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??“二次創(chuàng)業(yè)”“歸零”“穿越周期”，旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上多次提及的幾個(gè)關(guān)鍵詞。

??這一期發(fā)布會(huì)的主題被旭輝定為“雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越”，這也是林中在旭輝22周年之際向全體旭輝人發(fā)出的聲音。

??在林中看來(lái)，2022年將是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一年，也是行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的一年；但他仍然堅(jiān)信，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是全球最大市場(chǎng)，未來(lái)亦是如此，是一個(gè)10萬(wàn)億元+的大市場(chǎng)。

??8月30日，旭輝控股發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告：1~6月，旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入297億元，其中來(lái)自商業(yè)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到33.6億元，同比增長(zhǎng)52%；凈利潤(rùn)19億元，毛利率為20.7%，較去年同期持平。

??林中表示：“行業(yè)不易，但我們清晰認(rèn)識(shí)到，困難不過(guò)是短期考驗(yàn)，前景依然是充滿希望的光明。展望未來(lái)，旭輝正以全新身姿擁抱二次創(chuàng)業(yè)，我們將向輕資產(chǎn)、低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)型，以穩(wěn)健促均衡，以效率促發(fā)展，推動(dòng)‘同心圓戰(zhàn)略’落地，向‘城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商’邁進(jìn)。”

??年內(nèi)已無(wú)公開市場(chǎng)剛性到期債券

??“2022年是我從事房地產(chǎn)業(yè)30多年來(lái)最艱難的一年，旭輝能活到今天，是因?yàn)橛袊?yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律與底線思維；我也有信心帶領(lǐng)旭輝穿越周期。”這是林中不止一次對(duì)外表達(dá)的觀點(diǎn)。

??截至2022年6月30日，旭輝控股剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍，“三道紅線”維持綠檔。公司平均債務(wù)賬期為4.7年，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比17%。

??林中表示，通過(guò)積極主動(dòng)的債務(wù)管理，旭輝控股年內(nèi)已無(wú)公開市場(chǎng)剛性到期債券。在監(jiān)管機(jī)構(gòu)支持下，旭輝正在籌備由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額擔(dān)保的中期票據(jù)的發(fā)行。

??此前6月，旭輝作為民營(yíng)示范房企，使用信用保護(hù)工具成功發(fā)行5億元公司債，利率5.5%。除此之外，旭輝在上半年實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外多渠道融資，包括境外美元債、境外可轉(zhuǎn)債、境內(nèi)中票和境內(nèi)公司債等，新增公開市場(chǎng)直接融資超46億元，加權(quán)融資成本進(jìn)一步下降0.1個(gè)百分點(diǎn)至4.9%。

??旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝的債務(wù)結(jié)構(gòu)保持合理水平，短債占比17%，一年內(nèi)到期債務(wù)以銀行類融資為主，下半年剛性到期債券已清零。未來(lái)要做到旭輝境內(nèi)外債務(wù)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相對(duì)匹配，采取輕重結(jié)合模式持續(xù)降杠桿，預(yù)期凈負(fù)債率降到30%左右。

??談及債券市場(chǎng)的波動(dòng)，林中認(rèn)為，這是資本市場(chǎng)的正常反應(yīng)。相信隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，隨著政府紓困項(xiàng)目資金的不斷推出，行業(yè)正在逐步向好。債券市場(chǎng)出現(xiàn)的不合理價(jià)格也會(huì)逐步得到修復(fù)。

??“在應(yīng)對(duì)上，旭輝會(huì)堅(jiān)持公開透明地向資本市場(chǎng)介紹企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展，經(jīng)營(yíng)是健康的，負(fù)債是有能力償付的，目前沒有一筆負(fù)債違約，沒有一筆利息延期支付，這就是我們企業(yè)能做的。”林中說(shuō)，旭輝同步會(huì)騰出一些有限的資金在市場(chǎng)上回購(gòu)債券，但資金量不會(huì)太多，因?yàn)槠髽I(yè)要把錢留著去更好的發(fā)展業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)更多的盈利。當(dāng)然，我也相信旭輝有信心能100%回購(gòu)到期的所有債券。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1~7月，旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷售金額792.4億元，合約銷售環(huán)比逐月提升；1~7月回款金額超850億元，簽約回款率保持行業(yè)高位。同時(shí)，旭輝是2022年以來(lái)少數(shù)依舊在重點(diǎn)城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的民營(yíng)企業(yè)，在北京、長(zhǎng)沙、青島等地獲取多幅優(yōu)質(zhì)地塊；下半年總可售貨值超2000億元，一二線城市占比達(dá)85%。

??擁抱二次創(chuàng)業(yè)

??發(fā)布會(huì)上，林中說(shuō)：“最近經(jīng)常有人問我，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)還行不行？我的答案是一定行。也有人問我，民營(yíng)房企未來(lái)有沒有生存空間？我的答案是一定有。”

??正如他此前所提到的，民營(yíng)房企的2022年一定會(huì)有千帆過(guò)盡之后的涅槃重生。他說(shuō)：“房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去二十幾年高速增長(zhǎng)，到未來(lái)平穩(wěn)增長(zhǎng)的常態(tài)，也讓很多民營(yíng)企業(yè)放慢腳步，回歸理性，回歸生意邏輯。”

