北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知

京建發(fā)〔2021〕258號(hào)

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局）、經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)局、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、各有關(guān)單位：

??為持續(xù)規(guī)范新建商品住房（含限競房等，下同）銷售行為，提高交付品質(zhì)，切實(shí)保障購房人合法權(quán)益，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：

??一、規(guī)范設(shè)置交付樣板間

??（一）開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)（全裝修、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案），在預(yù)售方案中列出使用的主要材料、設(shè)施、設(shè)備清單，并標(biāo)明名稱、品牌、型號(hào)、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1～3個(gè)產(chǎn)品目錄。

??實(shí)際裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)高于出讓合同、掛牌文件約定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按實(shí)際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售方案中列出相應(yīng)事項(xiàng)。

??（二）開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住房時(shí)設(shè)置樣板間的，應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的施工圖紙以及預(yù)售方案中確定的戶型樣式、結(jié)構(gòu)尺寸、交付標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝設(shè)置交付樣板間，并在交付樣板間內(nèi)布置工藝樣板區(qū)。項(xiàng)目有多個(gè)戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型（不少于兩個(gè)）交付樣板間。交付樣板間不得設(shè)置在未竣工驗(yàn)收的建筑內(nèi)。

??銷售過程中，因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致交付樣板間與實(shí)際交房狀況不符的，應(yīng)在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設(shè)設(shè)計(jì)變更前后的實(shí)體對(duì)比展示內(nèi)容。

??（三）交付樣板間的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與預(yù)售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)保持一致、與項(xiàng)目實(shí)際交房狀況保持一致，不得增加交付標(biāo)準(zhǔn)以外的其他裝飾和固定設(shè)施。工藝樣板區(qū)應(yīng)展示包括但不限于起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間等墻面、地面、吊頂施工工藝流程和使用材料，展示屋內(nèi)設(shè)備、管線、門、窗的型號(hào)、品牌及材質(zhì)。

??交付樣板間和工藝樣板區(qū)應(yīng)至少保留至項(xiàng)目交付三個(gè)月后。設(shè)置在建設(shè)范圍內(nèi)臨建中的交付樣板間，確因竣工驗(yàn)收需要拆除無法保留的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)交付樣板間和工藝樣板區(qū)布設(shè)內(nèi)容委托第三方公證。

??開發(fā)企業(yè)未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示（宣傳）樣板間。交付樣板間、工藝樣板區(qū)及展示（宣傳）樣板間應(yīng)設(shè)置在同一場所內(nèi)。展示（宣傳）樣板間應(yīng)在顯著位置標(biāo)注屋內(nèi)裝修、裝飾僅用于展示。

??二、規(guī)范新建商品住房銷售推廣

??（四）開發(fā)企業(yè)在制作展板、沙盤、樓書、圖冊(cè)、APP軟件等各類銷售宣傳材料時(shí)，項(xiàng)目范圍內(nèi)展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃許可內(nèi)容一致，建筑物、構(gòu)筑物、綠地景觀、小區(qū)道路等比例關(guān)系應(yīng)與規(guī)劃許可總平面圖一致；項(xiàng)目以外的展示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與現(xiàn)狀保持一致，不得展示未建設(shè)內(nèi)容。規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計(jì)變更影響展示內(nèi)容的，應(yīng)及時(shí)調(diào)整銷售宣傳材料。

??開發(fā)項(xiàng)目的各類宣傳廣告和線上線下銷售渠道，均應(yīng)在顯著位置標(biāo)注項(xiàng)目已取得的預(yù)售許可證號(hào)或現(xiàn)房銷售備案產(chǎn)權(quán)證號(hào)。

??（五）開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于規(guī)范售樓場所信息公示和加強(qiáng)銷售人員管理有關(guān)問題的通知》（京建交〔2009〕533號(hào)）規(guī)定公示的相關(guān)證件和資料外，還應(yīng)在銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內(nèi)容。

??1.項(xiàng)目內(nèi)外可能對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的情況，尤其是涉及噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風(fēng)、采光、裝修、喪葬等不利因素。不利因素公示應(yīng)準(zhǔn)確、全面。

??2. 經(jīng)審圖機(jī)構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖。

??3. 項(xiàng)目配建公租房和保障性租賃住房的，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)展示配建公租房和保障性租賃住房分布、物業(yè)管理區(qū)域劃分、設(shè)施設(shè)備共用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《商品房銷售合同》中予以明示。

??（六）項(xiàng)目銷售時(shí)，應(yīng)由開發(fā)企業(yè)在申報(bào)預(yù)售許可時(shí)備案的銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員組織銷售。需變更銷售機(jī)構(gòu)、銷售人員的，應(yīng)向項(xiàng)目所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請(qǐng)。項(xiàng)目變更銷售機(jī)構(gòu)或半數(shù)以上銷售人員的，變更過程中應(yīng)暫停項(xiàng)目銷售。

