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??連續(xù)3日，房地產(chǎn)股市債市雙雙上演“大反轉(zhuǎn)”劇情，走出久違的股債雙漲曲線。

??11月11日開盤不到半日，濱江集團(tuán)、新城控股、天地源、廣宇集團(tuán)、三湘印象、金地集團(tuán)全部漲停；截至當(dāng)日收盤，綠地控股、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A均漲停。

??港股房地產(chǎn)板塊亦大漲，截至當(dāng)日收盤，旭輝控股集團(tuán)漲超72%，新城發(fā)展?jié)q超53%，大發(fā)地產(chǎn)漲超43%，龍光集團(tuán)、碧桂園、合景泰富均漲超34%，時(shí)代中國(guó)、中國(guó)金茂、寶龍地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、雅居樂(lè)均漲超27%。富力地產(chǎn)上漲17.46%。

??11日上午，龍湖、旭輝、金科等多只債券亦延續(xù)漲勢(shì)。其中，“21旭輝01”漲20%，“20龍湖06”漲近20%，“21龍湖05”漲超18%，“21旭輝03”漲超16%，“20金科03”漲超15%，“20時(shí)代02”漲超10%。

??因漲勢(shì)過(guò)猛，上交所一度發(fā)布《關(guān)于“21旭輝01”盤中臨時(shí)停牌的公告》，恢復(fù)交易后如該債券交易再次出現(xiàn)異常波動(dòng)，該所可實(shí)施第二次盤中臨時(shí)停牌，停牌時(shí)間持續(xù)至當(dāng)日15時(shí)27分。

??此前兩日，金科、碧桂園、旭輝、龍湖等多只地產(chǎn)債券就已上演了連超20%行情，并一度觸發(fā)盤中臨時(shí)停牌。

??11月9日、10日、11日3日，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊單日漲幅分別為1.64%、0.21%、6.25%，港股房地產(chǎn)開發(fā)板塊分別上漲1.44%、0.39%、4.76%，均創(chuàng)下難得的三連漲行情。這樣的行情出乎意料又在情理之中。

??自2022年開年以來(lái)，政策部門累計(jì)已宣布投入超萬(wàn)億元資金支持房地產(chǎn)及企業(yè)，包括超1000億元并購(gòu)貸款、2000億元保交樓專項(xiàng)借款、四大銀行新增6000億元房地產(chǎn)貸款，以及近日約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。

??相比2008年的4萬(wàn)億元規(guī)模千億元資金并不算多，但它又是那么重要，股債雙漲行情就是市場(chǎng)面的反饋。

??“預(yù)計(jì)還會(huì)有后續(xù)資金支持民企債券融資。”浙商證券分析師楊凡分析稱，交易商協(xié)會(huì)和中債增公司接連釋放供給端融資利好，顯示出民企融資支持力度在年底有顯著加大趨勢(shì)，2022年房地產(chǎn)供給端政策“救項(xiàng)目不救企業(yè)”的風(fēng)向或有轉(zhuǎn)變。

??股債雙漲 市場(chǎng)信心重振

??從近日房地產(chǎn)股債雙漲行情看，旭輝、碧桂園、龍湖等表現(xiàn)最為突出，這幾家企業(yè)也恰好是近期被做空最厲害的房企。在此輪行情之前，房地產(chǎn)股市債市還在上演“雙殺”局面，一場(chǎng)提振信心的實(shí)質(zhì)性利好降下。

??11月8日，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

??緊接著11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，中債增進(jìn)則會(huì)在收到郵件后的3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋。

??從通知內(nèi)容來(lái)看，信息充分公開，且未規(guī)定需求表接收時(shí)間，這說(shuō)明支持房企沒(méi)有名單限制，也沒(méi)有時(shí)間限制。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，繼原有的提供“國(guó)家隊(duì)”外部增信和創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具已對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債融資實(shí)現(xiàn)信用加持措施之外，央行又射出了救市和救房企的重量級(jí)工具“第二箭”，也就是央行直接出手和入市認(rèn)購(gòu)房企發(fā)行的債券，以此為房企與房地產(chǎn)行業(yè)提供流動(dòng)性，這一重磅措施更加直接有效，自然激發(fā)了市場(chǎng)信心并刺激地產(chǎn)股板塊大幅反彈。

