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??資產管理公司（即AMC）紓困房企的腳步正在加速。

??市場消息稱，融創中國、中國華融資產管理、中信信托和上海浦發銀行于10月12日簽訂了框架協議，合作重組上海董家渡項目，中國華融對融創還在商議的流動性支持總額最高可達80億元。融創方面人士對此消息未置可否，僅對中國房地產報記者表示，后續有補充信息會給予回復。

??“信托與AMC聯手救地產，能夠將出險項目主導權從地產公司轉由AMC主導，從而借助AMC管理不良資產的優勢和信托公司的融資優勢，加快項目重整和盤活效率，減少信托融資損失、實現信托融資的退出和最大限度維護信托權益，同時推動項目保交樓問題的解決。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

??AMC參與紓困只是第一步，如何盤活資產才是關鍵。在對出險項目背后股權進行風險隔離后，信達地產等房企走到臺前，以操盤代建方式助力盤活出險項目。

??10月18日，中交地產與信達地產簽署了戰略合作協議簽約，雙方將在房地產紓困類代建項目、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域全面展開戰略合作。

??這不是一次常規的房企間項目合作，因為信達地產背靠的是中國信達，我國第一家專門處置不良資產的專業公司。這次中交與信達地產的聯手目的很明確，劍指“房地產紓困類代建項目”，而代建業務也是中交地產的一個重要板塊。

??融創紓困有了新消息

??出險房企的出路一直備受關注。

??近日，融創中國與AMC之間的合作有了新進展。消息稱，融創中國計劃與中國華融、中信信托等就重組其上海董家渡項目等事宜展開合作。該項目是3年前融創以125.5億元現金、承擔23.3億元債務的代價從泛海建設手中接下，一并拿下的還有北京泛海國際項目1號地塊。同年，融創在董家渡地塊開發豪宅項目融創外灘壹號院。

??目前，外灘壹號院的二手房成交價格上漲至25萬元/平方米左右，但融創中國已經無力獨自開發該項目剩余部分。

??今年3月有消息稱，融創正在與中國信達洽談出售上海董家渡項目與北京朝陽地塊。隨后，融創方面承認，確實在與包括中國信達在內的四大AMC機構洽談合作。現在來看，融創中國不僅成功保住了董家渡項目，還引進了中國華融合作開發，這次合作或許能為融創爭得一些生機。

??世茂集團也在積極尋求救助。10月12日，世茂集團發布公告，公司以17.5億元價格出售南京萬智源置業（項目公司）45%股權，項目公司余下55%股權由獨立第三方持有。接盤方是蕪湖信思達投資合伙企業，由五礦信托與中國信達聯合于今年7月份成立，其中五礦信托持股50%，信達持股50%。

??南京萬智源置業所在項目是一個TOD智慧綜合體項目，其中商辦部分由蘇寧負責，住宅部分由世茂操盤。今年7月份，已深陷流動性危機的蘇寧置業退出該項目，將其持有的55%股權轉讓給了五礦信托。現在世茂集團又將該項目45%股權轉讓給了五礦信托和信達。也就是說，這個項目的控制權已完全掌握在五礦信托手中。

??信托的入局更像是一場“自救”。這也應驗了那句話，“雪崩時,沒有一片雪花是無辜的”。

??信息顯示，五礦信托、中國信達與房地產淵源頗深，在地產快速發展時代，它們也順勢而上，資產規模超千億元。隨著房地產行業市場下行，它們的運營和發展也受到影響，不得不下場“接盤”。

??五礦信托“踩雷”的不僅有世茂，還包括恒大、金科、陽光城、泰禾、藍光發展、華夏幸福、中國奧園等房企。據不完全統計，目前五礦信托已接下泰禾廣州增城項目及南京秦淮區路子鋪項目、深圳陽光城實業100%股權，恒大廣州南沙童世界、佛山鉑睿府、廣深國際文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良項目等地產項目。

??不止五礦信托，其他頭部信托公司同樣成為地產項目“踩雷”常客。2021年財報顯示，中信信托管理信托資產總計9787.78億元，投向房地產的有1600.86億元，占比16.36%，遠超其他信托公司；中信信托旗下違約的地產信托產品規模超百億元。

