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??上半年，代建行業有新動向。

??作為地方土地市場重要拿地主體的城投公司，拿地占比明顯下降，上半年占比45%，較去年同期降5個百分點。而城投拿地是代建企業深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點，隨著城投拿地占比減少，城投代建的業務競爭愈發激烈。

??值得注意的是，2025年上半年，多家代建企業通過戰略簽約方式深化代建業務布局，合作內容呈現出多元化。

??據不完全統計，上半年有7家代建企業與不同的委托方就不同業務類型進行了合作，并有表現出全國化布局的趨勢，上述7家代建企業合作項目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地。

??好消息是，政府代建制政策持續落地，上半年14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項目實行代建制。不過，代建企業仍面臨一項挑戰，即現房政策若落地將加速企業“洗牌”。

??2025年以來，各省市繼續推進政府投資項目代建制改革，以提高項目建設管理專業化水平和投資效益。

??根據CRIC不完全統計，二季度共計6個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策，略低于一季度。2025年上半年，出臺政策省市達到14個，較去年同期增加一個城市。由此可見，隨著代建市場愈發成熟，各地方政府正在積極鼓勵實行項目代建制。

??各地區在代建制管理方面存在一些共性特點。

??首先，從代建制的定義來看，各地區基本遵循了“代建單位負責項目組織實施，控制項目投資、質量、工期，項目建成后移交給使用單位”這一核心理念。

??其次，在代建范圍的設定上，各地區根據自身實際情況，制定了不同的標準和條件。比如湖南省規定，財政性資金占項目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制。洛陽市則規定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建。部分三四線城市門檻較低，南雄建安費800萬元即強制代建。

??與此同時，各地在代建單位的資質要求方面也做了相關要求。

??除此之外，各省市在代建制管理的規范與實踐中呈現出了新的特點和趨勢，反映了代建制管理的持續創新與完善。

??第一，精細化管理。例如洛陽市規定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建，包括機關辦公樓、學校、醫院、文體場館等。特殊情況下，2000萬元以下項目經市政府批準也可申請代建。這種分級管理模式既能集中資源管好大項目，又為小型項目保留了靈活性。

??第二，強化綠色建造與技術升級。典型如內蒙古自治區政府投資項目明確提出，提倡代建項目采用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建筑材料、智能建造和現代管理方式，全面落實綠色建筑和綠色建材相關要求，以提高設計、建造及運維管理的科學化水平，實現節約工程投資、合理縮短工期、管理精細化的目標，推進建筑信息化、工業化、綠色化發展。

??第三，完善創新激勵與懲罰機制。在監督考核機制的完善和責任追究制度的建立方面，各地區也在不斷探索。例如，河源市源城區代建合同實行以概算批復為目標總價的激勵制度。獎勵金總額原則上不超過代建管理費的10%，納入項目總概算。部分城市在規范中明確了項目實施過程中回避、考核及廉潔制度等，這些監督考核機制的完善和責任追究制度的建立，有利于規范代建行為，提高項目管理水平，確保政府投資項目的順利實施。

??今年上半年，城投拿地呈現出“總量微增、占比下降”的特征。

??根據CRIC監測的重點30城數據顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，占比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個百分點和19個百分點。

??這也從側面反映出30個核心城市土地市場率先止跌回穩，土地成交總量上升同時，市場參與主體愈發多元化，城投托底的比例在降低。這一點從二季度部分民企開始拿地也可見一斑。

??從歷年走勢來看，城投拿地比例波動上行后快速回落。

??2022年-2024年城投拿地占比基本維持50%以上，其中2022年、2024年城投托底的比例均高達60%。對于代建市場而言，雖然城投拿地占比下降，但較央企、民企拿地而言依舊占據半壁江山。在增量保持穩定的情況下，未來潛在代建需求仍充足。

??分季度來看，2025年二季度城投及平臺公司拿地占比為41%，較一季度下降8.7個百分點，較2024年同期下降14.4個百分點。

??實際上，2025年上半年城投拿地與2023年上半年走勢相似，一二季度呈現下降趨勢，主要原因是核心城市供地多以優質地塊為主，企業拿地的積極性較高。

??2025年上半年，多家代建企業通過戰略簽約方式深化業務布局，總體呈現出多元化的合作格局。

??實際上，自2024年開始，“合縱連橫”就成為企業發展戰略中的重要一環，尤其是在代建行業由“藍海”轉向“紅海”的背景下，企業持續通過資源整合、簽署戰略合作協議等方式提前鎖定潛在委托方，在降低成本的同時提升競爭力。

