太原市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)太原市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則（試行）的通知

并政辦發(fā)〔2020〕41號

各縣（市、區(qū)）人民政府，綜改示范區(qū)、中北高新區(qū)、西山示范區(qū)管委會，市直各委、局、辦，各有關(guān)單位：

??《太原市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則（試行）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

太原市人民政府辦公室

2020年11月17日

??（此件公開發(fā)布）

太原市新建商品房預售資金監(jiān)管實施細則（試行）

??第一條 為加強商品房預售資金監(jiān)督管理，防范商品房交易風險，保障商品房買賣雙方合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》《山西省商品房預售資金監(jiān)管辦法》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。

??第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準預售的商品房建設項目，在不動產(chǎn)首次登記完成前進行銷售，其預售資金的繳存、使用及其監(jiān)督管理，適用本細則。

??第三條 本細則所稱商品房預售資金，系指預售人將其開發(fā)建設的商品房在取得預售許可之后、竣工備案之前預售給購房人，由購房人按合同約定支付的全部預購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種購房款。

??本細則所稱監(jiān)管銀行，系指與監(jiān)管機構(gòu)及預售人簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議、設立資金監(jiān)管賬戶的銀行。

??本細則所稱監(jiān)管賬戶，系指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管銀行設立的專門用于存取商品房預售資金的賬戶。

??本細則所稱預售人，系指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

??本細則所稱購房人，系指購買預售商品房的單位和個人。

??第四條 市房產(chǎn)管理局是本市新建商品房預售資金監(jiān)管主管部門(以下簡稱監(jiān)管部門)，負責本市行政區(qū)域商品房預售資金監(jiān)督管理工作。主要工作職責是:

??(一)監(jiān)督管理預售資金支取；

??(二)受理對商品房預售資金收繳、使用中違法違規(guī)行為的投訴；

??(三)及時將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預售誠信情況告知市住房和城鄉(xiāng)建設部門；

??(四)辦理商品房預售資金監(jiān)管其他有關(guān)工作。

??山西銀保監(jiān)局負責對本市監(jiān)管銀行的預售資金監(jiān)管行為進行監(jiān)督檢查。

??市房產(chǎn)管理局與中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局建立商品房預售資金監(jiān)管協(xié)調(diào)機制，共同做好商品房預售資金監(jiān)管工作。

??第五條 商品房預售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”原則，確保商品房預售資金用于商品房項目工程建設。

??第六條 新建商品房預售資金實行全程監(jiān)管。對用于支付工程建設等費用的預售資金實行重點監(jiān)管。預售資金監(jiān)管是對用于本預售項目的建筑安裝費用、小區(qū)內(nèi)配套設施建設費用、全裝修商品住房項目裝修費用、開發(fā)建設費用和償還項目開發(fā)貸款等預售資金的監(jiān)督管理。

??第七條 商品房預售資金監(jiān)管期限，自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》開始，至完成不動產(chǎn)首次登記后終止。其中，全裝修商品住房需按合同約定完成裝修工程后方可終止。

??第八條 市房產(chǎn)管理局委托市房產(chǎn)交易服務中心(以下簡稱監(jiān)管機構(gòu))負責全市新建商品房預售資金監(jiān)管以下工作:

??(一)實施對新建商品房預售資金使用計劃、繳存、使用的日常管理，建立以樓盤表為索引的商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，實現(xiàn)預售資金監(jiān)管信息化、自動化；

??(二)會同監(jiān)管銀行對預售人監(jiān)管賬戶預售資金繳存、使用情況適時對賬，對預售人履行監(jiān)管協(xié)議情況進行檢查，及時向監(jiān)管部門報告新建商品房預售資金繳存、使用中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為；

??(三)及時向監(jiān)管部門報告房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預售誠信情況；

??(四)其他商品房預售資金監(jiān)管工作。

??第九條 監(jiān)管銀行應具備保證資金監(jiān)管安全、規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網(wǎng)絡技術(shù)條件，按照商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議約定，配合監(jiān)管部門共同做好以下商品房預售資金監(jiān)管工作:

??(一)協(xié)助監(jiān)管部門對商品房預售資金使用進行監(jiān)督；

??(二)按照監(jiān)管項目及時開設商品房預售資金專用賬戶，分別建立商品房預售資金繳存、支出臺賬，加強對商品房預售資金繳存、使用等事項的日常管理，配合預售人做好商品房預售資金繳存、使用情況月統(tǒng)計報表工作；