??國際四大會計師事務所之一普華永道近日發布的《2022年中國不良資產管理行業改革與發展白皮書》指出，非銀行業金融機構的不良資產同比增幅高達38%，顯著高于商業銀行和非金融企業的不良資產增幅，主要原因是房地產信托違約大幅增加。

??柏文喜置評道，以往信托接手房企資產或項目股權更多是房企為調節報表或融資進行的資產出表現象；現在信托接手房企資產，更多是為了維護自身債權和盤活自身在項目中的權益。信托拉上AMC則是為了發揮AMC盤整不良項目與資產的能力，以及為了給出險項目增信與注入資源盤活項目本身，因此是否盈利已經不是主要訴求。

??一位AMC人士亦稱，這次AMC對房地產項目救助與此前主動出擊不同，在本次推進“保交樓”過程，AMC及銀行金融機構進入并非以盈利為目的。

??通過代建方式讓項目“活起來”

??據機構統計，未來3年一級市場不良資產供應量將在10萬億元級別，加上目前銀保監會已披露3萬億元存量的不良規模，這是一個巨大的藍海市場。據券商測算，截至目前我國房地產行業不良資產規模已達2.08萬億元。

??但市場上能落地的房地產收并購項目數量并不高。一位房地產業人士稱，“目前市場環境下，房企想加快資產出售比較艱難，需要項目盡調、壓價、議價等多個步驟，且長期低價出售資產也不利于出險房企債務化解，所以很多房企今年出售的核心項目并不多。”

??中銀證券認為，此前，全國四大AMC更多充當的是“推動債務展期、注資”角色，但本輪AMC在房企化解債務風險過程中的參與范圍和力度上將有所加大。比如，有可能接手利潤較低的項目。

??很多出險企業自身也希望通過代建方式讓項目“活起來”，因為業主對于出險房企已經變得不那么信任。

??信達地產與中交地產的“牽手”是一個積極信號。信達地產黨委書記、董事長石愛民表示，信達地產愿意攜手中交地產在房地產紓困類代建項目、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域全面展開戰略合作。

??中交地產的代建業務始于2019年，但至今僅占總營業收入的0.05%。代建行業頭部企業優勢明顯，項目競標激烈。信達地產作為中國信達的房地產開發業務運作平臺，在項目獲取和資金實力上都有天然優勢。

??在業內人士看來，中國華融類似的紓困模式，更多為直接或聯系其他機構提供資金，繼續由房企操盤建設。相對而言，中國信達的“金融機構接管+代建”的模式復制落地的更為快速，相對效率也更高。

??“在紓困背景下，代建項目其實也有巨大風險。”信達地產方面人士表示，能否有“五個帶著”去盤活項目非常重要，即帶著資金的解決能力、帶著風險隔離化解的能力、帶著產品適銷的解決能力、帶著項目優化提升能力、帶著項目資源整合能力。

??值得注意的是，受地產行業下行影響，AMC在助力房企紓困過程中盈利下滑甚至虧損，資產風險不容忽視。

??截至2022年6月底，各大AMC重組不良資產平均占比為45%~50%，相比之下，中國主要銀行對房企的直接貸款敞口僅有5%~6%，另外25%~30%則是對抵押貸款者發放的房貸，這說明AMC的房地產集中度都很高。

??上半年，中國信達實現凈利潤45.08億元，同比下降32.6%。在資產減值損失方面，中國信達的資產減值損失由2021年上半年的31.79億元增加84.8%至2022年上半年的58.77億元。其中不良債權資產減值損失由2021年上半年的8.77億元增加至2022年上半年的44.38億元，增幅為406%。

??中國華融上半年虧損188.7億元，持續經營活動收入降幅逾5成。受宏觀經濟承壓及房地產行業下行影響，相關客戶履約能力下降，資產質量下降，上半年確認信用減值損失169億元，同比增加118.5億元。

??對于AMC而言，改變對房企的選擇與支持方式，嘗試“接管+代建”模式，或許能贏得一些利潤商機。