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??作為中介龍頭企業(yè)，透過(guò)貝殼過(guò)去一年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以一窺市場(chǎng)的冷暖。

??3月16日，貝殼控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱：貝殼，NYSE:BEKE；HKEX:2423）發(fā)布2022年第四季度及全年業(yè)績(jī)報(bào)告。

??2022年，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入607億元，同比下降24.9%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)28.43億元；凈虧損為13.97億元。在市場(chǎng)顯現(xiàn)回暖跡象后，2022年第四季度，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入167億元，同比下降5.8%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)15.47億元，同比增長(zhǎng)3590%。“一體”之外，貝殼“兩翼”的業(yè)績(jī)表現(xiàn)在2022年獲得逆勢(shì)增長(zhǎng)。

??作為房地產(chǎn)業(yè)線上服務(wù)平臺(tái)，在過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷環(huán)境下，貝殼的業(yè)績(jī)總體表現(xiàn)并不令外界意外，甚至超出業(yè)績(jī)指引上限和市場(chǎng)的一致預(yù)期。3月17日，貝殼港股早盤(pán)高開(kāi)2.62%，此后漲幅不斷擴(kuò)大，盤(pán)中一度漲超10%。

??在3月16日舉行的貝殼2022年Q4及全年業(yè)績(jī)會(huì)上，貝殼董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東表示，“這一輪市場(chǎng)波動(dòng)是我們作為平臺(tái)經(jīng)歷的第一次大考，我們交出了盈利能力比以往更穩(wěn)定、向外延展能力更廣泛的答卷。”

??2022年，貝殼流失13.3%的經(jīng)紀(jì)人，在市場(chǎng)現(xiàn)出回暖跡象后的當(dāng)下，貝殼方面接受采訪時(shí)稱，今年整體看，公司沒(méi)有大規(guī)模拓展門店和經(jīng)紀(jì)人的計(jì)劃，行業(yè)需要提升單店和單人的效率。經(jīng)紀(jì)人和門店的收入穩(wěn)定提升，才能讓行業(yè)留住人、留好人，行業(yè)才能健康發(fā)展。同時(shí)，在房住不炒、供需平衡的大背景下，公司也不認(rèn)為本輪市場(chǎng)恢復(fù)，行業(yè)會(huì)快速加產(chǎn)能。

??總交易額下滑 聚焦提升效率

??2022年，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額約2.6萬(wàn)億元，同比下降32.3%。其中，存量房交易的總交易額約為1.6萬(wàn)億元，同比下降23.4%；新房交易的總交易額為9405億元，同比下降41.5%；家裝家居的總交易額為54億元；新興業(yè)務(wù)及其他的總交易額為873億元，同比下降53.2%。

??2022年4季度，貝殼凈收入167億元，同比下降5.8%，超出分析師普遍預(yù)期和公司業(yè)績(jī)指引上限；凈利潤(rùn)3.72億元，上年同期為凈虧損9.33億元，實(shí)現(xiàn)扭虧。

??業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，貝殼的毛利由2021年的158億元下降12.9%至2022年的138億元。2022年的毛利率為22.7%，而2021年為19.6%。

??對(duì)于毛利率上升的原因，貝殼方面稱，相較于新房業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率相對(duì)較高的存量房業(yè)務(wù)及家裝家居收入占總收入占比提升，同時(shí)隨著鏈家經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少，鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本減少，導(dǎo)致存量房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提高；利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目數(shù)量增多以及固定薪酬成本占新房業(yè)務(wù)凈收入的比例相對(duì)降低，致使新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提高。

??在房地產(chǎn)市場(chǎng)受大環(huán)境影響下，貝殼縮減自身規(guī)模似乎無(wú)可避免。按照貝殼披露的數(shù)據(jù)，截至2022年末，其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為394020名，較上年減少13.3%。截至2022年12月31日活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為349681名，較上年減少14%。

??截至2022年12月31日門店數(shù)量為40516家，較上年減少20.6%。截至2022年12月31日活躍門店數(shù)量為37446家，較上年減少17.4%。

