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??就在多數(shù)房企預(yù)告上半年盈利虧損時(shí)，一家百?gòu)?qiáng)房企悄悄發(fā)布了2023年中報(bào)業(yè)績(jī)。與其發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的低調(diào)行為相反，其上半年的營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)比例十分“高調(diào)”，這家房企就是上海大名城企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大名城”，600094.SH）。

??8月20日，大名城公告了2023年中期業(yè)績(jī)，其中，上半年?duì)I業(yè)收入52.24億元，同比增長(zhǎng)154.44%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.84億元，同比增長(zhǎng)923.27%；歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為2.91億元，同比增長(zhǎng)1257.25%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為12.43億元，同比增長(zhǎng)970.8%。

??多項(xiàng)指標(biāo)爆發(fā)式增長(zhǎng)，這也讓業(yè)界不禁好奇，這家規(guī)模不大的房企在行業(yè)一片巨虧中逆勢(shì)暴漲的原因。

??營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng)

??上海項(xiàng)目成為“安全墊”

??雖然大名城的全稱中帶有“上?！倍郑移渲饕季值匾苍谏虾?，但大名城實(shí)際上是一家閩系房企。大名城與業(yè)界熟知的多數(shù)閩系房企都不太一樣，前幾年正榮、融信等閩系房企積極擴(kuò)張時(shí)，大名城的擴(kuò)張步伐相對(duì)緩慢，以至于業(yè)界對(duì)其并無(wú)太深印象；而隨著行業(yè)洗牌，多數(shù)閩系房企都出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，大名城卻是未出險(xiǎn)的幾家企業(yè)之一。

??不過(guò)最近幾年，大名城的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不太穩(wěn)定。

??2021年，在行業(yè)剛剛遇冷，“寒氣”還未蔓延到多數(shù)房企身上時(shí)，大名城出現(xiàn)了業(yè)績(jī)下滑，當(dāng)年歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧為虧損4.12億元；在行業(yè)整體下行、多數(shù)房企虧損的2022年，大名城卻宣布當(dāng)年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；今年上半年，大名城的凈利潤(rùn)再次實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)大幅增長(zhǎng)。

??對(duì)于業(yè)績(jī)暴漲的原因，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了大名城相關(guān)人士，不過(guò)對(duì)方并未就此給出回復(fù)。

??在半年報(bào)中，大名城給出了解釋。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)存在銷售周期和收入確認(rèn)周期不匹配的特點(diǎn)，大名城認(rèn)為，今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要原因是公司2020年新增投資的“上海映園項(xiàng)目、上海映云間項(xiàng)目”在今年陸續(xù)竣工交付，使得報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)較上年同期大幅上升。

??同時(shí)，大名城認(rèn)為，報(bào)告期內(nèi)業(yè)績(jī)顯著提升也因?yàn)楣緢?jiān)持壓縮負(fù)債去杠桿的經(jīng)營(yíng)方向，持續(xù)降本增效、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化員工結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致今年上半年公司三費(fèi)同比下降，獲利能力提升。

??具體來(lái)看，今年上半年，大名城的銷售費(fèi)用為1.4億元，相比去年同期的0.92億元，同比增長(zhǎng)52.99%；管理費(fèi)用1.05億元，同比減少30%；財(cái)務(wù)費(fèi)用為0.5億元，同比減少30.96%。

??值得注意的是，大名城的三費(fèi)中，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用都在減少，而銷售費(fèi)用則同比增加。對(duì)此，大名城解釋稱是銷售額增加導(dǎo)致對(duì)應(yīng)廣告宣傳及銷售代理費(fèi)增加。今年上半年，大名城實(shí)現(xiàn)了銷售額33.33億元，相比去年上半年的銷售額32.09億元，同比增長(zhǎng)率僅為3.86%，而同期銷售費(fèi)用卻增長(zhǎng)超50%，這也側(cè)面反映出今年以來(lái)，大名城的銷售去化難度在增加。

