公司劉偉 2023-05-19 08:44:57 來源：中房報
??5月16日，有媒體公開信息稱，大連萬達集團正在和境內的銀行進行談判，試圖延長萬達地產集團的一些項目貸款到期時間。其目前想要延期償還今年到期的貸款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。
??知情人士透露，大連萬達集團并未計劃延長其所有貸款，只是想要把銷售沒有那么理想的項目貸款進行延期。
??接近萬達集團的一位人士就此事回應稱，“應該屬實，但沒有官方回應的口徑。”
??數位受訪人士認為，這種“延期還本金，但償還利息”不是常規的融資方式。如果銀行同意延期還本金，實際上也是“借新還舊”的操作，銀行基于風險考量很可能會提高借貸利率，也即企業可能會承擔更高的融資資金成本。
??“是否涉及違約”尚有爭議
??出現延期還貸的情況反映出萬達當下面臨的債務壓力。DM查債通數據顯示，僅境內債券一項，萬達集團及其相同實控人年內待償還的本金便達到41.63億元，待償還的利息約為7.14億元。
??通常，長期借款、債券一般是按計息期計息的。銀行長期借款一般是每年計息一次（費用化時按月計提），而本金則是到期一次還本。一年期以上的債券計息，可以到期連本帶利一次支付，也可以每年付息一次。
??京師律師事務所律師翟亞龍認為，延期還本金，但償還利息屬于貸款展期，一般情況下是指借款人現金流出現問題，不能按時償還貸款本金，無法履行貸款合同，屬于違約行為；也有一些貸款展期是在貸款到期之前雙方協商后變更了貸款期限，其他條件維持不變，這種屬于正常的商業行為，不屬于違約。
??據此前報道，近期大連萬達集團與中國工商銀行等一些集團的主要債權行開始商討無還本續貸的方案，但目前僅是初期磋商，暫未形成具體的方案。
??一位熟悉銀行信貸業務的人士表示，僅就“延期還本金，但償還利息”本身而言屬于借款合同的變更，實操中要取得銀行的同意難度很大。但如果是“無還本續貸”，這種做法在實踐中還是較多的。
??他解釋道，“無還本續貸”通常適用于貸款客戶在貸款到期前向銀行提出續貸申請，銀行提前按新發放貸款的要求開展貸款調查和評審，如銀行同意續貸的，在原貸款到期日前與貸款客戶簽訂新的借款合同，通過新發放貸款結清原有貸款等形式，允許客戶繼續使用貸款資金。在表現形式上，相當于“延期還本金，但償還利息”。
??一位央企背景的金融機構人士稱，對于延期還貸的訴求，銀行肯定是不愿意同意的，但是沒辦法，如果不同意，肯定會把情況引向更不利于自身的局面。但有過這種行為的企業，即使最終延還貸款成功，它的信用會降低，進而影響它的后續發債。
??“我們之前就遇到過類似的情況，有開發商延期還貸，雖然還沒有到還貸的截止日期，但是為了穩妥起見，在我們公司內部，已經將這種行為當作實質性違約，并在報表中計提損失。”他表示。
??“如何安排續貸”是個問題
??2023年4月25日，珠海萬達商管第三次IPO招股書正式失效，使得萬達與戰略投資人簽署的對賭協議再受到廣泛關注。若珠海萬達商管未能在2023年底完成上市，大連萬達集團或將為此付出數百億元的代價。這種由對賭協議產生的不利因素和風險或為大連萬達集團的延期還貸增加難度。
??高級經濟師、北京市眾明律師事務所兼職律師宋庭敏表示，如果萬達與債權銀行之間難以達成一致，還可通過引入第三方資產管理公司的方式，由資管公司協助開發商的轉貸或者續貸。資產管理公司可以通過收購銀行、信托的逾期債權，并直接給予開發商債務展期的方式為開發商接續資金。
??即資產管理公司可以通過遠期回購債權的方式，以服務商的角度介入到銀行與開發商的“續貸”業務當中，間接為開發商續貸加強增信及退出渠道。
??上述熟悉銀行信貸業務的人士稱，“無還本續貸”較少適用于貸款客戶因生產經營不善，到期無法正常償還貸款的情況。從這個角度看，如果銀行確實能夠同意對萬達一些項目“無還本續貸”，則可能意味著銀行認為萬達這些項目的財務狀況尚未達到糟糕的狀態，只是遇到暫時性資金困難。
??對萬達而言，其要達到“無還本續貸”的目標，還是需要通過銀行對其的貸款評審，包括繼續提供擔保、滿足其他的借款條件等。
??翟亞龍也認為，結合萬達目前的信用評級和房地產行業的現狀，以及萬達集團經營項目的多元化發展道路，為達成延期還貸的目標，萬達可能需要進一步優化資產，將更多優質的物業抵押以擔保銀行債務，或者出售部分自有物業，以滿足補充現金流的需求。
??據上述報道稱，除了“無還本續貸”，萬達方面還希望旗下的子公司能從銀行獲得新增貸款授信。
??宋庭敏認為，這種融資模式的特點是子公司將代表集團承擔一些項目融資中的全部或者主要的經濟責任。采用單一項目子公司形式安排融資，對于其他投資者和合資項目本身而言，與萬達直接安排融資沒有多大區別，但對萬達卻有一定影響。
??這主要表現在：該融資模式容易劃清項目的債務責任，貸款銀行的追索權也只能涉及項目子公司的資產和現金流量，其母公司除提供必要的擔保以外，不承擔任何直接責任，融資結構相較萬達集團直接安排融資更為簡單、清晰。
??如果有條件，這種子公司融資模式也可以安排成非萬達集團公司負債型融資，有利于減少萬達集團的債務危機。當然，這種模式還需要稅務結構安排，并有可能影響到公司經營成本的合理控制。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
