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??行業(yè)下行調(diào)整期，高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式已無法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉(zhuǎn)變。

??目前，行業(yè)不確定性尚存，市場仍在出清過程中，企業(yè)利潤規(guī)模和盈利水平繼續(xù)承壓，現(xiàn)金持有量同比大幅下滑，資金壓力進一步加大。

??2022年，市場下行疊加房企前期部分高地價項目仍在持續(xù)步入結(jié)算期，企業(yè)利潤空間進一步受到擠壓。行業(yè)利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現(xiàn)負增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤甚至表現(xiàn)為凈虧損。

??同時，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底，目前企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數(shù)企業(yè)凈利潤虧損，逾九成房企凈利率和歸母凈利率降低。

??2022年末重點上市房企的現(xiàn)金持有量為15928億元，同比大幅下降了23%，87%的房企現(xiàn)金同比下降，資金鏈持續(xù)惡化。

??2023年防范化解房地產(chǎn)風險是政策調(diào)整的主要方向。短短4個月間，監(jiān)管高層頻繁談及房地產(chǎn)風險，凸顯了對其高度重視的態(tài)度。但銷售尚未企穩(wěn)，疊加融資難，民營房企的信用風險還處于高位。

??從截至目前已披露年度業(yè)績的企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2022年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)營業(yè)收入47633億元、營業(yè)成本40336億元，企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本增速的中位數(shù)分別為-17.1%和-14.6%，且營業(yè)收入的降幅高于營業(yè)成本。

??行業(yè)利潤增速自2018年以來也呈明顯的下行趨勢，2021年出現(xiàn)負增長，2022年規(guī)模房企整體的凈利潤甚至表現(xiàn)為凈虧損。

??具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企整體實現(xiàn)毛利潤規(guī)模6481億元，企業(yè)毛利潤增速的中位數(shù)為-32.3%。凈利潤合計表現(xiàn)為凈虧損542億元、歸母凈利潤虧損1194億元，企業(yè)凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數(shù)分別為-58.5%和-67.5%。

??從利潤率指標來看，近年來行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2022年行業(yè)典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)2019年以來的下行趨勢，且降幅較往年進一步擴大。

??具體來看，2022年行業(yè)典型上市房企毛利率中位數(shù)同比降低4個百分點至14.1%，凈利率和歸母凈利率為負，同比分別降低7.0和5.6個百分點至-0.2%和-1.7%。目前，企業(yè)各項利潤率指標均已降至歷史最低水平，行業(yè)整體利潤率持續(xù)下行探底。

??近年來行業(yè)盈利空間受到擠壓、多數(shù)典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾方面原因：

??首先，規(guī)模房企前期部分高地價項目結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導，低利潤項目結(jié)算仍較為集中。

??其次，近年來行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少房企通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，促進銷售目標的實現(xiàn)，這也加劇了企業(yè)增收不增利的表現(xiàn)。

??第三，目前熱點一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴格，較高的地價房價比進一步壓縮項目的利潤空間，毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢。

??此外，行業(yè)下行背景下，存貨及投資物業(yè)賬面價值縮水，房企結(jié)合市場風險對部分項目和股權(quán)投資計提資產(chǎn)減值，也對當期的利潤表現(xiàn)有負面影響。

??2022年在行業(yè)典型上市房企中，僅有約25%的企業(yè)實現(xiàn)營收增長。同時，受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響以及結(jié)算項目利潤率的不斷走低，毛利潤、凈利潤的表現(xiàn)也不盡如人意。超過85%的行業(yè)典型上市房企毛利潤（剔除稅金及附加）和凈利潤同比降低，其中部分企業(yè)的毛利潤降幅超過50%。

??“減收減利”現(xiàn)象較為普遍，營業(yè)收入與毛利潤同時降低的企業(yè)數(shù)量占比逾七成，碧桂園、綠地控股、龍光集團、金科股份、旭輝控股集團等中大型房企也不例外。以碧桂園為例，截至2022年末碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入4303.7億元、毛利潤328.8億元，分別同比降低17.7%和64.6%。

??此外，2022年在行業(yè)典型上市房企中還有近半數(shù)的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損，其中融創(chuàng)中國、金科股份、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、遠洋集團、正榮地產(chǎn)、旭輝控股集團、雅居樂集團、禹洲集團等13家規(guī)模上市房企2022年凈利潤均虧損逾百億元。

??盡管如此，2022年也有部分房企利潤表現(xiàn)穩(wěn)中有進，展現(xiàn)出優(yōu)于行業(yè)的抗風險能力，以央國企和部分優(yōu)質(zhì)民企為主。如建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)等，實現(xiàn)毛利潤和歸母凈利潤雙增長。

??其中，建發(fā)國際集團得益于近年銷售規(guī)模的增長、以及在高能級城市區(qū)域聚焦的布局戰(zhàn)略，2022年實現(xiàn)營業(yè)收入996.4億元、毛利潤152.2億元，分別同比顯著增長82.6%和67.6%；凈利潤55.6億元、歸母凈利潤49.3億元，同比也分別增長34.1%和38.9%。

