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內建房〔2018〕187號

關于結合城市“雙修”、完善公共服務供給做好非住宅商品房去庫存的意見

各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業、事業單位：

??近年來，由于受到經濟下行影響和電商快速發展沖擊，我區商業用房需求不足，銷售情況低迷，致使非住宅商品房屋庫存居高不下。另一方面，在推進以人為核心的新型城鎮化過程中，作為城市重要功能的科教、醫療、養老、文化、體育、健康、度假、物流、生態旅游等服務業態相配套的公共服務設施極度欠缺，需通過結合城市“雙修”（城市修補、生態修復），引導過剩商品房向新興業態轉型予以解決。為統籌做好全區非住宅商品房去庫存并結合城市“雙修”工作，化解非住宅商品房庫存，進一步完善城市公共服務供給，促進全區房地產市場平穩健康發展，推動供給側結構性改革深入開展，經自治區人民政府同意，現提出以下意見：

??一、總體要求和工作任務

??（一）指導思想。全面貫徹黨的十九大以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神，深入貫徹習近平總書記系列重要講話和考察內蒙古重要講話精神，認真落實自治區第十次黨代會、自治區黨委十屆四次會議和自治區城市工作會議要求，緊緊圍繞統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，尊重歷史、正視現實、解放思想、勇于擔當，結合城市“雙修”工作，積極推進非住宅商品房功能轉型，多渠道多方式完善城市公共服務功能，提升城市公共服務供給能力，為人民群眾創造宜居宜業的良好城市環境，促進房地產市場平穩健康發展。

??（二）基本原則

??堅持政府主導。對非住宅商品房庫存量大的地區，政府要發揮主導作用，通過調整城市規劃布局和完善規劃手續，合理縮減商業用地比例，補齊公共服務設施短板，有序消化非住宅商品房庫存。庫存量小的地區，要積極發揮市場在資源配置中的關鍵作用，不斷凈化房地產市場發展環境，實現供需平衡。

??堅持公共服務優先。在結合城市“雙修”工作中，要充分考慮當地經濟社會發展的實際，優先保障公共服務設施用地、市政基礎設施用地和綠地，補齊城市建設短板，完善城市發展功能。

??堅持統籌考慮。在推進非住宅商品房去庫存工作中，深入挖掘存量非住宅商品房使用價值，將非住宅商品房去庫存與做好城市“雙修”工作有機結合，引導存量非住宅商品房向新型服務業態轉型。

??堅持制度保障。要統籌推進體制機制創新，制定支持性政策，增強政策的時效性和可操作性，全面培育新型服務業態發展。在非住宅商品房通過改造等方式用于教育、醫療、養老、文化、體育等公共服務設施時，應符合國家、自治區有關質量、安全管理規定。

??（三）工作任務

??緊緊圍繞新型城鎮化建設，通過城市修補，完善城市功能，著力提升城市公共服務供給能力和治理能力，逐步將城市發展方式由粗放擴張型變為內涵提升型，積極引導存量非住宅商品房功能轉型，在鞏固傳統服務業態、保障人民群眾基本生產生活需求的基礎上，培育形成更多新型服務業態，鼓勵有條件的非住宅商品房通過改造等方式融入文化、休閑、體育、娛樂、自然景觀等元素，調整為教育、醫療、養老、文化、體育等公共服務用房，滿足人民群眾新的需求。鼓勵和推進將存量非住宅商品房轉型發展為企業總部、科技企業孵化器、“互聯網+”電商用房、“創客空間”、商務居住復合式地產、高層次人才公寓、旅游休閑、生態體驗、醫養結合、候鳥式養老等新型產業用房。鼓勵支持企業和個人利用存量非住宅商品房發展旅游分時度假賓館、社區養老、月子中心等。根據市場需求情況，可以將個別非住宅商品房改造成為城市商業綜合體，促進當地經濟發展轉型。

??二、政策措施

??（一）全面摸清非住宅商品房現狀情況，及時公布已建成區的規劃建設信息

??全面調查本地區的非住宅商品房存量情況和商業用地規劃情況，摸清本地區非住宅商品房市場運行的各項基礎數據，重點對盟市所在地的非住宅商品房供需情況、預期發展情況及市場總體情況進行綜合分析，為推進非住宅商品房功能轉型做好基礎工作。

