業的業績進入了并表范疇，主要是公建、城市服務和住宅，公建和城市服務業務的毛利水平在26%~28%。“這是我們在做并購的時候就有過預期的正常變化。”

??其次是業務組合的變化，毛利率較高的增值業務在收入中的占比有所下降，在一定程度上影響了整體毛利率的表現。上半年，由于疫情導致部分社區增值服務進度延緩，合景悠活的社區增值服務錄得1.9億元的收入，較去年同期的3.2億元下降了近40%，占總收入的比重也從2021年上半年的26.2%下降到今年上半年的9.3%。

??與此同時，高毛利率的住宅預售管理服務的收入也較去年同期有所下降，上半年實現約1.34億元的收入，占比為6.5%，與2021年上半年的14.5%相比，有8個百分點的回落。

??今年上半年，合景悠活共拓展新項目334個，外拓合約面積合計1400萬平方米。截至6月底，該公司已進駐全國22個省、自治區與直轄市的147個城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。

??第三方在管面積接近9成

??合景悠活2.14億平方米的在管面積中，來自第三方的占比達88%。從23%的占比到88%，該公司只花了2年時間。

??2019年，合景悠活的第三方在管面積還只占23%，2020年提升到52%，2021年便達到了88%。2021年是一個關鍵節點，通過幾次收并購，該公司的管理規模實現了跨越式的增長，在管面積同比增長395%至2.06億平方米，來自獨立第三方的在管面積達1.82億平方米，同比增長超8倍。

??第三方在管面積占比高，一定程度上為合景悠活減少了來自關聯方的風險。上半年，不少上市物企因為對母公司的應收款大增，而提高了應收款的減值撥備額度。合景悠活上半年的貿易應收款共約15億元，來自關聯方的約8.2億元，較去年同期的10.8億元有所上升，貿易應收款的減值撥備約3000萬元，同比僅增加了1200多萬元。

??第三方外拓還幫助合景悠活完善了多業態的布局。2021年，該公司外拓新增的在管面積中，便有52%來自非住業態，包括政府物業、學校、醫院及公共物業等。2022年上半年，合景悠活外拓面積中的非住占比提升，非住宅外拓合約面積占比64%，在寫字樓、城市服務、公建、醫院、學校等業態上均有新拓展項目，包括上海市少兒圖書館、廣州中醫院大學第一附屬醫院白云醫院、上海工商信息學校等。

??2021年，該公司通過收購廣東特麗潔環境工程有限公司，首次切入城市服務賽道。今年上半年，廣東特麗潔環境工程有限公司共拓展15個項目，成功打入西南地區和華中地區的城市服務市場，完成了業務的異地復制。

??從收入的表現來看，非住業態的抗周期能力較為突出。今年上半年，合景悠活的非住宅物業管理及商業運營服務分部實現了10.3億元的收入，同比大增168.5%，占總收入的比重也從2021年上半年的31.2%提升到近50%。截至2022年6月30日，該公司非住宅物業的累計在管建筑面積約為1.23億平方米，其中來自第三方物業開發商的在管面積占了96.2%。

??大規模的收并購助推合景悠活實現了目前較為均衡的業態布局和收入結構，但跟其他同行一樣，該公司的管理層也強調未來會專注在內生性的發展上，除非是非常優秀的標的才會考慮收并購，而且合作方式會更多樣，包括資源互換、成立合資合作公司等。