成都市人民政府辦公廳關于印發成都市商品房預售款監管辦法的通知

成辦發〔2020〕101號

各區（市）縣政府（管委會），市政府有關部門，有關單位：　　

??《成都市商品房預售款監管辦法》已經市政府同意，現印發你們，請認真貫徹執行。

成都市人民政府辦公廳

2020年12月4日

成都市商品房預售款監管辦法

??第一章總則

??第一條（目的依據）為進一步加強我市商品房預售款監管，有力保障預售商品房工程建設，維護當事人合法權益，確保房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。　

??第二條（適用范圍）本市行政區域內商品房預售款的收存、支取及其監督管理，適用本辦法。　

??第三條（術語含義）本辦法所稱商品房預售款（以下簡稱預售款）是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將取得商品房預售許可且未完成工程并聯竣工驗收的房屋預先出售給承購人，由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。　

??第四條（監管原則）預售款監管遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。　

??預售款監管期限，自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程并聯竣工驗收合格后商品房集中交付止。　　

??第五條（職責劃分）市住建局負責全市預售款監管的監督指導，各區（市）縣住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱為監管部門）具體負責轄區內預售款監管工作。各區（市）縣政府（管委會）負責加強組織保障，確保轄區內預售款監管工作順利實施。　

??對于預售款監管工作中涉及商業銀行相關行為的，市住建局會同市金融監管局商請人行成都分行營管部及四川銀保監局監督管理及指導。　　

??第六條（信息平臺）市住建局負責建立全市統一的預售款監管服務平臺（以下簡稱監管服務平臺），以建設工程規劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預售許可、預售合同網簽備案、建設工程施工管理、信用信息管理等系統共享信息，實現預售款監管網絡化、自動化。　　

??第二章預售款監管專用賬戶　　

??第七條（監管銀行）預售款監管實行銀行專戶監管制度。具備下列條件的商業銀行，均可向市住建局提出要求擔任預售款專戶的監管管理銀行（以下簡稱監管銀行）：　　

??（一）在我市行政區域內設有營業網點，承諾遵守我市預售款監管規定的分行級及以上的商業銀行；　

??（二）具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業務能力、承擔預售款監管風險的能力；　　

??（三）近3年內未發生金融風險及重大違約事件；　

??（四）網絡技術條件能夠與監管服務平臺兼容對接并實時導入資金出入賬信息。　

??對于符合條件的商業銀行，市住建局予以公告，并與其簽訂預售款監管金融服務協議。　

??第八條（監管賬戶及協議）開發企業在申請商品房預售許可前，應當選定一家監管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設一個預售款監管賬戶（以下簡稱監管賬戶），承辦銀行在該監管賬戶下按預售許可范圍（最小為一幢）設立監管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況；開發企業與監管部門、承辦銀行需簽訂預售款三方監管協議（以下簡稱三方監管協議）。　　

??三方監管協議指導文本由市住建局會同有關部門制定。　

??第九條（監管額度）監管部門應當根據取得預售許可證后至預售商品房完成并聯竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監管額度（以下簡稱監管額度），具體在三方監管協議中予以明確。其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之二十五；其余工程形象進度要求的商品房，監管額度不低于預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算后的監管額度低于我市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監管額度。　

??預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤。開發企業申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉建設領域信用信息平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之十；B級的，監管額度按正常值核定；C級的，監管額度上浮百分之二十；D級的，監管額度上浮百分之四十。　

??第十條（預售方案）開發企業申請商品房預售許可時，按規定提交的商品房預售方案應當包括以下預售款監管內容：　

??（一）三方監管協議；　　

??（二）預售款監管誠信承諾書。　

??第十一條（變更、解除）三方監管協議主要內容發生變更的，應當及時變更并通過監管服務平臺上傳。　

??商品房預售合同約定的集中交付期限屆滿后，開發企業須持預售商品房集中交付情況報告等資料向監管部門申請解除預售款監管，監管部門確認通過后，監管服務平臺解除相應的預售款監管。　

??第十二條（信息公示）開發企業預售商品房期間，應當在商品房銷售現場公示三方監管協議文本。　　

??第三章預售款的收存

??第十三條（預售款收存）預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。　

??第十四條（收存把關）開發企業在辦理商品房預售合同網簽備案時，預售合同網簽備案系統自動通過監管服務平臺核驗該預售款存入監管賬戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入賬金額不得低于當地人民銀行規定的個人住房或商業用房貸款首付比例。　

??第十五條（足額確認）監管賬戶內資金達到監管額度后，監管服務平臺自動向開發企業、承辦銀行、監管部門發送確認通知。對于超過監管額度的資金，承辦銀行憑開發企業的支付指令即可辦理資金劃轉業務。

