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??在行業(yè)深度出清階段，“消化存量”已然成為房企回收現(xiàn)金流的首要任務(wù)。

??近日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了50家上市房企2024年存貨情況，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，截至2024年年末，50家上市房企存貨規(guī)模為7.4萬(wàn)億元，較2023年末下降15.9%，存貨總量已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

??從單個(gè)房企存貨規(guī)模來(lái)看，2024年有12家房企存貨規(guī)模超過(guò)2000億元，但無(wú)一家房企存貨規(guī)模超萬(wàn)億元。其中，保利發(fā)展、碧桂園、萬(wàn)科A、融創(chuàng)中國(guó)4家上市房企存貨規(guī)模超5000億元，分別為7986億元、5832.63億元、5190億元、5163.48億元。

??在50家上市房企中，2024年末較2023年末存貨出現(xiàn)下降的企業(yè)有47家，其中萬(wàn)科A存貨減少最多，達(dá)1827億元；碧桂園次之，減少1575.65億元；其余3家房企存貨均出現(xiàn)增長(zhǎng)，2024年存貨增長(zhǎng)區(qū)間在14.2億元至79.3億元間，無(wú)一家存貨增量超過(guò)百億元。

??提到房企存貨就不得不提房企存貨周轉(zhuǎn)率。

??存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力重要指標(biāo)之一，用來(lái)測(cè)定企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)速度；存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年50家上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.33/年，較2023年末存貨周轉(zhuǎn)率平均下降了0.09次/年。

??其中，雅居樂(lè)集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率為0.64，京投發(fā)展的存貨周轉(zhuǎn)率為0.03，這兩者分別為存貨周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中最大值和最小值。

??在當(dāng)前市場(chǎng)周期性調(diào)整的背景下，存貨作為房企的一項(xiàng)重要流動(dòng)資產(chǎn)，是支持企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也面臨去化、結(jié)轉(zhuǎn)、減值等諸多不確定性，可能加劇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

??2024年，在市場(chǎng)下行期，如果估計(jì)未來(lái)項(xiàng)目可變現(xiàn)凈值不及預(yù)期，甚至低于總成本，房企就要對(duì)存貨進(jìn)行計(jì)提減值損失，這也是房企近年來(lái)利潤(rùn)下滑甚至虧損的一個(gè)重要原因。

??以萬(wàn)科為例，2024年遭遇上市以來(lái)首次虧損，虧損主要源自對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。2024年共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81億元，信用減值損失264億元（主要來(lái)自于其他應(yīng)收款），計(jì)提各類(lèi)減值準(zhǔn)備335億元，占到總虧損額的70%。相當(dāng)于把未來(lái)3年的利潤(rùn)提前計(jì)提。

??2024年綠城中國(guó)凈利潤(rùn)同比下滑48.8%，主要是受存貨減值的影響。綠城中國(guó)執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，存貨減值是每家房企都在面臨的問(wèn)題，2024年的資產(chǎn)減值基本是2021年之前的庫(kù)存項(xiàng)目。

??面對(duì)存貨壓力，房企策略開(kāi)始從“以?xún)r(jià)換量”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

??在2024年年報(bào)及業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，多家房企都提到了“去庫(kù)存”或“消化存量”。如萬(wàn)科制定的“瘦身健體”一攬子方案中，排在首位的便是加快削減存量資產(chǎn)；綠城中國(guó)也表示，2025年會(huì)進(jìn)一步改善去庫(kù)存問(wèn)題；龍湖集團(tuán)提出，今年會(huì)從提升運(yùn)營(yíng)能力以及項(xiàng)目精細(xì)化管理兩方面著手去庫(kù)存；華潤(rùn)置地在業(yè)績(jī)會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，去庫(kù)存仍是當(dāng)前的重要工作。

??政策端的創(chuàng)新嘗試也在為行業(yè)紓困。“商品房收儲(chǔ)”模式逐步落地，地方政府通過(guò)收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)為保障性住房，既緩解房企現(xiàn)金流壓力，又推動(dòng)住房結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??“去舊貨，補(bǔ)新貨”，房企也在努力改善貨值結(jié)構(gòu)。例如，越秀地產(chǎn)2024年在推進(jìn)盤(pán)活存量土地的同時(shí)，拿地高度聚焦核心城市，新增的294.6億元權(quán)益投資額中，超過(guò)80%都位于一線(xiàn)城市；中海地產(chǎn)的投資同樣高度聚焦，2024年僅在12個(gè)城市新增拿地，其中一線(xiàn)城市投資權(quán)益比超過(guò) 70%，一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市加起來(lái)達(dá)到了91%。

??面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)行情，房企采取多種措施加快去庫(kù)存、降庫(kù)存以回流資金，這已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。具體措施包括加速商辦、車(chē)位及現(xiàn)房等存貨的去化，通過(guò)政府收儲(chǔ)模式處理閑置土地，以及加大大宗資產(chǎn)變現(xiàn)力度。同時(shí)，房企注重經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，提升正向現(xiàn)金流規(guī)模，以?xún)?nèi)生動(dòng)力驅(qū)動(dòng)發(fā)展。

??部分房企，經(jīng)過(guò)這幾年的風(fēng)險(xiǎn)處置，逐步完成資產(chǎn)負(fù)債的修復(fù)。2024年，中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，凈利潤(rùn)較2023年大幅提升了115%，除了降本增效外，很大一個(gè)原因是資產(chǎn)計(jì)提減值大幅減少。

??年報(bào)顯示，中國(guó)金茂其他費(fèi)用及損失凈額為20.34億元，較上年降低63%，主要由于集團(tuán)計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)、應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)減值準(zhǔn)備金額較上年減少所致。其中，發(fā)展中物業(yè)減值10.8億元，持作出售物業(yè)減值1.76億元，較上年同期（31.45億元和12.48億元）相比降幅較大。

??風(fēng)險(xiǎn)的充分釋放之后，房企才可以重新輕裝上陣。

??2025年，在城市化率、人口結(jié)構(gòu)等宏觀因素變化的背景下，市場(chǎng)也對(duì)房企提出了更高要求。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向“制造業(yè)邏輯”的進(jìn)程中，唯有兼具高信用、市場(chǎng)化效率與產(chǎn)品溢價(jià)能力的房企，才能穿越周期。