??各地區要組織規劃、房管、國土等部門定期梳理本地區已建成區的教育、醫療、養老、文化、體育等公共服務設施的規劃、用地、建設等相關情況，結合市場需求認真分析研判并及時向社會公布有關信息，引導房地產開發企業適應城市發展需要，合理安排建設項目，或進行非住宅商品房轉型。

??（二) 優化調整城市用地結構，合理確定土地供應規模

??在摸底調查的基礎上，各地區要合理確定商業房地產開發建設規模布局時序，調整城市用地結構，結合實際需求增加教育、醫療、養老、文化、體育等公共服務設施的規劃用地，進一步完善城市功能，補齊城市生產、生活短板。結合房地產市場調查評估，開發建設規劃計劃實施，合理安排非住宅商品房、物業用地供應規模和時序，調控土地供應節奏，非住宅商品房庫存去化周期超過全區平均水平的地區，要從嚴控制非住宅用地供應，當年商業、辦公等非住宅用地供應不得超過上一年度供應規模的二分之一。

??非住宅商品房庫存量大的地區，對尚未列入房屋征收計劃、城中村改造計劃和土地收儲計劃的建設項目進行全面梳理，規劃為商業服務業設施用地的建設項目暫緩列入改造計劃；對于位于商業辦公用房庫存量較大區域已經列入改造計劃，且規劃為商業服務業設施用地的建設項目，暫緩供應土地或根據地區實際轉型發展為欠缺的公共服務項目、新型服務業態，或者直接調整為生態體驗用地，打造“天然氧吧”，栽培優質果園，供人生態體驗。

??（三）適當放寬相關標準要求

??各地區要認真梳理本地區執行的規劃技術標準或規定，對在建或已建成的非住宅商品房項目申請轉變為住宅用房時，要適當調整日照采光、房屋間距、綠化、容積率、建筑密度、建筑層高、停車位等配套服務設施的技術指標要求；對申請轉變為普通養老用房的在建或已建成項目，在取得養老用房規劃文件并符合國家消防及無障礙技術標準的條件下，可以轉變為普通養老用房。

??（四）及時辦理規劃調整手續

??為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，對非住宅商品房建設項目根據市場需求申請轉變規劃用途的，申請變更規劃條件符合規劃要求，有關部門應按照控制性詳細規劃直接予以調整；對符合非住宅商品房去庫存政策，通過法定程序修改控制性詳細規劃即可符合規劃要求的，有關部門應當依據企業申請，按照法定程序盡快修改控制性詳細規劃并及時調整規劃條件，同時將調整后的規劃條件按規定通報同級國土部門并公示。需要補充完善用地手續的，應依法辦理。

??（五）完善土地支持政策

??開發企業申請將非住宅商品房用途調整為教育、醫療、養老、文化、體育等公共服務功能的，應落實國家和自治區對相關產業項目的用地支持政策。

??（六）簡化辦理不動產登記手續

??對在建的非住宅商品房改建成公寓的項目和非住宅商品房改建為住宅或教育、醫療、養老、文化、體育等公共服務用房的，不動產登記機構依據規劃、土地調整后的意見進行國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

??（七）著力發展非住宅商品房租賃市場

??各地區要認真探索以成立國有房屋租賃公司的方式，按程序依法收購、經營庫存非住宅商品房，根據地區發展實際，改造為教育、養老、醫療、體育、旅游、云計算等新型服務業態用房。也可將回購的非住宅商品房建設成為大學科技園、大學創業園、創業孵化基地和小微企業創業基地等，為大眾創業、萬眾創新營造良好環境。

??（八）鼓勵以置換、購買等方式消化非住宅商品房

??鼓勵有條件的地區對個人或單位購買非住宅商品房的，給予一定比例的補貼；鼓勵商業綜合體招租運營，有條件的地區給予一定比例的補貼。補貼數額可參照實繳契稅額執行，具體標準由各地人民政府確定。

