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??在房企融資政策真正發揮效力之前，促使債務展期或置換仍然是房企應對流動性壓力的主流選擇。

??11月18日晚間，德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”，2019.HK）發布公告稱，擬將其2022年到期的9.95%優先票據進行交換要約，該票據尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國目前存續的唯一一筆美元債券。

??根據公告，德信中國將就至少約3.13億美元或現有票據未償還本金額的90%開始交換要約。現有票據的交換要約于2022年11月18日開始，并將于11月30日下午4時（倫敦時間）屆滿。

??若交換要約順利完成，德信中國將發行于2024年到期的美元優先票據，新票據將于2022年12月3日或前后在新交所上市，將按最低每手買賣單位15萬美元進行買賣。

??德信中國在公告中表示，在不利的市場狀況及疫情復發的背景下，公司今年前6個月的未經審核合約銷售總額較2021年同期減少約55.0%。公司預計2023年房地產行業的市場狀況仍將承壓。而且，今年7月初的斷供潮之后，政府及銀行對預售資金的監管進一步趨嚴，“保交樓”已然成為穩民生的前提。

??德信中國方面在回復中國房地產報記者采訪時也表示，此次將旗下美元債進行交換要約就是為了響應政策號召，集中有限資源優先用于“保交付、保品質”，這樣才能保障購房者、債權人、員工在內的所有利益相關方的權益。

??德信中國認為，該交換要約若順利完成，可改善公司的財務狀況，延長公司的債務期限及改善公司的現金流。倘若交換要約未能成功完成且公司無法延長現有票據的到期日，則公司可能需要考慮其他債務重組方式。

??唯一存續美元債提出交換要約

??在德信中國公告美元債交換要約之前，關于其債務問題就已經在網上發酵。

??11月16日，有消息稱，德信中國計劃對旗下唯一存續美元債“2022年12月到期9.95%優先票據”進行交換要約，已與部分債券持有人進行溝通，展期方案未最終確定。同時，網上流傳出一封來自投資人的《給德信中國胡老板的一封公開信》（以下簡稱“公開信”），內容顯示，境外部分投資人不同意對2022年12月3日到期的美元債進行展期，表示已經開始聘請律師團隊，并做了呈請清盤的準備。

??不過，這一傳言并未得到德信中國方面的證實。彼時，在中國房地產報記者采訪時，德信中國方面表示“一切要以公告為準”。

??時隔兩日，11月18日，德信中國便發布公告，稱對旗下唯一一筆存續的美元債提出交換要約。

??德信中國給出的交換條件是，每1000美元債券本金將獲得25美元現金支付、97.5%的本金即975美元交換為2024年到期的公司美元優先票據新票據，11月25日前完成投票有5美元現金作為同意費。利息則分兩部分，應計利息的50%于結算日（2022年12月2日或前后）支付，另外50%于結算日起6個月內支付。

??對于網上流傳的公開信，一位接近德信中國的相關人士表示，對美元債交換要約提出反對的僅是個別債權人，從目前來看，多數債權人比較理性。

??實際上，債務置換和展期已經成為當下房企解決流動性問題最普遍的方式，有利于房企進行債務管理，以時間換空間。據中指院統計數據顯示，截至11月16日，約有40家房企已經完成債券展期，總金額約合人民幣1505.3億元。

??此外，11月11日，央行、銀保監會發布“金融16條”支持房地產市場平穩健康發展，當中提及：對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款等方式予以支持，促進項目完工交付。這也意味著，合理展期已成為監管層鼓勵的債務解決方式。

??集中有限資源保交付、保經營

??作為“浙系房企四小龍”之一，德信中國一直根植于浙江，主要專注于住宅開發、商業和綜合性物業的開發、運營及管理，是一家老牌浙系房企。

??1995年，德信中國的前身德信地產在浙江湖州市德清縣成立，從此進入房地產行業。2005年，德信中國將總部遷至杭州，2019年德信中國在香港聯交所主板上市，2021年7月旗下物業板塊德信服務也登陸港交所。

??上市為德信中國的發展提供了契機。彼時，房地產行業仍然以規模論英雄，因此在德信中國登陸港交所時，公司曾立下“三年之約”：爭取三年時間跨入“千億陣營”。但隨后疫情暴發、房地產市場下行、融資監管政策收緊等一系列因素影響下，德信中國的銷售業績也受到明顯沖擊。

??據德信中國近期披露的未經審核運營數據顯示，10月公司實現銷售額30.1億元，較去年同期的51.7億元下降41.78%。今年前10個月，公司實現累計合約銷售額約305.5億元，較去年同期的622.7億元下降50.94%。

??實際上，在已有民營房企暴發債務危機的2021年，德信中國還在逆勢加倉，公開資料顯示，其全年合計取得32幅地塊，新增總建筑面積約581萬平方米，其中67%新增土地儲備位于一二線城市。

??但隨著銷售市場持續疲弱，加上融資端持續未有新增融資流入，德信中國于今年以來也開始遭遇流動性壓力。

??“相比一些早就‘躺平’的房企，德信中國算是民營房企中堅持不躺平的企業之一。”據上述接近德信中國的相關人士表示，在唯一的一筆美元債提出交換要約之前，德信中國一直堅持按時兌付境內境外各項債務，且保持境內外未新增貸款。

??德信中國方面也表示，此次選擇將美元債提出置換也是在當前行業環境下做出的市場化舉措，同時也是響應政策號召，集中有限資源優先用于“保交付、保品質”，只有這樣才能保障購房者、債權人、員工在內的所有利益相關方的權益。

??據德信中國方面透露，公司至今沒有任何逾期交房，今年以來，已累計交付24批次約20000套房，100%如約交付。此外，相比部分房企，公司還有優質資產為企業經營做背書。目前的貨值較大，以長三角為主，2022年累計可售貨值有800億元，2022年年底已推未售近300億元，供貨均以長三角為主。

??據德信中國相關人士介紹，今年以來，德信中國一直積極通過加快資產處置，存貨變現，組織優化等措施開源節流，同時積極與政府銀行溝通拓展融資渠道，用時間換空間，逐步“回血”，應對行業環境下短期流動性壓力。

??此外，德信中國積極處理低流轉的項目，回流資金；而作為浙江房協會員單位，德信中國在地方AMC紓困計劃、境內擔保融資等方面也預計能得到不少助力。近期，德信中國也參與了交易商協會召開的民營房企融資座談會，公司也正積極溝通，力爭借助中債信用增進公司做擔保發債。

??但德信中國也表示，雖然公司積極穩定經營，但部分政策端的利好傳導落地，尚需時日。