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??萬達商管的上市進程并非一蹴而就。

??10月24日，港交所信息顯示，萬達集團旗下商業(yè)運營平臺珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）的上市申請材料已失效。

??舊材料失效，新材料提交已有日程表。10月25日，有萬達集團內(nèi)部知情人士對記者稱，“招股書今晚就重新提交了。”

??2022年4月21日，珠海萬達商管首次向港交所提交的上市申請材料正式失效，此后公司很快第二次遞交了招股書，不過半年后，二次提交的上市材料再度失效。

??根據(jù)公司在港上市流程，公司在原申請到期后三個月延續(xù)期內(nèi)盡快重提申報材料，將不會影響上市進程。

??接近萬達集團的一位人士對記者稱，“萬達商管上市的目標(biāo)是既定的，因為這涉及其歷次募資的投資退出問題。他表示，萬達商管在前一段時間據(jù)傳已經(jīng)通過了港交所的上市聆訊，但因為港股持續(xù)低迷，萬達商管為了等待合適的窗口期而導(dǎo)致此次上市材料的過期。”

??10月24日，港股全天單邊下挫，恒生指數(shù)收跌6.36%，創(chuàng)2008年10月以來最大單日跌幅。此外，年初至今，恒生指數(shù)的跌幅已達約35%。這為萬達商管的上市帶來挑戰(zhàn)。

??籌備上市已久

??萬達集團為其旗下商管平臺的上市籌備已久，今年以來更是動作頻頻。

??最近的10月12日，海爾智家與萬達商業(yè)管理集團達成戰(zhàn)略合作。據(jù)了解，雙方將整合資源優(yōu)勢，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店。

??目前，雙方合作已取得重要進展，在全國鎖定72家意向進駐商場，并計劃于2023年完成進駐200家目標(biāo)；而在全國475家萬達商場中，海爾智家已完成43家卡薩帝專賣店進駐。

??9月27日，奧克斯地產(chǎn)決定將長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場托管給萬達商管。

??據(jù)悉，長沙奧克斯廣場各商戶已收到商管公司更換的告知函，待10月1日后交接，由萬達商管負責(zé)招商運營；杭州奧克斯中心與萬達商管達成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議，并于9月14日成立了杭州倉前萬達廣場商業(yè)管理有限公司。

??更早前的4月19日，萬達商管接連拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)，二者均以輕資產(chǎn)的方式運營，后者還將更名為北京五棵松萬達廣場。

??4月1日，建業(yè)集團與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，前者計劃將全部商業(yè)項目整體出租給萬達商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達商管將會全面負責(zé)該等商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理。

??在接手建業(yè)部分項目的同時，萬達商管充當(dāng)了一次“白武士”的角色。通過此次合作，建業(yè)將獲得7億元，以緩解資金難題。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2021年報數(shù)據(jù)，建業(yè)集團的商業(yè)地產(chǎn)項目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。以此來看，10年時間萬達僅需支付7億元租金，似乎是撿了個大便宜。

??上述人士認為，經(jīng)此上市材料失效后，萬達商管應(yīng)該會有兩個選擇，一個是繼續(xù)遞表港交所和更新材料，想必這都已經(jīng)準(zhǔn)備好了而且只是個程式化問題；另一個，也不排除重新回歸A股上市的可能性，因為證監(jiān)會剛剛允許涉房程度較低的企業(yè)在A股上市，A股較高的市盈率和流動性更有利于萬達商管上市募資，而萬達商管經(jīng)過多年的上市籌備，應(yīng)該在各個方面都做好了準(zhǔn)備。

??在管面積位列行業(yè)第一

??2021年3月29日，萬達商管與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海市國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。

??此后，萬達方面引入了多方基石投資者。包括騰訊控股、螞蟻科技集團、中信資本、星匠、合眾人壽保險股份有限公司、碧桂園服務(wù)、金逸環(huán)球（碧桂園香港發(fā)展有限公司的全資附屬公司）、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等在內(nèi)的22家公司，另外還有6位高管，總計持有21.17％股權(quán)。

??投資者并非無所求，萬達與投資者設(shè)立了對賭協(xié)議，承諾2021年-2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏（萬達商管股東）將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。

??招股書顯示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，萬達商管分別取得營業(yè)收入110億元、134億元、172億元和106億元，實現(xiàn)凈利潤20億元、12億元、11億元和6.56億元。

??近年來萬達商管的在管面積逐年增加。截至2021年6月末，萬達商管在管380個商業(yè)廣場，在管建筑面積5420萬平方米，其中的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%。同時，萬達商管還有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

??根據(jù)弗若斯特沙利文統(tǒng)計資料，萬達商管在管建筑面積已經(jīng)超過了第二名至第十名的總和。

??有接近港交所的人士表示，由于目前港股市場低迷，萬達商管的上市前景還是存在一定壓力，可以作為比較的是此前同樣在港但破發(fā)上市的萬物云，因為前者企業(yè)的業(yè)務(wù)是商場租賃和管理，對經(jīng)濟形勢的敏感度更高，經(jīng)營難度、挑戰(zhàn)也更大。

??上述接近萬達集團的人士表示，萬達商管是將自身定位于商業(yè)管理，兼營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)，它的商業(yè)邏輯和純粹的物業(yè)管理企業(yè)有較大的不同。此外，萬物云作為物業(yè)管理公司的破發(fā)，和物業(yè)管理板塊的理性回調(diào)以及自身發(fā)行價過高有關(guān)，萬達商管以商業(yè)管理概念股上市，如果發(fā)行價定價合理，未必會有破發(fā)的風(fēng)險。