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??曾計劃建668米“我國第一高樓”的項目還沒有找到下家。

??7月5日，根據(jù)京東拍賣頁面顯示，世茂深港國際中心項目首輪司法拍賣結(jié)束，該項目因無人出價宣告流拍。

??根據(jù)拍賣頁面介紹，該標的具體資產(chǎn)為深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司（以下簡稱“世茂新里程”）名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物”，土地不動產(chǎn)證登記價是176.2億元，目前評估價為149.78億元，加上地上建筑物評估價13.26億元，整體評估價為163.05億元。本次拍賣起拍價為130.44億元，相當于在評估價的基礎(chǔ)上打了八折。

??這樣的結(jié)果并不令人意外，早在標的上架之初，業(yè)內(nèi)就預(yù)判了其流拍的概率極大。

??數(shù)位受訪人士表示，打八折仍無人問津的背后是目前深圳的寫字樓、商務(wù)產(chǎn)品的空置率很高，該項目位置不在深圳的中心地段，而且現(xiàn)在企業(yè)的資金都很緊張，國企、央企大概率都不會接盤，所以市場沒有積極性，流拍也是正常的。二拍即使再打折，前景依然不容樂觀。

??流拍“并不意外”

??世茂深港國際中心法拍的部分用地，被形容為最近7年以來司法拍賣最大估值的資產(chǎn)。

??據(jù)公開信息，世茂深港國際中心總貨值達629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。而在待售名單中，世茂深港國際中心此前的對外報價是151.43億元。

??2017年12月6日，上海世茂股份有限公司（以下簡稱“ST世茂”，600823.SH)旗下子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“福建世茂新里程”）以239.43億元的底價拿下了深圳龍崗的G01046-0095號商業(yè)用地，樓面價1.75萬元/平方米，占地面積32.19萬平方米，總建筑面積136.45萬平方米，當時創(chuàng)下了深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。

??按照當初的規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的最高塔，超過深圳第一高樓，即592.5米的平安金融中心，也高于我國第一高樓、632米的上海中心大廈。倘若建成，該建筑將刷新“我國第一高樓”的紀錄，成為龍崗區(qū)大運新城的新地標。

??2018年3月，在奠基儀式上，世茂方面曾透露，這棟600米級的超高層建筑必須在首期開工項目內(nèi)，3年內(nèi)完成進度的50%，5年內(nèi)整個項目必須完工。

??2022年，世茂爆發(fā)債務(wù)危機，項目隨之停工。在此次被司法拍賣前，世茂一直在為項目尋找買家，但始終未能找到接盤方。

??某智庫研究員宋丁對流拍的結(jié)果并不感到意外，他表示，雖然2017年房地產(chǎn)還在上升周期之中，但當時業(yè)界已有對項目擔(dān)心的評價。考慮到區(qū)位問題，即使世茂未發(fā)生流動性問題，成功將該項目建起，后期的去化情況仍需存疑，因為龍崗的人口、產(chǎn)業(yè)顯然還不足以支撐這一高樓對市場的需求。

??“從此次流拍的結(jié)果來看，市場還是比較缺買家的，但實際上市場是不缺潛在買家的，而是缺買家的實際行動和投入。”一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士表示。

??高力國際深圳研究部負責(zé)人亢亞娟認為，“當下，房企仍以‘保交樓’為重點，投資熱情不高。世茂深港國際中心總價值超百億元，門檻較高，大體量的資金投入對于當下市場環(huán)境中的大多數(shù)房企來說，都是巨大的考驗。”

??此外，綜合體的項目性質(zhì)對業(yè)主方運營能力有著較高的要求。該項目集辦公、商業(yè)、旅游、公寓等多業(yè)態(tài)于一體，涉及多樣化的后期運營，對業(yè)主方綜合能力有著較高的要求。

??亢亞娟表示，在深圳甲級寫字樓市場，2023上半年市場并未如期快速復(fù)蘇，而是呈現(xiàn)出新增需求不足、租金降幅擴大的態(tài)勢。業(yè)主方多推出差異化的降租策略、創(chuàng)新運營舉措以穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶，競爭壓力可見一斑。未來5年，深圳可見的新增供應(yīng)仍處于高位，只有十分突出的運營能力才有望在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

??復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系

??除了市場下行以及項目本身體量大的原因外，圍繞在世茂深港國際中心復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系或許也是其流拍的重要原因。

??從持股比例上來看，世茂深港國際中心項目由ST世茂持有51%權(quán)益，上海世茂集團通過全資子公司持有19%權(quán)益。中信信托通過合伙企業(yè)持有剩余30%權(quán)益，中信信托正是本次拍賣的申請執(zhí)行人。

??2017年，中信信托以深圳深港國際中心項目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規(guī)模為87億元。據(jù)了解，此次拍賣的12宗土地中，有10宗已經(jīng)抵押給了中信信托。

??2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億元項目資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心也隨之停工，同時世茂債務(wù)危機爆發(fā)。

??2022年，因與中信信托的債務(wù)糾紛，北京市第三中級人民法院對深港國際中心項目的12宗土地進行了查封，查封期限為2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及輪候查封項目中的283套房產(chǎn)，凍結(jié)深圳世茂新里程100%股權(quán)；同年9月，因票據(jù)追索權(quán)糾紛，深圳前海合作區(qū)人民法院也對上述12宗地進行了查封。

??一份2023年5月發(fā)布的判決書顯示，深港國際中心項目已被列為重點風(fēng)險項目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關(guān)部門投訴，已有22家供應(yīng)商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產(chǎn)，且案件數(shù)量還在不斷增加。

??2022年初，世茂對外推介了一個價值超740億元的資產(chǎn)包，世茂深港國際中心是其中價值最高的一項資產(chǎn)。如今該項目的流拍也意味著世茂的化債工作進一步遇到阻礙。

??財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，ST世茂2022年全年實現(xiàn)營業(yè)收入57.47億元，同比下降70.37%；歸屬上市公司股東凈利潤為虧損45.31億元。

??ST世茂7月1日公告，公司有公開市場債務(wù)累計7.8億元未能按期支付，有50.76億元的非公開市場的銀行和非銀金融機構(gòu)債務(wù)未能按期支付。