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??11月4日，港股內房及物管股漲幅持續擴大，截至當天上午收盤，世茂服務控股有限公司(以下簡稱“世茂服務”, 00873）的股價漲幅超過20%。11月2日，世茂服務的股價也相比上一個交易日上漲6.05%，11月1日，世茂服務的當日漲幅也達到了4.76%。

??連續數日股價上漲，除了與港股物管板塊走強相關之外，此前世茂服務按時贖回到期可轉換債券的行為，也頗受資本市場認可。

??10月31日，世茂服務發布公告稱，已贖回2022年到期的、由公司附屬公司發行的31.1億港元2.25%有擔保可轉換債券。公告顯示，債券于2022年10月31日到期，發行人已根據債券條款及條件，按到期日的利息悉數償還所有存續債券。完成贖回后，債券將被注銷，并從新加坡證券交易所有限公司的正式名單中退市。

??世茂服務的這筆債券發行于2021年11月2日，募集資金用途為收購融資、一般企業用途、補充運營資本。今年8月，這筆債券曾因世茂服務停牌觸發提前贖回要約，后經過多方協商，世茂服務給出相應承諾予以解決。本次債務到期贖回后，其在公開市場上也再無債券。

??“相對于房地產企業，上市物業企業發行債券的并不多。以今年的資本市場形勢而言，發行港元可轉債又能如期贖回，也代表了這家企業的資金實力，會給投資者更好的印象，對企業的信用評估也起到了一定正向影響。”一家曾在港股上市物業公司任職的企業高管向中國房地產報記者表示，就今年的形勢而言，相對于融資擴張規模，穩健發展、消解負債才是主流。

??2021年5月24日碧桂園服務曾發行過一筆可轉債，發行規模達到50.38億港元。今年6月1日，該筆債券到期已全部贖回。彼時，中泰證券曾對此分析稱，“有資金贖回可轉債，降低市場對于資金償還擔憂。考慮到關聯方未來持續的交付面積、潛在的收并購機遇、強勁的品牌外拓實力，預計碧桂園服務未來較長的一段時間會維持行業龍頭地位。”

??另一方面，隨著碧桂園服務和世茂服務的贖回行為，也宣告著物業企業的融資能力已經不復往日。除IPO外，截至今年前10個月，物業企業的配股或發行債券募資為“零”。

??融資盛況難再現

??據悉，世茂服務是近兩年來少數在資本市場發行債券的物業企業。值得關注的是，世茂服務本次也并非一次性全部贖回31.1億港元債券，其在8月份已贖回13.995億港元，占比45%。

??今年8月份的提前贖回危機，源于世茂服務此前連續超過30個交易日停止買賣，觸發了債券持有人要求提前贖回的權利。

??8月18日，世茂服務按比例贖回并注銷13.995億港元債券，隨后只剩下17.105億港元債券存續。該部分存續債券，也已在這次全部贖回。

??2021年10月，世茂服務曾配售新股和發行債券募資超48億港元，關于大舉募資的目的，世茂服務方面表示，“擬將所得款項凈額用于潛在并購、業務擴張、一般營運資金及一般公司用途。”

??時隔一年，世茂服務雖然解決了提前贖回危機并如期贖回，在資本市場上博得好感。但一個不爭的事實是，物業企業的融資能力已經不復往日。

??2022年前10個月，除去上市募資的方式，還沒有一家物業企業成功配股或發行債券募資。公開資料顯示，2021年共有9家物業企業通過配售股份和發行債券的方式進行融資，融資總額超過340億港元。

??在上市募資方面，2022年物業企業的IPO募資規模也表現平平。截至三季度，僅有6家企業順利上市，除萬物云和金茂服務，其他新晉上市公司規模相對較小，公司募集資金數額也出現了回撤情況。2022年前三季度，通過IPO從香港資本市場融資74.37億港元，為2021年同期上市物業企業融資規模總額的72.6%；均值12.39億港元，高于2021年全年平均水平（7.72億港元），但較2020年的均值38.6億港元有所下降。其中，萬物云融資57.6億港元，占前三季度所有上市公司融資規模的77.45%。

??中指研究院物業事業部總經理牛曉娟認為，房地產行業融資收緊的背景，其影響也傳導至下游物業管理行業。但要看到的是，公司賬面凈現金彈藥充足的中小型上市物業企業也在配合自身發展戰略，通過收并購快速實現規模擴張，尋求彎道超車的機會。“無論是從上市公司、百強企業，還是整個行業的整體情況來看，上市公司的毛利潤增長率是44.1%，收入和面積增速都在37%以上，取得了非常不錯的成績。未來的行業空間十分廣闊，行業的長期投資價值仍然可期。”

??物企負債率情況

??在合理范圍

??上市物業企業與關聯地產公司之間存在著“剪不斷理還亂”的關系。無論是否能夠理清關系、“安全切割”，物業板塊的整體估值和資本信用還是受到了牽連。

??據中指研究院監測數據顯示，四季度房地產企業海外債到期余額為862億元，2023年1月份為償債高峰，到期余額566億元。相對而言，上市物業企業的現金流規模雖然也在減少，但整體資產負債率水平仍處于合理穩定范疇，總資產和總負債規模均有擴大，其中央企、國企背景的物業企業以及商管類物業企業表現更為穩健。

??諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業企業債務數據顯示，2022年上半年50家重點物業企業總負債達1415.7億元，較2020年上漲8.9%。其中流動負債為1187.8億元，占比達83.9%，較2021年擴大0.5個百分點。不過從資產規模增速來看，50家物業企業總資產為3164.3億元，較2021年也有5.4%的上漲。

??具體來看，截至2022年上半年存在百億元以上負債規模的物業企業有3家，較2021年底增加1家，分別為碧桂園服務、華潤萬象服務和深物業；存在50億至100億元負債規模的物業企業有6家，較2021年無變化，分別為世茂服務、雅生活服務、招商積余、綠城服務、中海物業、保利物業；存在20億至50億元負債規模的物業企業有8家；存在10億至20億元負債規模的有7家，較2021年減少2家，10億以下負債規模的物業企業為26家，較2021年增加1家。

??相對于負債規模，被納入統計的50家重點物業企業中，與2021年底相比，有41家物業企業資產規模均上漲，僅9家的總資產規模下降。存在百億級、50億至100億元級負債的物業企業，同時也在資產規模擴張上領跑行業，如碧桂園服務2022上半年總資產為679.18億元，較2021年上漲超1.65%。華潤萬象生活位居第二，2022上半年總資產為252.82億元，較2021年上漲17.09%，雅生活服務總資產為216.82億元，上漲7.43%。

??綜合來看，50家物業企業的2022上半年資產負債率為44.74%，較2021年擴大1.42個百分點。與此同時，流動比率和速動比率均較去年下降，2022上半年流動比率為1.82，速動比率為0.87，流動比率處于合理區間。