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??12月4日晚，招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“招商積余”，001914.SZ）發(fā)布公告透露正籌劃出售7家子公司的股權(quán)，如交易能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產(chǎn)分離。

??這是招商積余今年以來的第三次資產(chǎn)出售，此前該公司已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了3家子公司的股權(quán)，并退還了天津一塊地。12月5日，招商積余相關(guān)人士表示，這次交易的標的物主要是酒店和購物中心，同樣也是為了剝離重資產(chǎn)。

??輕重資產(chǎn)分離是招商積余的一項重要戰(zhàn)略。長江證券曾表示，受歷史因素影響，招商積余是業(yè)內(nèi)少有的具備尾盤與投資性房地產(chǎn)等重資產(chǎn)的物企，持續(xù)虧損的尾盤及高額負債帶來的財務(wù)開支對業(yè)績形成一定拖累。

??而招商積余選擇在此時啟動較大規(guī)模的資產(chǎn)剝離動作，則是希望抓住難得的政策窗口。“現(xiàn)在能做也是因為地產(chǎn)的股權(quán)融資政策放開了，潛在受讓方增加了，想加快處理進度。”上述人士如此解釋。

??資本市場對于此次交易給予了積極的反饋，12月5日，招商積余以漲停收盤。

??一次性轉(zhuǎn)讓7家子公司

??公告顯示，此次招商積余擬出售的資產(chǎn)包括成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、九江市九方商業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、中航城置業(yè)（昆山）有限公司100%股權(quán)、江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司100%股權(quán)、岳陽中航地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)、贛州市航逸酒店管理有限公司100%股權(quán)、深圳中航觀瀾地產(chǎn)發(fā)展有限公司51%股權(quán)，由于交易處于籌劃階段，交易對方、交易方式、交易價格等相關(guān)事項尚不確定。

??這樣的交易，招商積余已經(jīng)不是第一次做了，今年1月份，該公司就已實現(xiàn)了輕重分離首批方案的落地。當時，招商積余將深圳中航城、昆山中航、贛州九方3家公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了控股股東招商蛇口下屬子公司，交易對價是7.78億元。這3家公司分別持有深圳南光捷佳大廈一至四層商場及部分房間，贛州中航城九方購物中心房產(chǎn)及幼兒園、昆山中航城花園42號樓等，均為投資性房地產(chǎn)項目。

??第二次轉(zhuǎn)讓的是土地資產(chǎn)。4月份，招商積余宣布擬退回天津格蘭云天置業(yè)有限公司在2007年購入的一幅土地的使用權(quán)。這塊地占地僅1.61萬平方米，當初的成交金額為0.56億元。土地購入了15年時間，項目才完成地下室正負零工程，招商蛇口認為，根據(jù)項目地塊所處片區(qū)商業(yè)及辦公樓市場的現(xiàn)狀及未來預(yù)期，如繼續(xù)開發(fā)將導(dǎo)致巨額虧損，為了規(guī)避未來經(jīng)營風(fēng)險，退地是一個明智選擇。

??根據(jù)招商積余2022年中報，該公司旗下有3家房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)、9家持有物業(yè)出租及經(jīng)營性質(zhì)的并表子公司，其中，本次擬出讓的7家均為持有物業(yè)出租的公司。

??因為已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了4處物業(yè)，截至2022年6月末，招商積余的可出租面積較年初減少了近10萬平方米，持有的15處投資性房地產(chǎn)的評估面積約64萬平方米，賬面凈值約55.5億元。其中，與標的公司在地域上重合的物業(yè)包括岳陽中航國際廣場、九江九方購物中心商業(yè)、昆山九方購物中心、成都九方購物中心、贛州格蘭云天國際酒店等，總評估面積超過50萬平方米。