??談及未來(lái)，林中認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是全球最大的市場(chǎng)，未來(lái)還是全球最大的市場(chǎng)，是個(gè)10萬(wàn)億元+的大市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)永續(xù)的行業(yè)，常做常有，常做常新。

??但現(xiàn)在要做的是，房地產(chǎn)行業(yè)要從高速增長(zhǎng)的步調(diào)回調(diào)到平穩(wěn)健康常態(tài)化，從高負(fù)債、高增長(zhǎng)、高杠桿模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，并為此提出了企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)要遵循三個(gè)原則：一是尊重常識(shí)，敬畏規(guī)律，回歸本質(zhì)；二是嚴(yán)守財(cái)務(wù)底線和投資紀(jì)律；三是穩(wěn)健均衡，關(guān)注現(xiàn)金流和利潤(rùn)。

??“這也是行業(yè)能長(zhǎng)期發(fā)展、健康發(fā)展的必要調(diào)整。”林中說(shuō)，旭輝也在思考，民營(yíng)房企未來(lái)的出路在何方？首先，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)永續(xù)行業(yè)，還是要發(fā)展的；其次，未來(lái)行業(yè)將從一個(gè)增量時(shí)代逐步過(guò)渡到增量跟存量并存的時(shí)代，最后過(guò)渡到一個(gè)存量時(shí)代。

??“以全新身姿，擁抱二次創(chuàng)業(yè)。”這是林中給旭輝提出的應(yīng)對(duì)策略。為此，旭輝也做出了相應(yīng)的調(diào)整：

??在組織架構(gòu)上，旭輝以“三五戰(zhàn)略”為指引，四大平臺(tái)助力“同心圓戰(zhàn)略”落地，核心是組織精簡(jiǎn)，能推動(dòng)持續(xù)變革。

??在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)上做了改變，過(guò)去是追求規(guī)模，未來(lái)追求的是效益導(dǎo)向，同時(shí)要平衡風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，最大化保證股東效益穩(wěn)健安全，風(fēng)險(xiǎn)第一、利潤(rùn)第二、規(guī)模第三。

??經(jīng)營(yíng)理念從過(guò)去“做大做強(qiáng)”，到現(xiàn)在的“做厚做久、做精做美”，注重輕重結(jié)合，發(fā)揮“同心圓”優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)創(chuàng)業(yè)周期的能力，達(dá)到長(zhǎng)期致勝的目的。

??注重管理提升，精益管理，向管理要效益，優(yōu)化集分權(quán)，堅(jiān)持“六個(gè)集中”。

??未來(lái)的投資策略一定會(huì)是輕資產(chǎn)低土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備的質(zhì)量第一，數(shù)量第二；騰籠換鳥，土地儲(chǔ)備換倉(cāng)，聚焦深耕核心一二線20個(gè)城市。

??“這是投資策略，在資金策略上講究現(xiàn)金流第一，要求資金集中管理，優(yōu)化投資行為和資金的配置。”林中說(shuō)，在運(yùn)營(yíng)策略上，旭輝未來(lái)一定以現(xiàn)金流為導(dǎo)向，以銷定產(chǎn)，以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流最大化為原則，以回報(bào)為核心，重視周轉(zhuǎn)率；財(cái)務(wù)上要持續(xù)壓降凈負(fù)債率，財(cái)務(wù)紀(jì)律強(qiáng)約束。

??盡管林中提出了旭輝要探索的新發(fā)展模式，但其合作風(fēng)險(xiǎn)一直是外界關(guān)注的。對(duì)此，林中回應(yīng)，2022年中期企業(yè)未并表的權(quán)益后的負(fù)債159億元，較2021年年末下降了22%。其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)合作的敞口在下降，合作方風(fēng)險(xiǎn)得到了有效控制。

??“旭輝成立至今，堅(jiān)持量入為出，把握底線的財(cái)務(wù)紀(jì)律，這是規(guī)避合作風(fēng)險(xiǎn)最重要的基礎(chǔ)。”林中說(shuō)，旭輝也沒有義務(wù)為合作方進(jìn)行任何形式的投入和兜底。經(jīng)過(guò)排查，涉及債務(wù)違約的合作方項(xiàng)目總量可控，這個(gè)比重在旭輝總項(xiàng)目比例中是個(gè)位數(shù)。過(guò)去一年多時(shí)間，旭輝對(duì)合作方主動(dòng)分類管理，并通過(guò)預(yù)售監(jiān)管、合作歸編等方式，確保總體合作風(fēng)險(xiǎn)敞口可控，且正在不斷下降，不會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)。新增加的項(xiàng)目合作方，主要是地方國(guó)企和戰(zhàn)略伙伴為主，合作方的影響在逐步減少。和AMC的合作主要是并購(gòu)一些出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，包括跟旭輝有合作的項(xiàng)目；在對(duì)外其他項(xiàng)目的收購(gòu)上，還是要看機(jī)遇。

??“長(zhǎng)風(fēng)破浪會(huì)有時(shí)，直掛云帆濟(jì)滄海”。林中認(rèn)為，當(dāng)下政策已經(jīng)見底，接下來(lái)應(yīng)該會(huì)迎來(lái)適度放松、鼓勵(lì)和扶持的政策，市場(chǎng)也基本觸底，需求將逐步釋放。預(yù)計(jì)9、10月份市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一波比較好的行情，銷售額會(huì)有20%~30%增長(zhǎng)。