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??更多的開發商在嘗到探索TOD模式的甜頭。

??截至12月25日，越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”，00123.HK）琶洲南TOD（以公共交通為導向的開發）項目今年已經實現了150億元的銷售額。

??對于越秀地產的TOD板塊而言，2022年是一個豐收的年份，243億元的銷售目標提前12天就已達成。以該公司1235億元的全年銷售目標計算，TOD今年將貢獻近20%的業績。

??自2019年上半年引入廣州地鐵成為第二大股東，TOD就成為了越秀地產一條重要的產品線和業績推手。短短3年多的時間，該公司已經擁有了8個TOD項目，占總土地儲備面積的12.6%。

??越秀地產董事長林昭遠認為TOD模式會成為越秀地產一個重要標識，他在2021年初就表示，TOD未來穩定在200億元以上的規模，是可以期待的。2022年，雖然剛需市場表現乏力，但豪宅市場的大火成就了琶洲南TOD項目，也令該公司終于觸及了理想中的目標。

??網紅盤賣了150億元

??琶洲南TOD項目位于廣州市海珠區琶洲西區南側，距離地鐵12號線赤沙站約200米，該地鐵線預期將于2023年投入服務。該項目的占地面積約11.1萬平方米，總建筑面積約42.9萬平方米，由廣州地鐵在2021年2月以82.3億元的底價競得。拿地4個月后，這個項目就開始動工建設，總貨量約1400套，戶型面積127平方米起步，最大的315平方米。

??今年4月初，越秀地產宣布收購項目的49%權益，總代價約為50.1億元。4月底，琶洲南項目就低調開盤銷售，在樣板間都沒開的背景下，只靠PPT和展廳就賣出了60億元，開盤3天288套房就基本賣光了。第二期推售是在10月份，均價從一期的約11萬元/平方米上漲至13萬元/平方米，但仍有不少客戶驗資500萬元就為了看PPT，最終光認籌就有6000多組，12月份加推的幾百套小戶型目前也所剩無幾。

??根據克而瑞的統計，琶洲南TOD項目的開盤轉化率高達94.44%，在2022年廣州所有在售項目中獨占鰲頭。

??12月26日，越秀地產方面對中國房地產報記者表示，目前琶洲南TOD項目只剩最后一批小戶型，戶型面積涵蓋127平方米和143平方米的三至四房。

??“天時、地利都占了。今年是廣州的豪宅大年，項目地段好，周邊也沒有競爭對手，所以一開盤就成了網紅。”廣州一位業內人士如此認為。據統計，截至11月中，廣州總價在千萬元級別的一手豪宅一共成交了2749套，與2021年相比，只剩下不到50套的差距，全年成交量很有可能創新高。

??作為傳統的豪宅板塊，琶洲已經連續6年沒有新盤供應，板塊內的標桿——保利天悅目前二手放盤價在15萬元/平方米至20萬元/平方米，相較而言，琶洲南TOD項目的定價頗具競爭優勢。

??2019年至2021年，廣州的單盤銷售冠軍都是均價3萬元/平方米以下的剛需項目，年銷售額分別為88.8億元、104億元及127億元，以琶洲南TOD項目150億元的銷售業績看，該項目有望排入2022年廣州單盤銷售排行榜的前兩位。

??TOD板塊達成200億元目標

??公開琶洲南TOD項目銷售業績的前一個星期，越秀地產旗下的軌道交通公司已經發出一份捷報，透露提前12天達成2022年的簽約指標——243億元。

??除了琶洲南TOD項目，貢獻業績的還有其余6個TOD項目，均位于廣州，包括廣州星航TOD、廣州星樾山畔TOD、廣州星匯城TOD、廣州星樾TOD、廣州星瀚TOD、廣州星圖TOD，越秀地產的持股比例為51%至86%。

??今年年初，林昭遠曾透露，越秀地產的TOD項目總貨值超1000億元。這還不算后來增加的琶洲南TOD項目以及杭州勾莊TOD項目。截至今年6月底，越秀地產共擁有8個TOD項目，土地儲備建筑面積達到359萬平方米，占總土地儲備面積的12.6%。

??從一個地區國企變身為國內軌交物業開發規模排名前列的開發商，越秀地產只用了3年多的時間。2019年上半年，該公司成功引入廣州地鐵成為公司第二大股東（持股19.9%），并完成了首個“軌交+物業”項目——品秀星圖項目86%的股權收購。當年，TOD項目便貢獻了50.8億元的銷售額，占越秀地產全年銷售額的7%。此后，按照每年新增一兩個項目的節奏，該公司的TOD板塊開發規模不斷擴大，2020年的銷售額已經達到了170億元，銷售占比提升至17.8%。2021年，林昭遠希望TOD項目的銷售業績能超過200億元，最終實現的是178.7億元，銷售占比為15.5%。

??越秀地產曾經披露過一個計劃，那就是在2024年前后，TOD項目的銷售額能占到公司總銷售額的約25%。從2022年的表現來看，這個規劃還是有可能實現的。

??投行對越秀地產的TOD業務給予了較高的評價和期待。中金公司認為該公司的TOD項目在周轉效率、利潤率和落地確定性等方面具備全方位優勢。因為其TOD項目一直采用“集團孵化，地產購買”的方式獲取土地，可實現資金高效周轉。項目的市場表現也符合預期，2019年至2020年的三個項目可售部分地價占售價比例為40%至50%，且開盤當日去化率最低為67%，最高的當日售罄。瑞銀集團曾表示，因為市場壁壘較高，TOD項目的利潤率將顯著高過其他類型的項目，認為越秀地產TOD項目的毛利率有望高于30%。

??截至目前，越秀地產還未披露過TOD項目的相關利潤數據，但受大環境影響，該公司2021年的整體毛利率已經降至21.8%，在TOD項目銷售額創新高的背景下，其2022年的利潤指標能否有所改善也是值得行業關注的話題。