??(三)審核預售人預售資金支取憑證的合法性和有效性，不符合支取條件的，不予劃轉(zhuǎn)預售資金；

??(四)與監(jiān)管部門商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息即時傳遞與交換；

??(五)及時制止違規(guī)挪用預售資金行為，并向監(jiān)管部門通報，協(xié)助監(jiān)管部門核實預售人在商品房預售資金繳存、使用方面的異常行為；

??(六)將商品房預售資金專用賬戶情況及預收款繳存、支取相關(guān)憑證及時報監(jiān)管部門和中國人民銀行太原中心支行備案。

??第十條 預售人申請商品房預售許可前，應將擬預售商品房建設項目作為獨立預售資金監(jiān)管對象(以下簡稱監(jiān)管項目)，在當?shù)剡x擇具備條件的銀行設立商品房預售資金專用賬戶，實行賬戶單獨管理。

??對沒有實行預售資金監(jiān)管的商品房項目，按照《國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定，暫不核發(fā)預售許可證。

??第十一條 批準預售的商品房建設項目應全部納入預售資金監(jiān)管對象范圍。一個預售項目只能設立一個專用賬戶。一個預售項目系指對應的一個商品房預售許可證中指定預售的所有房屋。一個預售項目涉及多幢樓房的，專用賬戶下應按幢設立子賬戶，不能設立子賬戶的，專用賬戶應當按幢為基本單位設立。專用賬戶名稱必須為基本賬戶＋項目名稱＋樓幢號，預留簽章要與專用賬戶名稱一致。專用賬戶中每筆預售資金入賬應載明具體對應房號，保證每套房預售資金入賬可查。

??一個企業(yè)有多個預售項目的，專用賬戶應分別設立。專用賬戶中預售資金繳存、支出，應以幢為基本單位分別管理，按樓幢號分別記賬。

??監(jiān)管項目預售過程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。

??第十二條 預售人在申請《商品房預售許可證》時，應與監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行共同簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，并向監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行提供以下資料:

??(一)監(jiān)管項目成本預算書和工程預算清冊；

??(二)監(jiān)管項目(按幢或多幢)工程形象進度表；

??(三)監(jiān)管項目各階段資金使用計劃；

??(四)預售項目一房一價表；

??(五)監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行要求報送的其他資料。

??第十三條 商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議主要包括以下內(nèi)容:

??(一)協(xié)議各方名稱、法定代表人、地址；

??(二)監(jiān)管項目名稱、坐落位置；

??(三)專用賬戶名稱、賬號；

??(四)監(jiān)管項目范圍；

??(五)監(jiān)管時間和監(jiān)管資金使用節(jié)點；

??(六)監(jiān)管資金繳存、支出、使用方式；

??(七)質(zhì)保金劃轉(zhuǎn)方式；

??(八)維修基金繳存方式；

??(九)違約責任；

??(十)爭議解決方式；

??(十一)約定的其他事項。

??第十四條 預售人申請辦理《商品房預售許可證》時，提供的商品房預售方案中，應包括以下內(nèi)容:

??(一)商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議書；

??(二)監(jiān)管項目工程建設費用；

??(三)監(jiān)管項目各階段資金使用計劃；

??(四)監(jiān)管項目工程形象進度表；

??(五)監(jiān)管銀行為預售人設立的專用賬戶名稱、賬號。

??第十五條 有貸款的商品房預售項目，專用賬戶原則上應開立在提供貸款的商業(yè)銀行；設定土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的項目，預售人應保證商品房預售資金監(jiān)管銀行是該項目的抵押權(quán)人。若土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押的抵押權(quán)人為非銀行金融機構(gòu)或個人，預售人還應與抵押權(quán)人和監(jiān)管銀行共同簽訂三方協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務和責任。

??第十六條 預售人取得預售項目《商品房預售許可證》后，應將商品房預售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房人，將監(jiān)管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

??第十七條 預售人應在商品房買賣合同中注明專用賬戶等信息，并在與購房人簽訂商品房買賣合同后向購房人開具專用賬戶繳款單。購房人應將全部房價款(包括定金、首付款、購房貸款等)直接存入項目專用賬戶。購房人貸款購買商品房的，貸款銀行或住房公積金管理中心應在貸款發(fā)放后五個工作日內(nèi)將貸款劃入監(jiān)管銀行專用賬戶。

??第十八條 監(jiān)管銀行應以樓盤表編制的幢為單位，根據(jù)樓盤表網(wǎng)簽成交信息、合同約定的購房款支付信息，實時掌握該幢房屋已銷售房號和應進入監(jiān)管賬戶的購房款金額，并按幢、按套建立購房款明細管理臺賬，做到專款專用。