??2022年，行業(yè)整體盈利能力下行壓力持續(xù)，企業(yè)利潤率指標普降態(tài)勢進一步加劇。具體從企業(yè)利潤率的變動情況來看，2022年在行業(yè)典型上市房企中有逾八成企業(yè)毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業(yè)數(shù)量占比逾九成。

??規(guī)模房企中，部分企業(yè)2022年毛利率和歸母凈利率雙降、且指標降幅較大，如合景泰富集團、龍光集團、上坤地產(chǎn)、融信中國、雅居樂集團、旭輝控股集團、時代中國控股等，歸母凈利率的降幅均在30個百分點以上。

??還有不少歷年利潤率保持在高位、穩(wěn)定性較強的房企，毛利率和歸母凈利率也出現(xiàn)相對明顯的波動下行，如中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、保利置業(yè)集團等。

??其中，中國海外發(fā)展2022年毛利率同比下降2.2個百分點至21.3%、歸母凈利率同比下降3.7個百分點至12.9%，其利潤率的下降主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)項目利潤率降低、外幣匯兌虧損、物業(yè)存貨減值準備以及對應收合營公司款減值準備等。

??從54家重點樣本上市房企的財務情況來看，期末樣本房企的現(xiàn)金持有量同比出現(xiàn)近23%的下滑。與此同時，總有息負債微增0.06%，與2021年大致持平；其中短期有息負債上升10%。在此背景下，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比下降至0.68，房企短期壓力持續(xù)加大。

??從2022年樣本房企三條紅線分檔結(jié)果來看，綠檔房企占比從2021年的44%大幅降低至2022年的24%，以央國企為主；黃檔和紅檔房企比重均有擴容趨勢，其中紅檔房企更是逐年占比上升，從2021年中的7%不斷提升至2022年的31%。

??從歷年來看，重點樣本房企的現(xiàn)金持有量增速逐年下滑，由2018年的35%的增速逐步下降到2019、2020年的11%及13%。2021年現(xiàn)金持有量歷年首次出現(xiàn)了負增長，同比下滑了9%。

??這主要是由于2021年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了強、弱轉(zhuǎn)化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。而下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴至30%以上。

??2022年，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了2021年下半年以來的下行壓力。市場信心不足、疊加部分城市疫情反復，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象。在此背景下，房企資金壓力進一步加大。

??2022年重點樣本房企的總有息債規(guī)模為47336億元，相比2021年大致持平，同比略有增加了0.06%。房企總有息負債規(guī)模自2021年以來增速下降至4%，2022年更是下降至0.06%。

??一方面是因為自“三條紅線”的監(jiān)管要求提出之后，房企的總有息負債增長受到了限制，同時大部分企業(yè)也加速了去杠桿進程。

??另一方面則是因為2021年下半年開始償債潮的到來，再加上預售資金監(jiān)管力度的加大使得部分企業(yè)的流動性受到較大的影響，因而行業(yè)暴雷情況頻發(fā)，僅有國企央企和部分較為優(yōu)質(zhì)的民營企業(yè)的融資渠道仍較為暢通，其他大多數(shù)房企的再融資情況不容樂觀，從而導致部分企業(yè)的總有息負債規(guī)模出現(xiàn)了同比下降。

??從有息負債的期限結(jié)構(gòu)來看，2022年重點房企的短期有息負債為16397億元，同比增長了10%，主要原因是房企償債潮的到來，較多長期有息負債轉(zhuǎn)為短期有息負債。而由于2022年融資環(huán)境整體收緊使得部分企業(yè)的再融資受限，因此2022年重點房企的長期有息負債為30939億元，同比減少了5%。

??此消彼長之下，重點房企的短期有息負債對總有息負債的占比同比提高了4個百分點至35%。整體看來，由于融資環(huán)境整體遇冷，房企在總有息負債減少的同時，債務的期限結(jié)構(gòu)卻有所惡化，部分房企仍有可能會繼續(xù)爆出債務違約事件。

??2022年底重點房企的加權(quán)凈負債率（永續(xù)債作為權(quán)益）約為73.52%，較期初提升了13.05個百分點。凈負債率的回升主要由于2022年房企融資環(huán)境遇冷，大部分企業(yè)再融資受到較大的影響，使得企業(yè)持有現(xiàn)金規(guī)模大大下降。

??此外，永續(xù)債雖然能為企業(yè)增添權(quán)益、改善杠桿，達到優(yōu)化報表的目的，但是其實際上仍是未來需要償還的債務，因此在研究企業(yè)實際負債水平之時也需要考慮其影響。

??2022年底僅有金隅、路勁和雅居樂的永續(xù)債存量相較于期初有所增長，由于永續(xù)債對歸母凈利潤侵蝕等多種因素，保利、綠城和招商蛇口等企業(yè)都選擇贖回部分永續(xù)債。

??因此，2022年底重點房企的永續(xù)債存量為1030億元，相較于期初減少了27.16%。永續(xù)債作為債務計算的加權(quán)凈負債率為77.8%，相較于期初提高12.03個百分點。

