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??領展房地產投資信托基金（00823.HK，以下簡稱“領展”）規模持續擴張背后，償債壓力正在積聚。

??據澎湃新聞6月10日報道，領展正有意出售其在內地的7個物業項目，包括6個零售物業項目和1個辦公樓物業項目。

??公開資料顯示，這7個物業項目分別是領展于2015年至2021年期間收購，收購總價達283億元，分別是位于北京的領展購物廣場·中關村、領展購物廣場·京通；位于上海的領展企業廣場、七寶萬科廣場50%股權；位于廣州的領展購物廣場·廣州與廣州天河領展廣場；以及位于深圳的領展中心城。

??其中領展購物廣場·中關村是領展進入內地的第一個項目。2015年3月，領展以25億元收購了位于北京中關村的歐美匯購物中心。

??對于上述領展出售資產的傳聞，領展作出否認，并稱有關報道并無根據，領展現在亦沒有任何企業行動按《上市規則》、《房地產投資信托基金守則》及其他規例的監管要求而須予公布。

??不過，公開澄清并未打消市場懷疑。在前不久召開的2022年業績發布會上，領展管理層表示，面對財務成本增幅導致的資金成本上升，將收緊收購步伐。“會比較小心地使用供股資金。”

??亦有消息人士對中國房地產報記者表示，領展疑似拋售物業的背后或是為了降負債。“最近幾年，領展收購步伐過急，擴張激進，負債加得過快。”

??數據顯示，2019年12月首次進行海外收購后，領展共花費450億港元進行收并購拓展。隨著加大收購、規模擴大的同時，領展的負債率有所上升，截至2023年3月31日，負債總額為657億港元，負債比率升至24.2%，凈負債比率下降至17.8%。

??2022年，惠譽在一份評級報告當中指出，領展杠桿率將在2022財年達到23%左右，而在收購債務不斷增加的情況下，該數據最終將在2023財年和2024財年趨向30%。疊加美聯儲持續加息帶來的利率急劇上升，以及用于支持新收購項目的負債結余增加，報告期內，領展財務成本增加74.5%至17.54億港元。

??為進一步降低負債率，今年2月初，領展宣布上市以來首次供股集資，以每單位44.2港元“五供一”的供股集資（類似于股票配股），籌集約188億港元，并計劃用40%至50%的募集資金償還現有債務，包括2023年到期的總額約70億至80億港元的現有銀行貸款，及2024年1月1日之后到期的約10億至20億港元的循環銀行貸款。

??值得注意的是，該計劃意味著領展將新增約二成的基金單位，使得原每個基金單位的收益被稀釋。高盛亦將領展評級由“買入”降為“中性”，并將其目標價由69.6港元下調至68.9港元。

??但在領展看來，攤薄只會產生短期的影響，降低負債率才是公司目前首要任務。領展CFO黃國祥表示，目前是合適的時機先將集團債務比例降低，節省融資成本，同時伺機尋找新收購機會。“現時全球正處于加息周期，相信未來一到兩年市場將會出現重新定價的情況。屆時將有可能出現很多投資機會。”

??“截至2023年3月31日，領展的平均借貸成本上升至 3%，同時領展的總債務為 657 億港元，其中約 43.2% 為浮動利率，盡管預計加息將于今年下半年結束，但利率走勢仍不明朗。”交銀國際分析師謝騏聰分析，領展閑置總現金余額173億港元，其中大部分來自供股發行新單位的所得款項。在艱難的并購環境下，如果沒有快速收購目標，預計領展將難以利用這些高成本的股權融資來盡量減少攤薄的影響。