??在業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者問(wèn)到2023年的人店擴(kuò)張目標(biāo)，在去年已經(jīng)有很大的提效，今年如何進(jìn)一步改善。執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官徐濤回應(yīng)，2023年沒(méi)有擴(kuò)張門店和規(guī)模的打算，還是會(huì)繼續(xù)聚焦在單人單店的效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人收入的提升，而不是過(guò)去的粗放拓展規(guī)模的方式，貝殼這點(diǎn)不會(huì)發(fā)生改變。

??隨著一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，原有的人員配置顯然是無(wú)法滿足市場(chǎng)需求的。“近段時(shí)間，我們每天新招聘進(jìn)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量都有幾十人。”一家中型房產(chǎn)中介企業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)。

??彭永東認(rèn)為，關(guān)于近期的市場(chǎng)表現(xiàn)，隨著疫情這個(gè)最大的不確定性的消失，我國(guó)居民的心態(tài)從預(yù)防性的儲(chǔ)蓄和風(fēng)險(xiǎn)厭惡回到了追求財(cái)富安全和增長(zhǎng)上來(lái)。從最近的一系列房產(chǎn)數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒在需求端也出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)。貝殼相信長(zhǎng)期看市場(chǎng)會(huì)回歸均值，進(jìn)入更穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。

??對(duì)于2023年第一季度業(yè)績(jī)展望，貝殼預(yù)計(jì)一季度凈收入總額將在180億元至185億元，由2022年同季度上升約43.4%至47.4%。

??“兩翼”業(yè)務(wù)增長(zhǎng)明顯

??2021年底，貝殼正式宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略，其中“一體”為房產(chǎn)交易賽道，“兩翼”為家裝家居賽道與普惠租房業(yè)務(wù)。

??彭永東表示，2022年對(duì)于家居裝修行業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)的一年。中國(guó)建筑裝飾協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2022年龍頭家裝企業(yè)總營(yíng)收同比下降約9%。貝殼的家居裝修及家具業(yè)務(wù)于2022年實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣69億元，按備考基準(zhǔn)同比增長(zhǎng)31%。

??在將圣都家裝的業(yè)績(jī)合并入賬后，貝殼在家裝家具方面的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。在北京市場(chǎng)，貝殼的整裝家居和貝殼租房的業(yè)務(wù)收入占比由21年不到的3%，提升至22年超過(guò)11%。

??一位貝殼家裝業(yè)務(wù)內(nèi)部人士表示，這種業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)原因在于公司主動(dòng)擴(kuò)大規(guī)模，大量招聘，人多了業(yè)績(jī)自然就多起來(lái)，最直觀的感受是大量員工沒(méi)有安排工位，不得不另租一層樓用來(lái)辦公。

??他表示，與其他家裝企業(yè)相比，貝殼做家裝業(yè)務(wù)的客源來(lái)自于鏈家，內(nèi)部客源是它的一大優(yōu)勢(shì)。但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)做家裝，內(nèi)部流程依然是互聯(lián)網(wǎng)模式，流程繁瑣，相對(duì)來(lái)說(shuō)效率并不高。

??關(guān)于家裝業(yè)務(wù)未來(lái)的發(fā)展，彭永東認(rèn)為，2022年，一體兩翼業(yè)務(wù)走上正軌，家裝業(yè)務(wù)上，完成了10個(gè)億的第一個(gè)里程碑，目前進(jìn)入的勢(shì)頭強(qiáng)勁的城市中，也不會(huì)追求快速擴(kuò)張。

??彭永東表示，對(duì)于他們的家裝業(yè)務(wù)，除了確保其總虧損率不會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大外，他們將抓住機(jī)會(huì)加強(qiáng)基礎(chǔ)能力，包括產(chǎn)品、供應(yīng)鏈和服務(wù)交付能力，并投資優(yōu)質(zhì)服務(wù)商。

??作為被寄予厚望的“兩翼”之一，貝殼租房業(yè)務(wù)也在持續(xù)擴(kuò)大。去年3月，貝殼把租房上升到戰(zhàn)略層面，提出要實(shí)現(xiàn)2022年達(dá)到10萬(wàn)間房源。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2022年貝殼租房業(yè)務(wù)進(jìn)入了13個(gè)城市，總在管規(guī)模突破12萬(wàn)間，其中分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破了7萬(wàn)套，已完成階段性目標(biāo)。