??就大名城項(xiàng)目集中的上海而言，一位大型央企上海區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前上海市場(chǎng)分化比較嚴(yán)重，除了核心區(qū)域項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)快速去化，郊區(qū)尤其是遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目基本都是續(xù)銷，需要依靠渠道拓客。而大名城在上海的主要布局地就是非核心區(qū)域的五大新城。

??上海尚且如此，那大名城布局的其他城市銷售去化難度可想而知。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，大名城上半年能實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)中微增也實(shí)屬不易。

??收入大部分來(lái)自華東

??持續(xù)經(jīng)營(yíng)考驗(yàn)“余糧”

??根據(jù)大名城中報(bào)數(shù)據(jù)，截至今年6月底，大名城扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率31.67%，較上年末29.52%下降2.15個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率13.55%，較上年末25.02%下降近11.53個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.27，較上年末的1.06略有提升。

??同期末，大名城賬上現(xiàn)金35.8億元，短期借款為零，一年內(nèi)到期有息負(fù)債28.3億元，短債償付壓力不大。同時(shí)，今年6月，大名城25.5億元定增募資計(jì)劃已獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，資金除了投向項(xiàng)目，還能有少部分為公司補(bǔ)充流動(dòng)資金。

??從這些指標(biāo)來(lái)看，目前大名城的流動(dòng)性處于安全區(qū)域。相比于此，大名城更需要擔(dān)心的是經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。

??今年上半年，在大名城的業(yè)績(jī)中，華東區(qū)域依然是貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入最多的區(qū)域，錄得營(yíng)業(yè)收入40.7億元，也是幾大區(qū)域中唯一實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的地區(qū)；東南區(qū)域和西北區(qū)域營(yíng)業(yè)收入分別為6.66億元、4.82億元，分別下滑17.2%和60.1%。

??在幾大區(qū)域中，東南區(qū)域報(bào)告期內(nèi)的毛利率最高，為23.9%，其次為西北區(qū)域，毛利率為23%，華東區(qū)域貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入最多，但毛利率略低，為17.1%。由于低毛利率的區(qū)域收入占比較高，所以整體而言，大名城當(dāng)期的綜合毛利率與去年同期相比有所下降。

??截至6月末，大名城還有約84.7萬(wàn)平方米的待開發(fā)土地面積，其中西北區(qū)域最多，約有47.1萬(wàn)平方米，其次是大灣區(qū)，約有33.7萬(wàn)平方米，且該區(qū)域的待開發(fā)土地為合作開發(fā)的城市更新項(xiàng)目。此外，大名城在東南區(qū)域還有3.84萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

??遺憾的是，在貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入最多的華東區(qū)域，大名城已無(wú)土地儲(chǔ)備，毫無(wú)疑問(wèn)，這對(duì)其未來(lái)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是較大挑戰(zhàn)。

??大名城也深刻認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在下半年的工作重點(diǎn)中，第一條就提到了要堅(jiān)持區(qū)域聚焦，深耕重點(diǎn)城市，具體來(lái)看就是堅(jiān)持“重質(zhì)量”整體投資策略，量入為出、動(dòng)態(tài)平衡， 進(jìn)行核心城市優(yōu)質(zhì)土地的補(bǔ)充等。

??事實(shí)是，大名城最近三年在上海的投資趨弱，2020年還有6次舉牌在上海新總部區(qū)域和其福州大本營(yíng)拿地，到了2021年，大名城在上海還有3次新增土地，2022年時(shí)，大名城在上海公開市場(chǎng)僅新增了一處土地儲(chǔ)備，而2023年至今，大名城在上海還無(wú)新增項(xiàng)目。

??上述央企上海區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，上海的土地市場(chǎng)雖然公平，但門檻也高，想要在上海拿地站穩(wěn)腳跟，只會(huì)越來(lái)越難。