??自2020年8月底監(jiān)管頒布“345”融資新規(guī)以來，“三道紅線”指標成為房企未來有息負債規(guī)模增速的重要衡量標準。2022年房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊疊加需求疲軟等因素影響下，房企現(xiàn)金流依舊高度緊張，盡管2022年11月監(jiān)管頻繁釋放“金融16條”、“三支箭”等利好政策以提振市場信心，但短期內(nèi)收效甚微。

??2022年末，54家樣本房企整體的調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比未達標，凈負債率、扣預收后資產(chǎn)負債率指標均達標，值得注意的是年末三條紅線核心指標均較年中有所惡化。

??2022年末樣本房企加權(quán)的凈負債率較年中抬升5.2pct至73.5%，扣預后的資產(chǎn)負債率69.2%，較年中增加0.2pct；調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比0.68，較年中下降12.8%。

??值得注意的是，部分房企披露的受限制現(xiàn)金未包含預售監(jiān)管資金，導致其非受限現(xiàn)金短債比指標被高估，行業(yè)真實可動用現(xiàn)金對短債覆蓋情況更為嚴峻。

??“金融16條”、“三支箭”等利好政策短期對市場情緒上的影響大于實際，多數(shù)民營房企流動性持續(xù)承壓，但股東背景或資產(chǎn)資質(zhì)較好的優(yōu)質(zhì)房企可能獲取更多實質(zhì)支持。

??但2022年末三項核心指標通過率均較前期下滑顯著。其中，凈負債率的通過率從年初的81%明顯下滑至63%，但通過率仍然最高；扣預收后資產(chǎn)負債率的通過率較年初減少6pct至54%，通過率不高，整體資本結(jié)構(gòu)仍需優(yōu)化。

??年末調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比的通過率最低且下滑最明顯，年末通過率僅33%，較年初明顯下滑28pct，資金緊張、流動性承壓基本成為房企眾生相。

??綜合三條紅線行業(yè)加權(quán)平均情況以及單企業(yè)通過率判斷，2022年末非受限現(xiàn)金短債比無論是加權(quán)指標還是通過率都是下滑最為明顯的，體現(xiàn)當前多數(shù)房企外部融資渠道未恢復且銷售端持續(xù)低迷，面臨較大的流動性問題，債務違約風險仍存在蔓延的可能，值得警惕。

??未來政策基調(diào)在于防止債務風險無序擴散，加大優(yōu)質(zhì)及穩(wěn)健房企的支持力度以改善其資產(chǎn)負債表狀況，而出險房企的債務風險最終將交由市場出清。此外，凈負債率、扣預收后的資產(chǎn)負債率雖然都有所抬升，但仍在可控范圍內(nèi)，未來需關注。

??樣本房企的分檔情況看，踩線房企數(shù)量明顯增多。2022年末綠檔房企占比從年初的44%下降至24%；而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升，其中紅檔房企占比31%，較年初大幅增加19pct。2022年銷售疲軟、融資受阻，出險房企信用風險頻發(fā)，未出險房企流動性也面臨較大壓力，核心財務指標惡化，從而無奈踩線。

??行業(yè)下行調(diào)整期、市場不確定性因素積聚，成本費用壓力、投資收益波動與資產(chǎn)減值風險并存，房企經(jīng)歷盈利陣痛是必然。

??從近兩年行業(yè)規(guī)模房企的銷售規(guī)模來看，短期內(nèi)企業(yè)營收和利潤規(guī)模仍將繼續(xù)承壓。在行業(yè)整體盈利預期并不明朗的情況下，企業(yè)利潤率下行的慣性或?qū)⒗^續(xù)持續(xù)。部分頭部房企預判“底部”來臨，但整體持謹慎態(tài)度，積極采取應對措施。

??當前環(huán)境下，資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營管理能力是企業(yè)應對市場波動的兩大核心競爭力。一方面，保持審慎投資、關注拿地質(zhì)量，以保證新增項目的利潤空間。另一方面，企業(yè)要達到“穩(wěn)利潤”預期，在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，仍要堅持精細化管理控制成本費用，提升經(jīng)營效益。

??2023年，防范化解房地產(chǎn)風險是政策調(diào)整的主要方向，修復行業(yè)信心、穩(wěn)定銷售是化解房地產(chǎn)風險的重點。

??2023年2-3月房地產(chǎn)市場銷售短暫回暖，但當前市場基本面不樂觀。根據(jù)CRIC監(jiān)測顯示，2023年4月全國29個重點城市中有25個城市單月商品住宅成交面積環(huán)比下跌，其中一線城市單月成交面積環(huán)比下滑11%，二三線城市環(huán)比下滑30%。

??從銷售端表現(xiàn)看，市場銷售復蘇前景不明朗，處于緩慢下滑趨勢中。而融資表現(xiàn)上，除央國企以外，其余民營房企融資渠道未恢復，還面臨較大的短期償債壓力。銷售尚未企穩(wěn)，疊加融資難，民營房企的信用風險還處于高位。