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??有著“代建第一股”之稱的綠城管理又“拿下”了一家全國性資產管理公司（AMC）。

??7月24日，長城資產宣布：綠城中國、綠城管理分別與長城資產、長城國富置業簽署戰略合作協議，在地產不良處置領域進行戰略合作。

??雙方約定，將重點依托雙方控股的子公司及下屬運營公司平臺，在股權收購、投資投行和并購重組等方面加強合作。

??“綠城管理與長城國富置業的戰略合作，有助于批量鏈接來自中國長城資產的房地產不良資產處置業務，助力其投前風控及投后管理，發揮‘1+1＞2’的優勢，實現合作共贏。”綠城管理人士對中國房地產報記者回復道。

??在簽下長城資產后，綠城的地產不良業務“朋友圈”正式集齊四大AMC，其余3家分別是中國信達、中國華融、東方資產。

??前述綠城管理人士表示，從市場層面來看，行業分析師預測，當下遇困項目規模估計有3億平方米，同時金融機構進入涉房涉地不良資產項目越來越多，需要具有專業開發能力的代建商承接其開發端業務，需求爆發、供給不足。

??牽手AMC參與紓困代建

??此次綠城與長城資產的首次聯手，以武漢當代科技產業集團的天譽項目為切入點，該項目總建筑面積近50萬平方米，規劃有別墅、高層及部分商業配套產品。

??這一項目是2019年長城資產與武漢當代科技產業集團合作建設的項目，后者曾是湖北大型民營企業之一。2022年4月，武漢當代科技產業集團爆雷，集團旗下當代天譽、當代銘山筑、當代璞譽等多個項目陷入停工。

??為盤活當代天譽項目，項目大股東長城資產找來了綠城。前期綠城管理在市場化公開流程下，經過兩輪比選成為項目代建方。接下來，雙方將采取實質性重組手段，共同努力妥善解決項目歷史問題，推動調整方案規劃，盡快實現項目復工復產復銷。

??天譽項目僅僅是雙方合作的開始。中國長城資產目前已接觸恒大、泰禾、陽光城、奧園、金科等知名地產企業大量急需“保交樓”風險項目，主要集中于長三角、珠三角、成渝、京津冀等區域。

??前述綠城管理人士表示，長城資產需要聯合專業的房地產開發服務商承接其開發端業務，以變現不良資產、提升資產價值；綠城管理憑借專業性和服務屬性，良好契合上述需求。雙方將發揮各自專業優勢、核心功能，圍繞保交樓、保民生、保穩定的工作要求，推動房地產業發展模式創新，共促行業高質量發展。

??自2021年下半年起，綠城管理就積極對接各類資方介入地產不良市場，參與紓困項目有恒大江陰項目、廣州奧園項目、杭州泰禾項目、河北唐門一品項目等。

??綠城管理還與多家AMC及信托機構進行了不良紓困項目的簽約，包括華融資產、信達資產、長城資產、浙商資產、中信信托、中航信托、平安信托等。

??在綠城的代建版圖中，保障類代建業務需求爆發，國企央企及城投公司拿地以后的代建需求增長，紓困類業務代建需求同樣有提升。其中，與金融機構合作代建的紓困類業務比例尚不足10%，但卻是其利潤最豐厚的一塊。

??綠城管理董事長兼CEO李軍表示，中國房地產市場中期開發規模將保持在每年10億平方米左右。其中，政府主導的保障房、租賃類物業新增供應占比將超過30%，金融機構的主動房地產投資占比將進一步提升至20%左右，剩下50%市場規模將由傳統開發模式下的國企、央企主導。

??“2022年國企央企和地方城投公司成為拿地主導，但拿地后城投公司拿地開工率非常低，當年能實現開工占比僅8%。目前，我們對城投類業務已形成系統承接能力，與金融機構合作代建紓困業務還在探索期。這部分業務難度非常高，收益也非常高，是未來需要大力開展、努力提升能力的方面。”李軍表示。

??是藍海，也蘊藏風險

??2021年下半年以來，房地產步入新一輪深度調整周期。截至2023年5月，共有“保交樓”項目1114個，但交付率僅34%。

??“大量房企因資金鏈斷裂和融資違約形成金融不良資產，這部分資產無論是金融機構還是受讓的AMC都需要通過經驗豐富的代建企業來完成項目開發與續建，再加上大量中小房企由于資源有限和管理能力、品牌溢價能力較差而需要項目管理和品牌溢價能力更強的代建企業賦能與加持，代建業務有望成為下一個萬億元級藍海市場。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。

??東吳證券研報顯示，代建的凈利率普遍高出傳統開發10～15個百分點，預計到2026年代建業務新簽約金額規模達到397億元，2022～2026年總規模可達1729億元，增速維持在6%～11%，有望顯著跑贏房地產銷售市場。

??對頭部房企而言，聯手AMC入局紓困代建業務，無疑是一片值得重點挖掘的新業務。目前已有碧桂園、龍湖、旭輝、華潤、雅居樂等60多家房企入局。綠城管理的市場份額仍然在行業領先，達到25%。

??但值得注意的是，雖然不少房企也開始走“代建”路線，但要想從四大AMC手中分享這塊業務并不容易。

??一位房企人士稱，房企要參與“保交樓”首先要有主體信用作為支撐，要有強大的品牌賦能，以在市場低迷下助力項目獲得更高市場認可度；其次，要有強大的資源整合能力、協調落地能力，協調處理好政府、資方、供應商、購房者等多方主體關系，取得諒解與支持；第三，要具備專業開發管理能力、經營兌現能力，以助力資方及項目通過銷售去化和品牌溢價變現資產，實現現金流回正和投資回報。

??代建業務是一塊利潤豐厚的蛋糕，但同時也蘊藏著風險。

??“還須有足夠的風險甄別和區隔能力，不良紓困項目往往具有非標化、個案化、風險大、涉及面廣、訴求復雜等特征，需要在接手前做好盡調及風險區隔。”前述綠城管理人士表示。

??記者了解到，對于不良項目選擇，綠城管理有一套甄別與準入標準，包括項目債權債務要清晰；項目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監管賬戶及相應資金，能支付各種建設費用；產品設計及工程品質要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質風險；紓困項目還需解決好各類供應商的款項梳理，有較大經濟糾紛的須注意其法律風險；可能存在逾期交付的，須與以前的購房業主簽諒解備忘錄等。

??在項目前中后期，綠城管理還采取了多項措施以隔離風險：

??簽約前，充分盡調，全面、真實、準確地梳理并披露風險情況；針對不利因素、免責事由及管控紅線等盡量書面約定并落實協議。

??履約過程中，做到就項目資料、檔案及相關工作全面交接，如有不符應書面確認；針對歷史遺留問題、目標調整等事項，快速處置并全面留痕；就委托方、資方等履約能力情況進行持續風險監控，避免阻礙項目進展。

??項目結束后，按照公司品牌管理要求全面退出；全面交接項目管理資料及管理工作，并留痕記錄；針對已完結管理工作進行責任豁免及確認；就應支付費用全面結算。