??支持符合條件的單位及用工人數較多的企業長期租用或購買商業房。機關、事業單位、社區、國有或國有控股企業，需要調整、增加辦公、服務等用房的，原則上應置換、購買、租賃庫存非住宅商品房。置換的，由置換雙方共同委托房地產評估機構評估擬置換房產價格，互找差價；購買的，由業主單位參照本樓盤或同類地段樓盤銷售備案價和實際銷售均價，采取競爭性談判方式議價，并由同級財政等相關部門聯合審定；租賃的，租金按照不高于同類地段同類型房產上一年度平均價格確定。

??繼續加大棚戶區改造貨幣化安置力度，引導和鼓勵棚戶區改造居民通過貨幣化安置購買商業、辦公用房等非住宅商品房。對于棚戶區改造項目采用政府搭建平臺、居民自主購買方式的地區，當地政府在搭建棚戶區改造選房平臺、房產超市時，要將非住宅商品房納入，供棚戶區改造居民自主選擇購買；對于棚戶區改造項目發放“房票”的地區，棚戶區改造居民可用其持有的“房票”購買非住宅商品房；對于棚戶區改造項目采用貨幣直接補償的地區，鼓勵棚戶區改造居民在擁有自住住房的前提下，使用貨幣補償款購買非住宅商品房。棚戶區改造居民購買非住宅商品房的，可給予一定比例的獎勵，具體獎勵標準由各盟行政公署、市人民政府、各旗縣（市區）人民政府根據本地區實際自行確定。

??放寬購房落戶和子女就學政策。對個人或家庭購買公寓、商業、辦公等各類商品房，持經房產部門備案的網簽購房合同或者不動產權證，按照經常居住地登記戶口原則，可以申請辦理本地戶籍登記或者戶口遷移手續。子女可就讀義務教育階段學校，執行“劃片招生、就近入學”的就學政策。購房面積標準由各地結合實際自行確定。

??（九）加強財政金融支持力度

??積極鼓勵發展醫養結合的養老方式，允許公立醫院以提供資金、技術、人才等方式參與醫養結合的養老項目建設和經營，努力改善居民醫療養老條件。非住宅商品房或商品住宅功能轉型后用于開展養老服務的，均可依照有關規定享受養老服務建設補貼、運營補貼等資金支持和收費減免、水電氣熱費用優惠等政策扶持。積極鼓勵有條件的地區發展候鳥式養老模式。

??非住宅商品房功能轉型后屬于社會力量興辦教育的，按照國家規定享受相關稅收優惠政策，民辦學校用電、用水、用氣、用熱，執行與公辦學校相同的價格。

??非住宅商品房轉為租賃住房的，符合稅收法律法規等規定條件的，可享受現行支持住房租賃市場發展的稅收優惠。

??鼓勵和引導各類金融機構創新金融產品和服務，在風險可控商業可持續的前提下，加大對非住宅商品房功能轉型所需貸款資金的支持力度。

??三、實施保障

??（一）切實履行地方主體責任。地方人民政府是推動城市“雙修”和非住宅商品房去庫存工作的責任主體，要認真貫徹落實國家和自治區有關政策精神，積極主動作為，切實履行主體責任。要進一步統一思想，提高認識，高度重視開展城市“雙修”和實施非住宅商品房去庫存工作，要把促進非住宅商品房去庫存和引導其功能轉型結合起來，主動順應市場規律，充分揮發新型服務業態在去庫存工作中的積極作用。

??（二）建立健全工作協調機制。各盟市要健全完善由主要領導、分管領導牽頭的、有關部門負責人參加的工作協調機制，及時研究解決工作中存在的問題，進一步強化責任落實，推動工作開展。

??（三）加強輿論引導。各地區要及時發布有關非住宅商品房交易情況及相關政策信息，增強信息透明度，營造良好的市場輿論氛圍。要加強對有關支持政策的宣傳解讀，切實加強各地對提升城市公共服務水平，發展新型業態和推動非住宅商品房去庫存的重要性認識，促進非住宅商品房去庫存工作順利實施。

??各盟市可根據本意見精神研究制定具體實施意見。

??本意見執行期限為3年，從意見印發之日起計算。

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2018年1月26日