??另一個(gè)提振市場(chǎng)信心的好消息是，富力地產(chǎn)已將境內(nèi)外債券全部展期。11月10日，富力地產(chǎn)公告稱，整體展期事項(xiàng)已于9月22日獲得債券持有人會(huì)議通過(guò)，展期后8筆135億元境內(nèi)公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月成功延長(zhǎng)至3年以上。

??除此次展期的8筆境內(nèi)債之外，富力地產(chǎn)在7月11日已完成10只美元債整體展期，總計(jì)金額約49.43億美元。

??這次境內(nèi)債展期是內(nèi)地房企首次嘗試境內(nèi)債券整體大規(guī)模成功展期，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)紓困提供新思路，同時(shí)也為其他房企債務(wù)展期提供了樣本。11月11日截至記者發(fā)稿，富力地產(chǎn)股價(jià)上漲了16.67%。

??還有一個(gè)利好消息，就是11月11日國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制綜合組發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新冠肺炎疫情防控措施，科學(xué)精準(zhǔn)做好防控工作的通知》（業(yè)內(nèi)稱為“優(yōu)化防控20條”），對(duì)密切接觸者將“7天集中隔離+3天居家健康監(jiān)測(cè)”管理措施調(diào)整為“5天集中隔離+3天居家隔離”，將高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)外溢人員“7天集中隔離”調(diào)整為“7天居家隔離”等。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，恰是房地產(chǎn)“不動(dòng)產(chǎn)”的屬性，對(duì)于防疫政策會(huì)比較敏感。社會(huì)經(jīng)濟(jì)活躍，對(duì)于住宅市場(chǎng)交易、商業(yè)辦公和零售業(yè)務(wù)交易、文旅地產(chǎn)和酒店業(yè)務(wù)等都會(huì)產(chǎn)生非常直接的影響，所以從基本面改善角度看地產(chǎn)股容易提振。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面恢復(fù)，地產(chǎn)股反彈空間非常大，各類資金也會(huì)加快進(jìn)入地產(chǎn)股。

??資金有望進(jìn)入出險(xiǎn)房企

??這次紓困資金的落地速度也比往常更快，且規(guī)模更大。

??11月10日，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。200億元發(fā)債規(guī)模是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模（10億元左右）的20倍。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析稱，儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意味著企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)，該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口，提升市場(chǎng)投融資效率。還有多家民營(yíng)房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，預(yù)計(jì)后續(xù)將有多家民營(yíng)房企增信發(fā)債迅速落地。

??據(jù)一位機(jī)構(gòu)人士稱，包括美的置業(yè)、碧桂園在內(nèi)的多家房企正在溝通發(fā)債注冊(cè)意向，其中美的置業(yè)的最終配額將高于50億元，具體額度正待交易商協(xié)會(huì)及中債增進(jìn)公司審批結(jié)果。

??不過(guò)，此次民營(yíng)房企增信發(fā)債仍有著不低的門檻，即列出5種風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具條件要求，包括金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)緩釋、國(guó)有企業(yè)反擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、關(guān)聯(lián)企業(yè)反擔(dān)保、國(guó)有擔(dān)保（增進(jìn)）機(jī)構(gòu)反擔(dān)保。也就是說(shuō)，申請(qǐng)?jiān)鲂虐l(fā)債的民營(yíng)房企需要具備一定的資金費(fèi)用、資產(chǎn)、信用資源等，這也意味著僅部分企業(yè)符合條件申請(qǐng)支持。

??“我們正在積極準(zhǔn)備，同時(shí)也謹(jǐn)慎對(duì)待。”一位民營(yíng)房企人士稱。

??“如果其他出險(xiǎn)房企能夠復(fù)制富力債務(wù)重組成功經(jīng)驗(yàn)并實(shí)現(xiàn)自身債務(wù)重組，則在企業(yè)基本面恢復(fù)和行業(yè)流動(dòng)性向好情況下，以及救市救企政策力度不斷加大下，市場(chǎng)資金重新進(jìn)入行業(yè)而并非僅僅進(jìn)入龍湖這樣的少數(shù)優(yōu)質(zhì)頭部房企就是有可能的了。”柏文喜表示。