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??“百感交集”，郁亮用這個詞概括了過去3年房地產行業、萬科以及每個人的不易。

??6月30日，深圳大梅沙萬科中心，2022年度萬科股東大會如期召開，這正值萬科新一輪董事會換屆選舉。

??從2017年6月開始的首屆萬科董事會主席任期，今年58歲的郁亮已經在這個位置上有了兩個任期。經萬科股東大會表決通過，新一屆董事會所有候選董事當選，郁亮再次獲高票連任，他也迎來了萬科董事會主席的第3個3年任期。

??當股東提出讓郁亮給自己過去3年的任期打分時，他說：“如果打高分就顯得不合適，畢竟股價跌那么多；但打分特別低，我也覺得很虛偽，也是貶低了同事的努力。今天股東的投票就是決定要給萬科管理層的分數。”

??過去這3年，萬科雖然活了下來，但也不可避免的經歷了行業陣痛，銷售、利潤、毛利率、土地儲備以及投資者最關心的股價均有所下滑。但萬科依然在行業寒風中展現了韌勁和生命力。

??“我們相信市場是永遠不會飽和的，房地產市場是常做常有、常做常新，總有新的生意機會冒出來。”郁亮說，企業要抓住未來的行業機會，就要真正建立起全場景的綜合競爭力，不能像傳統模式下一味靠拿地和融資發展。

??未來，萬科會持續聚焦三件事情：一是提高開發業務的管理水平，這是萬科的基本盤；二是提升經營服務業務的競爭力，擴大發展空間，爭取更多回報，培養更多的優良資產；三是堅守財務穩健，保持行業領先的信用水平。

??“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向對，我相信萬科能夠穿越周期。”郁亮再次對外傳遞了信心。

??解決舊模式問題

??走過房地產行業最艱難的3年之后，萬科積極在內外釋放樂觀信號：“微光在逐步變成曙光”。在外界眼里，以居安思危著稱的萬科，現在已經是“輕舟已過萬重山”。但這一次，郁亮給出了另外一個答案：想要脫胎換骨恐怕仍然還需要比較長的時間。

??他對房地產行業的判斷是，正處于新舊模式轉換階段，過去3年恰好對應新舊模式轉換承上啟下的階段。

??“所謂'承上'是我們今天需要開始著手解決舊模式下存在的問題。”郁亮說，盡管萬科已經比較早地意識到行業高速增長的不可持續，但是比較慚愧的是行動上仍然沒有完全擺脫慣性，出現了投資上有些冒進、產品操盤離散度比較大的問題。萬科花了相當多的精力去解決這些舊模式下的老問題，同時啟動“開發經營服務并重”的加速轉型策略，目前已經取得了一些進展，今年整體有望給財務報表帶來正向貢獻。

??“啟下”指的是在新舊模式轉換過程中需要去探索新的模式、尋找新的出路。消費者的需求更新迭代非常快，好的東西總是受人歡迎的，只要發展商能提供好的產品和服務，真正能滿足人們的需要，市場機會是有的。

??“但要抓住這個機會就需要新的能力，什么能力？在我看來是全場景的服務能力。”郁亮說，舊的模式下發展基本靠拿地和融資，但在新發展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會出現買越多地錯誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。

??羅馬不是一天建成的，房企要想脫胎換骨還需要很長時間。

??郁亮坦言，目前的市場環境下要消化過去的問題，可能比預想的時間要長，轉型也會經歷一些陣痛，經營服務業務的收入要占到主流恐怕也需要相當長的時間。

??“說不著急顯然是不可能的，但再著急也得靜下心好好做事。我們還是會堅持開發經營服務并重的策略，努力把每一步都走好。”郁亮說。

??作為大股東的深鐵，在現場也表達了對萬科管理層的支持和信心。深鐵董事長辛杰表示，2018年萬科提出“活下去”的時候，市場還有一些不同看法，但時間證明萬科的經營班子是有前瞻性的，面對行業的劇烈調整，做出了正確的戰略判斷和經營調整，深鐵投資萬科是一個正確的選擇，深鐵對萬科的全方位支持堅定不移。

