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??“大家都不容易。”在3月21日的業績會上，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”，001979.SZ）董事長許永軍如此感慨。

??2022年，招商蛇口的經營指標不太好看，營業收入同比增加13.9%，歸屬母公司凈利潤同比減少58.9%。自2019年8月許永軍上任董事長以來，該公司已經連續三年增收不增利。

??但他神色輕松，因為除了利潤指標下滑，該公司有不少數據還是跑贏了同行，包括銷售排名上升到行業第六。

??在招商蛇口內部看來，地產行業的政策底已現，市場預期和信心將逐步回暖，行業的馬太效益也日益明顯，頭部企業將擁有更多的發展機會。在今年的新年致辭中，許永軍已表示招商蛇口要主動識變應變求變、趕超進位。

??據招商蛇口總經理蔣鐵峰透露，今年年初，該公司管理層已提出新三年的新目標——行業地位提升到頭部五強。“我們內部有一系列的指標在落地分解。”

??2023年，首先要實現的便是銷售額回歸增長通道，同比增長10.5%至3300億元。

??凈利潤下跌近六成

??一年前，在招商蛇口2021年度業績發布會上，許永軍說：“去年很難，今年也不會輕松。”

??他說的沒錯。2022年，該公司錄得約1830億元的營業收入，同比增加13.9%，歸屬母公司凈利潤約42.6億元，同比減少58.9%。歸屬母公司凈利潤已連續三年下跌，歸屬母公司的凈利率僅2.3%。

??凈利潤下跌的原因包括受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降5.9個百分點至21.1%，對符合條件商戶進行了7.49億元的租金減免，計提約64億元的資產減值準備，減少歸屬母公司凈利潤約45.6億元，以及轉讓子公司產生投資收益同比減少等。

??“去年是非常不容易的一年，全行業都在確保現金流安全，毛利率都在下滑。”招商蛇口財務總監黃均隆解釋，上述影響因素中，毛利率下滑是最重要的。

??增收不增利的現象在兩年前就已出現。2020年，該公司錄得超過3成的營業收入增速，但歸屬母公司凈利潤卻同比減少了約23.6%，2021年的營業收入同比增長了23.93%，歸屬母公司凈利潤則同比下降15.4%。

??2022年，招商蛇口原定的銷售目標是3300億元，最終實現了2926億元，同比減少約10.5%。

??高能級城市的銷售表現較為突出，2022年，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超過10%，其中上海單城銷售金額突破740億元。在全國12個城市，該公司進入了當地銷售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名第一，深圳、南京、徐州進入前三，溫州、西安、無錫、重慶、金華位居第五。

??低成本資金向央企集中的趨勢也很明顯，2022年末，招商蛇口綜合資金成本3.89%，較年初下降59個基點。年內，該公司新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊，完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創下同期內房企債券利率新低。

??2022年，為匹配戰略目標和轉型方向，招商蛇口將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育第二成長曲線。其中，開發業務主營以住宅為主的可售型商品房的開發與銷售；資產運營業務主營包括集中商業、產業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資產管理；城市服務業務主營包括物業管理、郵輪、會展、康養等城市運營服務。

??期內，該公司管理范圍內全口徑資產運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，同比增長6.2%。從規模來看，資產運營收入還有很大提升空間，在總收入中的占比只有3%。該公司的目標是，到“十四五”期末，持有物業的營業收入能夠達到100億元。

??新目標：行業前五

??對于資金實力雄厚的央企、國企來說，2022年是在土地市場抄底的絕佳時機。招商蛇口也是這么想的，按照黃均隆的說法，該公司的操盤端和投資端都在積極換倉，狠抓銷售回籠的資金都用在了重新換倉上。

??2022年，招商蛇口累計獲取56宗地塊，總建筑面積約726萬平方米，總地價約1279億元，權益地價為766億元。期內，該公司在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地。

??這些新增的項目在銷售端都取得了不錯的業績，有22個項目實現當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，在2022年貢獻銷售金額約300億元。

??城市更新和收并購也有突破。截至2022年底，招商蛇口累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建筑面積約1200萬平方米，總貨值超過4000億元。期內，該公司還與佳兆業集團、半島城邦房地產、富力集團簽署了戰略合作協議。

??蔣鐵峰介紹，2021年下半年房企大規模出險后，招商蛇口響應國家和地方政府的號召，積極參與了房企的紓困工作。對于紓困類項目，該公司秉承兩個原則，一是體現央企的擔當和社會責任，第二個原則是商業可行。商業可行的意思是項目的投資回報要優于公開市場拿的土地，因為周轉速度相對較慢。他透露，2022年，招商蛇口跟很多企業進行了合作，落袋的項目已有幾百萬平方米。其中有些公司的項目比較復雜，需要分批推進，合作的總標的規模有一兩千億元之多，項目擇優合作，成熟一個推進一個。

??蔣鐵峰表示，2021年下半年以來拿的地整體不錯，毛利率在23%以上，今年土地市場的競爭預計會比去年激烈一些，但利潤空間還存在，凈利率基本在10%左右。

??對于今年的銷售目標，他認為達成的難度不大。今年招商蛇口有6000億元的存貨貨值可供應，按平均55%的去化率，就可實現3300億元的銷售額，其中包括去年拿的地，有不少價格倒掛的項目具備紅盤潛質，基本上開盤就可以秒光。今年該公司也計劃在核心城市繼續新增土地，預計有不少可實現當年銷售。

??今年前兩個月，招商蛇口的銷售額同比增長了52%，其中2月份的同比增速高達115%。但進入3月份后，增速有所下滑，前10天下滑了10%左右，中旬又下滑了10%左右。“我覺得這是一個很正常的現象。我們的一些續銷項目，它的流速和去化速度還是遠遠高于去年的平均速度，有的甚至高達50%以上，這是有保證的。”

??雖然說3300億元是此前未達成的目標，但若以2022年為基準，也算是重新回到了增長軌道。

??面對時代與市場賦予的巨大機遇，央企們對未來都有了更高的追求。保利發展提出“進三爭一”，招商蛇口也希望在未來三年進入行業前五強，除了規模外，還包含利潤、質量、效益等多維度的指標。