??相較1月份的那次交易，此次招商積余擬處理的子公司股權(quán)數(shù)量更多，因為當前該公司正處于更有利的政策和市場環(huán)境。11月28日，證監(jiān)會發(fā)布房地產(chǎn)市場股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用等五方面內(nèi)容。對于資產(chǎn)的出售方和收購方，這都是利好消息。招商積余相關(guān)人士表示，之前地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資未放松時，買家的群體較為受限，“我們轉(zhuǎn)讓的都是地產(chǎn)資產(chǎn)，買方也是地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在能做股權(quán)融資的話，肯定比真金白銀買更有吸引力。”

??出清重資產(chǎn) 為并購儲備資金

??相較其他物業(yè)上市公司，招商積余的上市路徑較為特殊，也因此留下了重資產(chǎn)等歷史遺留問題。2019年，中航善達實施重大資產(chǎn)重組，發(fā)行股份購買了招商物業(yè)100%的股權(quán)，并于當年12月更名為“招商積余”上市。

??當時，中航善達雖然已經(jīng)剝離了大部分的開發(fā)業(yè)務(wù)，但仍保留了一些住宅尾盤以及經(jīng)營性物業(yè)。因此，招商積余2019年的收入中，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的占比仍有15%。

??借殼上市后，招商積余制定了“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，以建設(shè)“國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運營商”為目標，發(fā)展物業(yè)管理及資產(chǎn)管理兩項核心業(yè)務(wù)。在最初的兩年時間里，該公司并未提及資產(chǎn)處理事項，直到2022年初才表示基于輕資產(chǎn)運營平臺的戰(zhàn)略定位，按照“先易后難、重點突破、爭取有利條件、宜快則快”原則，積極創(chuàng)造條件推動重資產(chǎn)剝離，并透露已成立專項工作組，從資產(chǎn)價值、收益指標、經(jīng)營方式、限制事項等維度對各項資產(chǎn)進行盤點，梳理研究重資產(chǎn)剝離的實施路徑。

??在外界看來，重資產(chǎn)剝離重要性的提升，與招商積余的業(yè)績表現(xiàn)有一定關(guān)系。2021年，招商積余錄得了5.12億元的歸屬母公司凈利潤，但僅僅是資產(chǎn)減值準備和信用減值損失，就計提了1.55億元，減少2021年度歸屬母公司凈利潤約1.25億元。被計提的6個資產(chǎn)均來自中航系。

??除了虧損的尾盤外，地產(chǎn)存貨的大量有息負債帶來的財務(wù)費用也拖累了招商積余的利潤指標。截至2021年末，該公司的有息負債規(guī)模約27.52億元，融資成本在3%至5.83%，每年涉及的財務(wù)開支約1.4億元。

??中信證券在研報中表示，截至2022年9月末，招商積余仍有56億元投資性房地產(chǎn)，13億元存貨和6億元固定資產(chǎn)，其中不乏大量和物管主業(yè)無關(guān)的房地產(chǎn)和持有物業(yè)類資產(chǎn)，若能兌現(xiàn)輕重分離的目標，將大幅改善公司資產(chǎn)負債表質(zhì)量，顯著提升可用的資金。這是因為，招商積余歷史上從未實現(xiàn)過股權(quán)融資，導(dǎo)致賬面貨幣資金寬裕程度遜色于其他物業(yè)管理企業(yè)，即使物業(yè)管理行業(yè)充滿并購機會，但該公司始終不具備并購整合大型物企的資金基礎(chǔ)。中信證券認為，如果招商積余能夠有效盤活存量資產(chǎn)，則可能獲得龐大的現(xiàn)金儲備，在不攤薄股本的情況下，就有財力發(fā)起較大規(guī)模的并購，以推動主業(yè)較快發(fā)展。

??而招商積余總經(jīng)理陳海照也曾在年初的業(yè)績發(fā)布會上表示，重資產(chǎn)剝離所獲得的資金能為公司收并購業(yè)務(wù)提供資金保障。

??2021年，招商積余計提存貨資產(chǎn)減值準備的4個項目均為地產(chǎn)開發(fā)項目，此次并未納入擬轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)列表。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，這些地產(chǎn)尾盤以及尚未處理的寫字樓項目雖然未在本次交易的名單中，但招商積余也已在推進剝離方案。