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??“杭州一哥”在樓市下行期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

??2022年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“濱江集團(tuán)”，002244.SZ）是少數(shù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)全面增長(zhǎng)的房企之一。

??據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；歸屬母公司凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約52.13億元，同比增加521.1%；全年銷(xiāo)售額1539億元，權(quán)益銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約690億元。

??5月16日，在濱江集團(tuán)業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)戚金興以及公司管理層也針對(duì)過(guò)去一年取得的成績(jī)以及公司未來(lái)發(fā)展與投資者作了交流。

??據(jù)戚金興介紹，截至目前，濱江集團(tuán)回款略高于2022年同期，土地儲(chǔ)備相對(duì)充足，今年會(huì)繼續(xù)保持拿地節(jié)奏和力度，在核心城市和地段深耕。

??加大在杭州投資力度

??保持“三省一市”戰(zhàn)略布局

??眾所周知，濱江集團(tuán)是典型的深耕型企業(yè)，其在售項(xiàng)目以長(zhǎng)三角為主，尤其是杭州。

??杭州一直是濱江集團(tuán)的大本營(yíng)，重要程度不言而喻。

??2022年，杭州地區(qū)為濱江集團(tuán)貢獻(xiàn)了283.43億元營(yíng)業(yè)收入，占公司總營(yíng)業(yè)收入接近70%。當(dāng)年新增的41個(gè)項(xiàng)目中，有38個(gè)項(xiàng)目都位于杭州。截至2022年末，在濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備中，杭州的土地儲(chǔ)備占比達(dá)到65%。

??濱江集團(tuán)對(duì)杭州市場(chǎng)而言也同樣重要。據(jù)一位熟悉杭州市場(chǎng)的人士介紹，杭州TOP20房企全年總共銷(xiāo)售了5000多億元，而濱江集團(tuán)一家公司在杭銷(xiāo)售額就超過(guò)了1200億元。此外，在2021年和2022年土地市場(chǎng)遇冷階段，大部分城市都是央企、國(guó)企托底，而杭州是個(gè)例外，作為本土房企，濱江集團(tuán)拿了不少地。

??“杭州是全國(guó)最好的城市之一，浙江繼續(xù)領(lǐng)先于全國(guó)，全國(guó)整體進(jìn)入平穩(wěn)階段。”戚金興認(rèn)為，未來(lái)5年杭州市場(chǎng)總體平穩(wěn)，因?yàn)楹贾萑丝趦袅魅氡３秩珖?guó)領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也很不錯(cuò)，亞運(yùn)會(huì)以后預(yù)計(jì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)保持穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。

??基于這樣的判斷，戚金興表示，濱江集團(tuán)將繼續(xù)加大在杭州的投資力度。他介紹道，今年前4月公司在杭州直接拿地7塊，合作2塊，會(huì)繼續(xù)積極參與杭州土地市場(chǎng)，并且更廣泛地與來(lái)杭州參拍的央企、國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企積極合作，確保公司在杭州的市場(chǎng)占有率。

??此外，戚金興還表示：“會(huì)繼續(xù)積極關(guān)注外地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尤其是上海市場(chǎng)，有合適的機(jī)會(huì)就參與。”

??目前，濱江集團(tuán)在拿地策略上依然是保持三省一市的戰(zhàn)略布局，城市選擇上，除了杭州，省內(nèi)重點(diǎn)考慮寧波、金華等，省外重點(diǎn)考慮南京、蘇州、上海、深圳、廣州等。

??今年拿地凈利潤(rùn)率保持8%

??確保行業(yè)前20名

??在2021年杭州第一批集中供地中，濱江集團(tuán)獲取的若干項(xiàng)目溢價(jià)較高，戚金興對(duì)外直言，項(xiàng)目利潤(rùn)率僅有1%~2%。這在當(dāng)時(shí)一度成為行業(yè)熱議的焦點(diǎn)話(huà)題。

??此后，在濱江集團(tuán)的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，拿地情況便成為投資者必問(wèn)項(xiàng)，投資者關(guān)心的除了公司的拿地規(guī)模、布局區(qū)域，更關(guān)心地塊收益率。

??在此次業(yè)績(jī)會(huì)上，戚金興也對(duì)此作出說(shuō)明。

??他表示，2021年4月杭州供地中有幾個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率只有1%~2%，但是按投資部測(cè)算，2021年杭州住宅項(xiàng)目的整體利潤(rùn)率在6%以上。2022年濱江集團(tuán)在杭州拿地的住宅利潤(rùn)率按照投資部測(cè)算，在8%左右。

??“今年前4個(gè)月拿地的凈利潤(rùn)率總體在8個(gè)點(diǎn)左右，基本與2022年保持穩(wěn)定。”戚金興表示。

??除此以外，在濱江集團(tuán)近期披露的2023年一季報(bào)顯示，公司貨幣資金達(dá)330億元，粗略估算上4月份和5月上半月新開(kāi)盤(pán)去化額度，目前濱江集團(tuán)在手現(xiàn)金規(guī)模不小。

??對(duì)于上述資金的后續(xù)安排，濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)、董秘沈偉東表示，將一方面積極拿地，另一方面適度壓縮直接融資比例，同時(shí)階段性提前償還部分項(xiàng)目貸款。

??根據(jù)濱江集團(tuán)2022年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，公司權(quán)益有息負(fù)債470億元，較2021年末增加22億元。在融資整體增加的情況下，公司平均融資成本繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，2022年末公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??截至2022年末，濱江集團(tuán)共獲銀行授信總額度1183.33億元，較上年末增加42%，剩余可用授信額度674.26億元，占總額度的57%，授信儲(chǔ)備充裕。

??關(guān)于2023年的融資計(jì)劃，濱江集團(tuán)管理層也表示，公司會(huì)在資金上繼續(xù)保持穩(wěn)健，權(quán)益有息負(fù)債規(guī)模控制在470億元以?xún)?nèi)，并且直接融資規(guī)模控制在20%以?xún)?nèi)。同時(shí)，保持融資利率繼續(xù)下行，確保下降0.1%，爭(zhēng)取下降0.2%及以上。

??在經(jīng)歷了2020年和2021年逆勢(shì)擴(kuò)張后，2023年，戚金興為濱江集團(tuán)的銷(xiāo)售規(guī)模定下了浮動(dòng)指標(biāo)。相比企業(yè)自身的千億元規(guī)模，濱江集團(tuán)將自身放置于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)衡量規(guī)模。

??在2022年的業(yè)績(jī)交流會(huì)上，戚金興再次強(qiáng)調(diào)，今年及未來(lái)幾年濱江集團(tuán)會(huì)保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的1%及以上，保持行業(yè)地位，確保前20名，爭(zhēng)取前15名。

??戚金興介紹稱(chēng)，預(yù)計(jì)2023年濱江集團(tuán)全年有38個(gè)左右的項(xiàng)目會(huì)完工交付，預(yù)計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售收入將穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??2022年是房地產(chǎn)行業(yè)“新老交替”最頻繁的一年，不少房企掌門(mén)人逐步退居幕后，二代或者年輕的接班人開(kāi)始走向臺(tái)前。但對(duì)于濱江集團(tuán)而言，戚金興心中有另一番打算。他表示：“未來(lái)五到十年，我將繼續(xù)努力，同時(shí)發(fā)揮好管理團(tuán)隊(duì)的作用，讓公司長(zhǎng)期穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。”