??在項(xiàng)目銷售前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、不利因素內(nèi)容、銷售政策法規(guī)、規(guī)范推廣用語等方面。

??在銷售過程中，銷售人員應(yīng)佩戴銷售人員信息卡上崗，線上銷售應(yīng)公示銷售人員真實(shí)姓名和信息卡編號(hào)。嚴(yán)禁虛假不實(shí)宣傳、嚴(yán)禁誤導(dǎo)客戶處置占有公共部位、嚴(yán)禁宣傳周邊未建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)禁渲染緊張氛圍促銷。

??三、落實(shí)交付前房屋質(zhì)量查驗(yàn)制度

??（七）在確保安全的前提下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房屋竣工驗(yàn)收前開展不少于2次的“工地開放日”活動(dòng)。組織工地開放日前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)告知所有購房人，并組織有參加意向的購房人進(jìn)入工程現(xiàn)場了解項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)、施工工藝、隱蔽設(shè)施、裝飾裝修、公共部位等實(shí)地情況。

??“工地開放日”活動(dòng)中購房人對(duì)工程質(zhì)量的意見建議，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)解釋說明，屬于質(zhì)量缺陷的應(yīng)及時(shí)維修整改并反饋購房人。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過在線視頻向購房人實(shí)時(shí)展示施工進(jìn)度。

??（八）在房屋竣工驗(yàn)收合格后交付使用前，開發(fā)企業(yè)除應(yīng)按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于對(duì)新建住宅交付使用前實(shí)施房屋質(zhì)量查驗(yàn)的通知》（京建法〔2018〕17號(hào)）有關(guān)規(guī)定，組織購房人對(duì)房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)外，還應(yīng)組織購房人對(duì)預(yù)售方案中所列的裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查驗(yàn)。

??四、壓實(shí)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任

??（九）開發(fā)企業(yè)要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目銷售組織和管理，如項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷情況（項(xiàng)目登記意向客戶超過批準(zhǔn)銷售房源三倍），應(yīng)采取公證搖號(hào)的方式，優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。具體優(yōu)先購買順序和購房家庭條件，由屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，并在項(xiàng)目預(yù)售方案中予以明確。

??（十）在簽訂《商品房銷售合同》（含預(yù)售、現(xiàn)售，下同）前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向購房人全面展示交付樣板間和工藝樣板區(qū)，如實(shí)介紹裝修材料、施工工藝、結(jié)構(gòu)尺寸等內(nèi)容。在簽訂《商品房銷售合同》時(shí)，銷售人員應(yīng)將配建公租房和保障性租賃住房情況、項(xiàng)目可能存在的不利因素等明確告知購房人，由購房人進(jìn)行書面確認(rèn)?，F(xiàn)房銷售的，應(yīng)向購房人全面展示實(shí)際交付房屋。

??（十一）開發(fā)項(xiàng)目宣傳推廣材料應(yīng)形成書面、影像材料留存?zhèn)洳椋ㄒ韵聝?nèi)容：

??1.銷售現(xiàn)場及線上銷售用于宣傳推廣的展板、沙盤、樓書、圖冊(cè)、APP軟件等；

??2.銷售人員培訓(xùn)內(nèi)容、教材、記錄等；

??3.售樓場所信息公示情況（京建交〔2009〕533號(hào)文和本通知規(guī)定內(nèi)容）；

??4.“工地開放日”和質(zhì)量查驗(yàn)過程中購房人反映的工程質(zhì)量問題和維修整改記錄；

??5.交付樣板間和工藝樣板區(qū)布置情況。

??鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目宣傳推廣情況及材料進(jìn)行第三方公證。

??（十二）開發(fā)企業(yè)對(duì)商品住房的整體質(zhì)量及售后服務(wù)負(fù)總責(zé)。正式交房時(shí)應(yīng)向購房人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其中《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》應(yīng)符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的要求。

??五、其他

??（十三）開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可前，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)對(duì)樣板間設(shè)置情況進(jìn)行現(xiàn)場核查。

??（十四）違反本通知規(guī)定的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期整改，并按《北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定進(jìn)行記分（記分標(biāo)準(zhǔn)見附件）。整改期間，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停網(wǎng)簽鑰匙盤服務(wù)功能。涉嫌虛假廣告的，移轉(zhuǎn)相關(guān)部門進(jìn)行處理。

??（十五）自本通知印發(fā)之日起，新申請(qǐng)辦理銷售手續(xù)的商品住房項(xiàng)目按本通知規(guī)定執(zhí)行。共有產(chǎn)權(quán)住房樣板間設(shè)置除執(zhí)行本通知相關(guān)規(guī)定外，仍按《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》（京建法〔2017〕20號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??附件：記分標(biāo)準(zhǔn)

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

2021年8月16日