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??小房企也有大夢想。11月25日，嘉創房地產控股有限公司（以下簡稱“嘉創房地產”）二度發布招股書，擬申請港交所主板上市，東興證券（香港）為獨家保薦人。

??嘉創房地產是一家業務規模同比之下相當“袖珍”的企業。截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米。

??正是這樣一家不引市場注意的開發商，也有令同行多數企業無法企及之處。財報數據顯示，最近三個財務報告期內，嘉創房地產的毛利率均高于70%，凈利率也高于25%。

??進入11月份以來，由政策端引導的一波金融利好持續在房地產行業內傳遞，并帶動股市的持續回調。嘉創房地產這家“小而美”的企業于2022年4月首次向港交所提交招股說明書，到9月底失效后，時隔近兩個月再次提交招股書。

??一位券商人士對記者表示，隨著房地產行業面臨轉型發展的關鍵時期，未來資本市場的融資功能或許只會對行業幾家頭部企業起作用，而中小型的只需要做好區域性的數個項目即可，加之上市所需的幾百萬港幣的花費也不是一筆小數目，因此他對中小企業的上市持謹慎態度。

??分拆高毛利地產業務上市

??根據招股書內容，嘉創房地產主要在大灣區的東莞、惠州及佛山住宅市場（如東莞及惠州）開發及銷售住宅物業。透過與外部承包商合作，公司參與住宅物業項目的規劃和建設的所有階段，包括土地收購╱土地改造、地盤規劃、土地的整理及改善，以及住宅的設計、建設及營銷。

??嘉創房地產是港股上市公司嘉利國際（01050.HK）旗下地產開發平臺，但發展歷史卻不長，且在嘉利國際的業務版圖中，地產業務并非主業。

??嘉利國際主要從事五金塑膠業的投資控股公司。該公司的經營業務由三部分組成，分別為：五金塑膠業務分部、電子專業代工業務分部和房地產業務分部。

??2022年4月1日~9月30日的財務數據顯示，五金塑膠業務、電子專業代工業務和房地產業務的營業收入分別為10.23億港元、6.23億港元和5.53億港元，占比分別為46.51%、28.33%和25.17%。

??由此可見，房地產業務僅占嘉利國際營業收入約四分之一，不過，其25.17%的營業收入占比相比此前幾個財務報告期，已經是逐漸上升后的最高值。

??據招股書顯示，截至3月31日的2020年度、2021年度、2022年度及截至2022年9月30日六個月，嘉創房地產收益分別約為人民幣(下同)4.82億元、5.91億元、7.76億元及4.73億元。同期毛利分別約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元。毛利率分別為70.6%、72.4%、72.7%及75.3%。凈利潤分別為1.04億元、1.29億元、1.61億元及1.15億元。凈利率分別為28.7%、26.8%、27.3%及31.95%。

??公司表示，毛利率的提高，主要原因是旗下項目嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

??嘉創房地產在上市前的股東架構中，嘉利國際為其控股股東，并持股100%。嘉創房地產擬以分派方式進行分拆以及股份以介紹方式于主板獨立上市，嘉利國際所持的股份將予以分派，于上市完成后，嘉利國際不再持有嘉創房地產的股份。

??分拆完成后，何焯輝、何寶珠、New Sense Enterprises Limited、Honford Investments Limited、嘉輝房地產拓展有限公司及婚紗城有限公司將為嘉創房地產的控股股東。

??協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，嘉創房地產若能把握住機會上市會因此獲益，比如有獲取低成本資金的機會等。他表示，現在的資本市場并不如人意，但未來也不見得好，企業如果不能把握住現在的機會IPO，未來面臨的市場情況可能更加糟糕。

??上市時機選擇

??今年以來，由于外部因素的影響，香港資本市場的流動性表現一直不佳，而且內地樓市疲軟也使得港股不景氣，赴港上市的窗口期也一直未能“重開”。

??2020年至今共，在港交所遞表但未成功上市的企業多達10家，包括鵬潤控股、實地地產、方直集團、石榴投資、天鴻中國等。

??這些房企，除了嘉創房地產是今年新增的擬上市企業外，其余均在2021年10月之前遞表，此后也未更新招股書。

??近來陸續出臺的“第二支箭”與“金融十六條”等金融新政所帶來的利好，似乎讓房地產行業有了重拾信心的可能，這也是嘉創房地產再次遞交招股書的大背景。

??在第二支箭的2500億元先導融資支持，以及金融十六條政策出臺后，多家金融大行釋出的房企近萬億元融資授信，給不少房企“復活”注入能量。

??與此同時，11月25日，中國人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。此次降準共計釋放長期資金約5000億元。

??此外，嘉創房地產選擇再次提交招股書的時機，正值港股較大幅度的回調期。2022年10月末恒生指數一度創下2009年5月以來的最低點。但截至11月24日，11月以來恒生指數漲幅超過20%，其中恒生科技指數反彈非常強勁，漲幅超過25%，此外地產股也獲得不同程度的漲幅。

??對于此次股市回調，黃立沖認為，近端時間主要是政府動用資源“托市”，加上金融峰會也有“托市”的需求，但是市場基本面并未改變，因此等“托市”的資金消耗差不多，市場表現可能會回歸往常。因此，欲上市企業更應該冷靜對待上市機會的選擇。