??第十九條 預售人與購房人解除購房合同的，監(jiān)管機構(gòu)告知監(jiān)管銀行退回相應購房款，監(jiān)管銀行應在兩個工作日內(nèi)撥付。涉及按揭貸款和抵押貸款購房的，監(jiān)管銀行應直接劃轉(zhuǎn)至發(fā)放貸款的銀行或住房公積金管理中心。

??第二十條 商品房預售資金重點監(jiān)管額度為監(jiān)管項目總預售款的40%。總預售款以預售人辦理預售許可時報備的平均銷售價格和批準預售的商品房面積乘積核定。商品房預售資金重點監(jiān)管額度須在商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議中載明。

??預售人支付工程建設等費用，可申請使用重點監(jiān)管資金。由監(jiān)管機構(gòu)按照三方協(xié)議約定進行審核，符合約定條件的，按照本細則規(guī)定辦理資金使用手續(xù)。申請的重點監(jiān)管資金應用于支付本項目工程建設進度款、建筑材料、配套設施、設備、全裝修工程進度款等款項以及法定稅費、不高于5%的辦公和管理經(jīng)費和有關(guān)本項目的工程建設費用。

??監(jiān)管賬戶內(nèi)累計預售資金超過重點監(jiān)管額度后，監(jiān)管銀行應告知監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)和預售人，預售人可自行提取重點監(jiān)管額度以外的資金，優(yōu)先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。

??第二十一條 使用重點監(jiān)管資金應以項目工程進度和資金使用計劃為依據(jù)，按照主體工程結(jié)構(gòu)達到地上“正負零”、主體工程三分之一、主體工程封頂、基本建成、項目竣工、綜合竣工驗收并完成不動產(chǎn)首次登記６個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點：

??（一）項目投入開發(fā)建設的資金達到預售項目工程建設總投資的25%，且主體工程結(jié)構(gòu)達到地上“正負零”，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的30%；

??（二）完成施工至建筑物主體工程三分之一，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的40%；

??(三)完成施工至建筑物主體工程封頂，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的60%；

??(四)建筑基本建成，預售人組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的80%；

??（五）項目竣工并完成小區(qū)內(nèi)服務于本預售項目的基礎(chǔ)設施配套工程，預售人組織建筑、安裝、裝修等施工單位和監(jiān)理單位驗收，具備驗收合格資料的，使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的97%；

??（六）綜合竣工驗收備案并完成不動產(chǎn)首次登記的，解除資金監(jiān)管。

??單體工程使用重點監(jiān)管資金，可以單體工程重點監(jiān)管資金額度核算，按照上述資金使用節(jié)點使用。

??對超高層或者大體量建筑，以及因房地產(chǎn)市場下行、疫情影響等原因造成監(jiān)管項目銷售困難，確需申請使用重點監(jiān)管資金的，可增加2—3個控制節(jié)點，但重點監(jiān)管資金使用比例不得突破上述規(guī)定。

??本實施細則實施前因違法建設補辦商品房預售手續(xù)的商品房項目，預售資金重點監(jiān)管額度可按實際工程進度和上述資金使用節(jié)點進行調(diào)整。

??第二十二條 監(jiān)管部門可以根據(jù)預售人資質(zhì)動態(tài)考核及信用評價情況，適當提高或降低重點監(jiān)管資金額度。其中，信用等級評價為A的預售人，可降低5%的重點監(jiān)管資金額度，信用等級評價為C的預售人,增加5%的重點監(jiān)管資金額度。

??第二十三條 預售人按照三方協(xié)議約定使用重點監(jiān)管資金，監(jiān)管機構(gòu)應自受理預售人用款申請之日起3個工作日內(nèi)完成審核報監(jiān)管部門批準。

??符合規(guī)定條件且使用資金數(shù)額在相關(guān)監(jiān)管節(jié)點額度范圍內(nèi)的，監(jiān)管部門在2個工作日內(nèi)向監(jiān)管銀行出具《商品房預售資金撥付通知書》。《商品房預售資金撥付通知書》出具前，監(jiān)管部門或監(jiān)管機構(gòu)應當以抽查的方式對建設項目工程進度進行實地勘察。

??預售人已向施工單位、材料設備供應單位、裝修單位或供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位支付款項的，應向監(jiān)管機構(gòu)提供預售人與上述單位簽訂的建筑、安裝、裝修工程施工合同或建筑材料、設備購銷合同及上述單位出具的進度付款資料和有關(guān)支付憑證。預售人擬向上述單位支付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