??根據CRIC不完全統計，上半年有7家代建企業與不同的委托方就多種業務類型進行了合作。合作項目遍布淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示企業全國化布局趨勢。

??從合作主體來看，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建筑、文旅+體育）加速，智慧化、生態化成為核心方向，整體主要分為三類：

??第一，通過政企合作持續積累行業資源，多聚焦在頭部代建企業中。聚焦城市功能提升，覆蓋規劃、基建、產業升級、公共服務等領域，以“政府資源+企業專業能力”推動區域發展。比如今年一季度，旭輝建管與佛山南海區政府、里水鎮政府，樂宜里文旅（簡稱，下同）達成三方戰略，并簽署了海南洲—水口灣人文經濟活力區戰略合作協議。未來將以“體育+文旅+生態”為核心，推動文體商旅融合。

??代建企業與政府進行戰略合作，一方面借助政府資源，優先獲取這些項目機會，從而擴大業務規模，提高市場占有率；另一方面代建企業參與政府項目建設，能夠展示其專業能力和管理水平。此外，政企合作模式下會有一定的扶持政策，如簡化審批流程、稅收優惠等，均有助于降低項目開發成本，提高項目運作效率。

??第二，國企資源整合，實現優勢互補、利益最大化。主要圍繞產業導入與運營管理激活地方資源（如文化、生態），助力共同富裕與鄉村活力提升。其中既有民營企業與當地的城投、鎮直屬企業的合作，也有國企與國企之間的資源整合與優勢互補。比如藍綠雙城年初與淄博周村城建圍繞城市全周期開發展開合作，就周村區城市規劃、城市設計、城市建設、城市運維、城市服務等開展全方位合作，聚焦高品質住宅與城市更新。

??與地方國企之間的深度綁定和資源整合可以強化企業市場競爭力、拓展業務版圖。國企通常在城市更新、保障性住房、基建工程等領域具備較強的政府合作基礎和項目獲取能力，部分地方政府傾向于優先選擇本地國企或有國資背景的企業承接項目。

??第三，民企跨界聯盟，以科技賦能代建。如騰云筑科在6月份和萬物云、浪潮智慧建筑達成戰略合作，分別在“空間場景+康養科技”創新模式與智慧建筑的關鍵方向開展深度融合，通過科技企業賦能代建（AIoT/康養科技），以技術互補為核心（場景資源+科技能力），探索智慧社區、康養服務、建筑數字化等新業態。

??值得一提的是，從多家代建企業合作的業務范圍來看，呈現出多元化的趨勢。涵蓋了城市更新、文旅融合、鄉村振興、產業鏈整合以及智慧化建設。如綠城管理、武漢城建集團與當地政府的合作聚焦提升城市功能、打造標桿項目，在城市更新領域深度布局。而旭輝建管與海南洲—水口灣人文經濟活力區戰略合作協議，主打文旅結合，通過激活人文經濟、拉動區域產業。

??綜合而言，通過戰略合作的方式，代建企業可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設、城市更新、鄉村振興等國家政策導向，能夠幫助企業獲取政府支持與項目機會。此外，政企合作中帶動區域發展同時，也讓企業競爭力實現重構和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關鍵所在，企業需要兼具規劃、產業導入、科技應用等綜合能力。

??未來，企業與政府、地方國企、民營企業的合作將會持續加強。隨著戰略合作深化進行，代建企業將進一步向“城市服務商”轉型，參與城市全周期運維。而跨界生態的擴張，也會讓代建企業技、文旅、康養企業協同，形成多產業聯動生態。

??從整個代建行業發展來看，自2024年以來，代建賽道在進駐企業逐步飽和后迎來增速放緩、競爭加劇、企業分化的新階段，代建企業競爭格局或將迎來重塑。

??代建行業政策紅利持續釋放，政府代建制政策在14省市密集落地，預計2025年下半年將有更多省市出臺代建實施細則，在推動代建行業規范化發展的同時，也加速了市場分化。頭部企業通過戰略合作搶占優質政府資源，中小代建企業則面臨業務收縮風險。特別是現房政策潛在落地可能引發行業“洗牌”，將倒逼企業提升全周期管理能力。

??未來代建行業仍將會保持“強者恒強”、“特色為王”發展態勢，只有堅持“長期主義”和具備“核心競爭力”企業，才能在“藍海變紅海”的代建賽道構筑護城河。