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??繼保利125億、華發60億等公布定增議案后，萬科也于2023年2月13日拋出了非公開發行A股股票預案，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元。

??若本次萬科定增計劃能夠順利進行，將會是A股房企最大規模的定增案。

??自2022年11月28日，房企股權融資重啟以來，截至目前已有超30家房企籌劃股權再融資，其中大部分為定向增發。通過非公開方式再融資，主要用于政策支持的房地產業務，包括保交樓、償債、補充運營資金等。

??目前，大部分房企融資依然困難重重。

??截止至2023年2月17日港股和A股250家房地產上市企業中，當日收盤價低于每股凈資產的房企占比達到71%。

??這就意味著，當前上市房企若要定向增發，勢必要面對當前股價過低的窘境。

??我們認為，雖然定增計劃可以在一定程度上補充流動資金，但大規模的低價定增也會對上市公司造成一定的影響，股價的下跌也會造成股權再融資的空間減小。

??因此對房企來說，最重要的關鍵仍在于銷售面能否回暖。

??2023年2月12日晚間，萬科發布《2023 年度非公開發行A股股票預案》，計劃向不超過35名特定對象開展定向增發，募集資金總額不超過150億元。

??該金額已超過2022年12月保利發展(15.350, 0.09, 0.59%)當時不超過125億元的募集資金總額，若本次萬科定增計劃能夠順利進行，將成為A股房企最大規模的定增案。

??自2022年11月28日，房企股權融資重啟以來，截至目前已有超30家房企籌劃股權再融資，房企的定向增發潮已然來襲。

??圍繞近期房企的定向增發浪潮，市場上主要關心的問題有以下兩點：

??一是在于定向增發本身會攤薄不能參與此次定增的原有股東權益，包括投票權和未分配利潤；二是部分房企以“破凈”價格選擇增發。

??對比近期三筆計劃定增規模較大的華發、保利及萬科預案中的發行價格，可以看到華發及保利均在《管理辦法》規定的“不低于定價基準日前20個交易日公司股票均價的80%”的基礎上，加上了“且不低于發行前公司最近一期末經審計的歸屬于母公司普通股股東的每股凈資產”，而萬科的發行價格沒有此項保證，主要原因在于萬科股價已處于“破凈”狀態。

??根據萬科預案，萬科計劃募集資金總額不超150億元，發行數量不超過11億股來計算，萬科計劃定增的發行價格約13.64元/股，預案發布前一交易日（2023年2月10日）的收盤價為17.67元/股，當前的每股凈資產為20.73元/股，相較于前一交易日的收盤價折讓了22.8%。

??除萬科外，近期也有多家房企以“破凈”價格增發的先例，如碧桂園于2022年內三次配售。2022年7月碧桂園曾以每股3.25港元的價格，折價12.63%配售8.7億股新股；2022年11月，又以每股2.68港元的價格，配售14.63億股新股，配售價折讓幅度為18%。此后2022年12月，碧桂園再以配股股價每股2.7港元，配股17.8億股，較前一日收盤價折讓14.8%，而碧桂園2022年中的每股凈資產為8.5277港元。

??像萬科和碧桂園這樣的行業龍頭也不得不折價配股增發，其最大的原因是：整體行業股價過低。

??據統計，截止至2023年2月17日，港股和A股250家房地產上市企業中，當日收盤價低于每股凈資產，即處于“破凈”狀態的房企多達178家，占比達到了71%。從“破凈”房企的市凈率情況來看，有61家房企的市凈率小于0.2，占比達到了34%；市凈率處于0.2到0.4之間的也多達41家，占比23%。

??可見，當前大多數的上市房企都處于“破凈”狀態，從側面反映出了當前投資者對房地產行業及公司的信心低迷。

??這就意味著，當前上市房企若要定向增發，勢必要面對當前股價過低的窘境。

??若選擇不低于每股凈資產的價格發行，過高的發行價格會“勸退”潛在投資者，增加企業融資的難度。而若選擇以“破凈”價格增發，則會造成每股凈資產降低，對當前股價繼續產生不利影響，降低未來股權再融資的空間，同時也會攤薄已有股東的資產總額。

??從募集資金的使用用途上來看，最常見的是補充流動資金。

??對比近期三筆計劃定增規模較大的華發、保利及萬科預案，萬科用于補充流動資金的占比最高，達到了上限的30%，而華發股份(10.480, 0.19, 1.85%)也達到了25%，僅保利為12%。

??通過定增募資投入部分募集資金，可以加快資金回收，不失為一種改善現金流的辦法，同時也為企業增加了安全邊際，為行業復蘇后的正常經營做好準備。

??2022年11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問稱，證監會支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

??至此，信貸、債券、股權三個融資渠道“三箭齊發”。截至目前已有超30家房企籌劃股權再融資。

??整體來看，目前大部分房企融資依然困難重重。

??一方面是籌劃股權再融資的房企數量與港股和A股250家房地產上市企業相比仍數量較少，另一方面是在整體行業股價過低、當前投資者對房地產行業及公司信心低迷的背景下，大部分房企不得不通過折價配股增發。

??低位定增對原有股東的權益造成的傷害較大，大規模的低價定增會影響上市企業的市場聲譽與形象，股價的下跌也會造成股權再融資的空間減小。

??如截止2023年2月17日碧桂園的股價已跌至2.55港元；而萬科自2022年12月初提出增發股票計劃，也遭到了摩根大通的多次減持。

??即使是像萬科和碧桂園這樣的行業龍頭也不得不面對股價過低難題，中小企業只會更加困難。

??整體來看，近期企業的定增計劃若能成功發行，從企業面來看，短期能夠擴大所有者權益，降低負債率，增加企業的安全邊際。部分出險企業還能夠通過定增方式將一部分債權人轉化為投資者，以債轉股形式相對減輕和部分化解債務壓力。

??但需要警惕的是，目前銷售市場仍未有起色，定增投入項目的收益率普遍處于較低水平，且部分房企用于補充流動資金的占比較高，雖然能增加安全邊際，加快資金回收，但真實發展空間有限。

??對于企業而言，用好政策工具的同時，仍需把關注重點落在銷售層面，只有當市場筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業真正走出困境。