??監(jiān)管銀行收到監(jiān)管機構(gòu)出具撥付通知書后，在2個工作日內(nèi)預售人辦理資金撥付手續(xù)。預售人按照本條規(guī)定提供有關(guān)支付憑證的，監(jiān)管銀行將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶;預售人擬付款的，監(jiān)管銀行將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應、裝修單位或?qū)I(yè)經(jīng)營單位指定的銀行賬戶。

??第二十四條 有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進行凍結(jié)或扣劃的，監(jiān)管銀行有義務告知商品房預售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并及時將有關(guān)情況書面告知監(jiān)管部門。

??第二十五條 預售人有下列情形之一的，監(jiān)管部門可按照預售資金監(jiān)管協(xié)議的約定，不予同意預售人用款：

??（一）預售款未達到重點監(jiān)管資金額度的；

??（二）用款申請超出使用節(jié)點用款額度的；

??（三）收款單位與申請款項用途不符的；

??（四）發(fā)現(xiàn)之前用款未按規(guī)定使用商品房預售資金的;

??（五）提供虛假材料申請用款的；

??（六）其他不應批準用款的事項。

??第二十六條 商品房監(jiān)管項目綜合竣工驗收備案并辦理不動產(chǎn)首次登記后，預售人可按照三方協(xié)議約定向監(jiān)管機構(gòu)提交解除協(xié)議申請，監(jiān)管機構(gòu)核實通過并報監(jiān)管部門同意后，可解除協(xié)議，監(jiān)管部門書面通知監(jiān)管銀行，終止對監(jiān)管專用賬戶資金的監(jiān)管，解除監(jiān)管后的賬戶及剩余資金，由預售人自行處理。

??第二十七條 預售人有下列情形之一的，監(jiān)管機構(gòu)可以按照預售資金監(jiān)管協(xié)議約定，暫停預售人使用預售資金，并報請監(jiān)管部門責令其限期整改。逾期不改的，立即停止該監(jiān)管項目銷售，暫緩該項目商品房買賣合同網(wǎng)上簽約，將其行為函告市住房和城鄉(xiāng)建設部門并記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案，向社會公示。違反征信記錄規(guī)定的，記入人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)。情節(jié)嚴重的，依法追究其法律責任：

??（一）未按規(guī)定將商品房預售資金存入監(jiān)管專用賬戶的；

??（二）未按規(guī)定網(wǎng)簽，私自收取房價款未存入監(jiān)管專用賬戶的；

??（三）以收取其他款項為名變相逃避資金監(jiān)管的；

??（四）提供虛假材料騙取重點監(jiān)管資金的;

??（五）未按規(guī)定將重點監(jiān)管資金用于監(jiān)管項目工程建設的;

??（六）未將監(jiān)管銀行、專用賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示的；

??（七）其它違反本細則規(guī)定或未履行商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第二十八條 預售項目涉及的有關(guān)單位與預售人相互串通，采取虛假、偽造材料或其他方式協(xié)助預售人提前、超額獲取商品房預售資金，造成工程無法按期竣工的，與預售人共同承擔相應的法律責任，并記入企業(yè)誠信檔案。

??第二十九條 監(jiān)管銀行有下列行為的，監(jiān)管部門通報其上級主管部門，責令其限期改正、追回款項，情節(jié)嚴重造成損失或嚴重后果的，三年內(nèi)不得在本市承擔商品房預售資金監(jiān)管，并依法追究法律責任。

??（一）與預售人串通設立虛假資金賬戶逃避監(jiān)管的；

??（二）未按規(guī)定將預售資金存入監(jiān)管賬戶的；

??（三）未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自支付或超額支付商品房預售資金的;

??（四）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

??（五）擅自將重點監(jiān)管資金支付給本監(jiān)管項目工程建設無關(guān)的單位，造成預售資金被挪用的；

??（六）其他違反本細則規(guī)定或商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

??第三十條 商品房預售資金監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)違反本實施細則規(guī)定，造成監(jiān)管缺失或違法監(jiān)管的，按規(guī)定追究有關(guān)責任人責任。監(jiān)管部門、監(jiān)管機構(gòu)和監(jiān)管銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由相關(guān)部門依法依紀處理。

??第三十一條 清徐縣、陽曲縣、婁煩縣、古交市商品房預售資金監(jiān)管結(jié)合實際參照本細則執(zhí)行。綜改示范區(qū)商品房預售資金監(jiān)管按照本細則有關(guān)規(guī)定實施。

??第三十二條 本細則自2020年12月30日起施行，有效期2年。之前已批準預售的商品房項目，仍按原規(guī)定執(zhí)行。