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??“最大的挑戰(zhàn)不是挺過困難時(shí)期，而是眼前的危險(xiǎn)過去后為未來做好準(zhǔn)備。”在全年業(yè)績(jī)公告中，美的置業(yè)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“美的置業(yè)”，03990.HK）引用了亨利·基辛格的一句話對(duì)2022年的經(jīng)營(yíng)重心做了概述。

??2022年的困難顯而易見，美的置業(yè)也難以獨(dú)善其身，其營(yíng)業(yè)收入同比基本持平，歸屬母公司的核心凈利潤(rùn)下降了49.5%。但負(fù)債、現(xiàn)金流等指標(biāo)的改善也很明顯，“三道紅線”轉(zhuǎn)綠，融資成本下降，獲得多家銀行累計(jì)超過1500億元的授信支持。

??2023年，美的置業(yè)沒有披露具體的業(yè)績(jī)目標(biāo)，管理層認(rèn)為企業(yè)端、居民端對(duì)于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的信心和預(yù)期在逐步轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)短期來看穩(wěn)中向好。“不利因素逐步減少，有利因素逐步增加。”美的置業(yè)董事會(huì)主席兼總裁郝恒樂表示，預(yù)計(jì)今年土地市場(chǎng)的信心也會(huì)有所恢復(fù)，供應(yīng)比較充足，機(jī)會(huì)也很多，但鑒于還能健康、安全發(fā)展的房企都比較理性，土地價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

??戰(zhàn)略層面，美的置業(yè)希望成為具備強(qiáng)辨識(shí)度的新型房企，在堅(jiān)守開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的基礎(chǔ)上，推動(dòng)相關(guān)多元化的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。郝恒樂預(yù)計(jì)2023年該公司的多元化業(yè)務(wù)規(guī)模可以達(dá)到45億元。

??2022年?duì)I業(yè)收入736.3億元 同比持平

??2022年，美的置業(yè)錄得約736.3億元的收入，同比僅下降0.1%，毛利為113.06億元，核心凈利潤(rùn)同比下降29.1%至38.7億元，歸屬母公司的核心凈利潤(rùn)同比下降49.5%至19.69億元。

??2022年，美的置業(yè)內(nèi)部定下的銷售目標(biāo)是1400億元，但市場(chǎng)的變化超出預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)的銷售額為792.4億元。期內(nèi)，該公司的銷售均價(jià)為12546元/平方米，同比增長(zhǎng)了8%，這反映高能級(jí)城市的銷售貢獻(xiàn)占比在上升，其二線以上城市的銷售占比高達(dá)82%，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的銷售占比為65%。2022年，美的置業(yè)的銷售回款率是83%，該公司認(rèn)為這已是民營(yíng)房企中的頭部水平。

??美的置業(yè)表示，信用是公司一直強(qiáng)調(diào)及堅(jiān)守的底線。過去兩年，民營(yíng)房企大面積“暴雷”，美的置業(yè)是為數(shù)不多未出險(xiǎn)的民營(yíng)房企之一。截至2022年末，該公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率為43.9%，現(xiàn)金短債比1.6倍，“三道紅線”成功轉(zhuǎn)綠。期末，該公司持有現(xiàn)金總量約264億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至1080億元，加權(quán)融資成本同比下降20個(gè)基點(diǎn)至4.62%，新增債務(wù)加權(quán)平均融資成本為4.52%，同比下降11個(gè)基點(diǎn)。

??2022年，美的置業(yè)成為了首家獲得中期票據(jù)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股和首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)的發(fā)債示范房企，并相繼與交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)銀行等簽署戰(zhàn)略協(xié)議，累計(jì)獲得超過1500億元的授信支持。作為“第二支箭”支持的首批房企，該公司在2022年12月再度獲批了150億元的中期票據(jù)。

??據(jù)美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈介紹，2022年，該公司的發(fā)債額度同比增長(zhǎng)了20億元，在民營(yíng)房企融資額普遍收縮的背景下，是一大亮點(diǎn)。

??截至2022年底，美的置業(yè)的銀行借款、公司債分別占有息負(fù)債的58%、28%。其中2023年到期的公司債有6筆，合計(jì)51.44億元，截至目前已清償20.04億元。

??過去一年通過股權(quán)收購(gòu)9個(gè)項(xiàng)目

??2023年根據(jù)去化補(bǔ)貨

??2022年，雖然土地市場(chǎng)低迷，地價(jià)回落，投資機(jī)會(huì)眾多，但美的置業(yè)在投資方面依然頗為克制，全年只在公開市場(chǎng)新增一幅上海的土地，權(quán)益貨值約14億元。“考慮到土地儲(chǔ)備比較充足，做了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，而不是在增量上做太多文章。”郝恒樂表示，過去一年，美的置業(yè)沒有在公開市場(chǎng)拿太多地，而是在合作方股權(quán)收購(gòu)方面做了大量工作。

??2022年，該公司通過股權(quán)收購(gòu)歸編9個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值63億元，主要分布于南京、佛山、重慶、天津等強(qiáng)二線城市。同時(shí)退出部分弱三線和四線城市如郴州、九江、岳陽、大理等，減少權(quán)益貨值9.5億元。新增權(quán)益貨值中，二線及以上城市的占比為94%。

??截至2022年底，美的置業(yè)的土地儲(chǔ)備總建筑面積為3874萬平方米，權(quán)益比為70%，較2021年上升3%。其中，一二線城市的土地儲(chǔ)備面積占比66%，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的占比合計(jì)52%。整體而言，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)朝高能級(jí)核心城市、都市圈區(qū)域傾斜。

??對(duì)于2023年的投資規(guī)劃，郝恒樂的表態(tài)是會(huì)積極、動(dòng)態(tài)地研究?jī)?yōu)質(zhì)的土地，捕捉投資機(jī)會(huì)，根據(jù)每個(gè)城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)貨，保持適度的土地新增。“在對(duì)具體土地的研判上，肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開花。”

??2月份，美的置業(yè)的銷售額錄得了環(huán)比31%的增長(zhǎng)，今年前兩個(gè)月共實(shí)現(xiàn)150.2億元的銷售額，同比增加5.5%。據(jù)該公司副總裁王全輝透露，2月份無論到訪量還是成交量，環(huán)比1月份均出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，出現(xiàn)了復(fù)蘇的苗頭。3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，但對(duì)比去年同期，增長(zhǎng)的幅度還是比較大的。“只是階段性的回落，并不是市場(chǎng)出現(xiàn)什么問題了。”

??郝恒樂認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)是持續(xù)不斷有市場(chǎng)需求的長(zhǎng)期行業(yè)，也是美的置業(yè)要堅(jiān)守的基本盤，在此基礎(chǔ)上，也要從相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上挖掘發(fā)展空間，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??2022年，美的置業(yè)的相關(guān)多元化業(yè)務(wù)保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭。物業(yè)管理板塊的美置服務(wù)錄得11.4億元的收入，同比上升25.7%，睿住智能確認(rèn)銷售收入11億元，同比增長(zhǎng)33%，商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)收入約2.97億元，同比上升7.4%，睿住建筑科技確認(rèn)銷售收入超過7億元，新增合同金額超過8億元。

??今年，該公司計(jì)劃繼續(xù)培育多元化業(yè)務(wù)板塊的獨(dú)立生存能力，強(qiáng)化市場(chǎng)化意識(shí)，全年的收入規(guī)模預(yù)期可達(dá)到45億元。