??第四章預售款的支取

??第十六條（節點余額要求）支取監管額度內的預售款，在預售商品房達到下列工程建設進度節點時，應當滿足相應的資金余額要求：　

??（一）完成規劃地上建筑層數主體結構工程四分之三，規劃用途為住宅的，資金余額應當不低于監管額度的百分之六十，其他規劃用途的應當不低于監管額度的百分之四十；　　

??（二）完成主體結構封頂，規劃用途為住宅的，資金余額應當不低于監管額度的百分之五十，其他規劃用途的應當不低于監管額度的百分之三十；　

??（三）完成內外裝飾裝修，資金余額應當不低于監管額度的百分之十五；　

??（四）完成商品房建設工程并聯竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩余資金。　

??2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目，完成規劃地上建筑層數主體結構工程二分之一且不少于7層的，可增加一次支取。其中，規劃用途為住宅的，支取后的余額應當不低于監管額度的百分之七十；其他規劃用途的，支取后的余額應當不低于監管額度的百分之五十。　

??開發企業申請支取預售款時其信用等級發生變化的，每次支取后的資金余額同步調整。　

??第十七條（支取通知）工程建設進度達到本辦法第十六條所述節點的，工程質量監督管理、工程并聯竣工驗收部門應在受理開發企業申請后的規定工作日內完成審核。開發企業可通過監管服務平臺向監管部門提交相應的主體結構分部工程質量驗收記錄、裝飾裝修分部工程質量驗收記錄、建設工程并聯竣工驗收合格證明文件及預售商品房集中交付情況報告等資料，申請支取監管額度內的預售款。　

??符合條件的，監管部門應在受理后3個工作日內通過監管服務平臺向承辦銀行發送準予支取通知。　

??第十八條（支取例外）開發企業取得預售許可證后因商品房銷售不暢等原因導致預售款未能達到監管額度的，經監管部門核實確認后，可支取預售款用于工程建設。鼓勵監管銀行、貸款銀行提供資金支持，促進預售商品房按時并聯竣工驗收。　

??開發企業因債務糾紛導致監管賬戶資金被凍結的，應當及時組織資金用于預售商品房工程建設直至完成并聯竣工驗收，并向商品房所在地監管部門報告；監管部門應當核實確認并予以公告。　

??第十九條（禁止情形）預售商品房有下列情形之一的，監管部門不得準予支取預售款：　　

??（一）預售款未達到監管額度，開發企業要求支取用于非工程建設的款項；　　

??（二）工程建設進度節點未達到本辦法第十六條規定情形之一；　　

??（三）開發企業直接截留預售款或轉入其他賬戶且未按要求整改到位；　

??（四）開發企業申請用于與承購人解除商品房預售合同時退房的結算退款。

??第五章監督管理

??第二十條（監督考核）市住建局應當加強監管服務平臺的監測和隨機抽查，并將各區（市）縣預售款監管工作納入年度考核事項；監管部門應當及時核查資金異動情況，受理咨詢投訴，會同綜合執法部門依法處置違規行為，并公開披露。　

??各區（市）縣政府（管委會）應當指定相關部門加強轄區內商品房工程建設情況監測預警，妥善處置相關矛盾糾紛。　

??第二十一條（開發企業違規責任）對于開發企業有下列情形之一的，由監管部門責令其限期整改，整改期間暫停預售商品房網簽備案系統使用權限：　　

??（一）未按本辦法規定收存或支取預售款；　　

??（二）提供虛假證明材料申請支取監管額度內的預售款；　　

??（三）其他違反預售款監管規定的行為。　　

??對逾期未整改到位的，按照相關規定，由監管部門通報批評，納入成都信用網公開披露并抄送企業總部；情節嚴重的，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。　　

??第二十二條（銀行違規責任）監管銀行違反預售款監管金融服務協議約定或承辦銀行違反預售款三方監管協議約定的，依照協議嚴肅處理；情節嚴重的，予以公開通報并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局。　　

??貸款銀行未按相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款發放至監管賬戶，由此造成監管賬戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的，由監管部門及時向社會公告，并抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局處理，市住建局不再與其簽訂預售款監管金融服務協議。　

??第二十三條（相關主體違規責任）勘察、設計、施工、監理單位提供虛假證明或采取其他方式協助開發企業違規支取預售款的，由監管部門責令其限期改正，對逾期未整改到位的，按規定予以信用記減分，并向社會公示。　

??第二十四條（相關人員違規責任）行政機關及其工作人員在預售款監管工作中濫用職權、玩忽職守、弄虛作假、泄露工作秘密的，由有關國家機關依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。　　

??第六章附則　　

??第二十五條（政策解釋及實施細則）本辦法由市住建局負責解釋，實施細則由市住建局會同有關部門共同制定。　

??第二十六條（施行日期）本辦法自2021年1月7日起施行，有效期3年。　

??開發企業開發建設的保障性住房、人才公寓、拆遷安置項目和建筑區劃內按規劃配建的停車位不執行本辦法。本辦法實施前已取得商品房預售許可證的，按原規定執行。此前本市預售款監管規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。