??新3年接棒往前跑

??“我們能走到今天，依靠的正是危機感下一次次的自省和警醒。”這是萬科曾經的自我評價。

??時間回到2018年，那是萬科進入“郁亮時代”的第一個完整年度，他在9月喊出“活下去”，彼時被認為是在向行業傳遞焦慮，結果“活下去”變成了房地產行業一個特別真實的存在。2022年，郁亮強調房地產行業已進入“黑鐵時代”，他提出“破釜沉舟、背水一戰”。他說自己的一切判斷都是基于八個字——尊重常識，敬畏市場。

??每一次郁亮振聾發聵的預判讓行業震驚之余，也一一得到了驗證。正是這種超強的危機感和對行業的精準預判，郁亮為萬科穿越周期打下了基礎。

??在今年3月31日的業績發布會上，郁亮認為當時較為回暖的市場既沒有狂飆，也沒有倒春寒，市場仍然處于溫和恢復階段。萬科將認準大勢，做好自己的事。

??“實際情況比當時預期要差一些，從目前看信心還需要進一步重建。”郁亮在本次股東大會上談及市場現狀時表示，目前市場短期確實有壓力，合理的需求沒有得到釋放，成交也沒有達到合理的水平，很多先行指標告訴我們，6月份的市場表現不容樂觀。

??但他依然看好市場的長期需求。

??郁亮認為，未來10年還會新增將近7000萬城鎮人口，有2.6億新市民將扎根下來，他們住房改善需求大。此外，城市里將近1/3的住房是2000年之前建成的，2/3的住宅連電梯都沒有裝，有改善提升的空間。城市居民還有改善需求、度假旅游的需求等，這是合理增長的需求。因此，從需求和購買力來看，市場的長期基礎仍在，“有沒有”方面還有結構性空間，“好不好”方面潛力更大。

??“我相信隨著外部因素趨于穩定，房地產市場也會恢復到合理的成交水平，所以我基本上還是沒改變之前的看法，房地產行業下有保底線，上有天花板，還是在一個緩慢的復蘇過程中，只不過比我3個月前預想的時間更長一點、壓力更大一點。”郁亮坦言。

??萬科總裁祝九勝也在本屆股東大會上獲得連任。

??在被投資者問及行業形勢時，他用了“短期有壓力、努力有成效、長期有信心”這三句話概括回答。祝九勝說：“面對變化，我們堅持不變，要提升自身的投資能力和經營水平。”

??他直言不諱萬科在過往有兩個問題沒有做好，第一是投資追高，第二是作為一個全國性布局公司，萬科的經營離散度較大。

??“針對上述兩個問題，萬科從去年開始有針對性地開展工作，并取得明顯改善和進步。”祝九勝解釋稱，解決經營離散度問題，主要靠抓產品管理和產品線管理，一方面，在把產品管理做到位的同時，用產品線管理方式找到不同區域市場的共性；另一方面，把產品線管理與供應鏈結合起來，以解決批量處理能力。

??“充滿信心”，這是祝九勝對于行業未來的預判。他說，信心既取決于客觀的勢，也取決于主觀的心。第一是行業機會，房地產是一個10萬億元級別的市場，未來還會出現新需求、新業態、新賽道。第二是自身有能力接棒往前跑，萬科較早布局了長租公寓、商業、物流、酒店，具備接著往下跑的能力和條件。第三是多賽道可以跑得遠，但需要有耐心，萬科的股東和投資人給予了萬科很多耐心。

??祝九勝說：“只要大方向是對的，無論路有多遙遠，萬科都會堅定地走下去。”

??當有投資者對大股東深鐵提出“對萬科的發展滿意嗎”？辛杰的回答是：我們是滿意的。

??隨著新一屆董事會的更迭，郁亮掌舵下的萬科也開始了重新掛帆起航的新三年。