朱彩清：感謝張司長的精彩發(fā)言，人居環(huán)境委員會已經(jīng)走過了十年，這十年來，人居委從住區(qū)研究起步，形成了自己較為獨特的研究體系和操作模式。相關的內(nèi)容，明天的報告會上人居委執(zhí)行主任王涌彬和專家組組長開彥還將有進一步的解讀。敬請大家關注。

  接下來，掌聲有請主題演講嘉賓——住建部政策研究中心原副主任、中國老年宜居環(huán)境委員會主任王玨林先生，為大家全面解讀“新國五條”后房地產(chǎn)市場與政策，掌聲歡迎！

住建部政策研究中心原副主任、中國老年宜居環(huán)境委員會主任王玨林講話

  王玨林：“新國五條”后房地產(chǎn)市場與政策解讀

  大家下午好，非常高興參加人居委這個非常有意義的會議，因為我跟人居委非常有淵源，元端是我的老領導，人居委的這些領導又是我的好朋友，所以到這里來參加這個活動就像到家一樣，非常親切。尤其是這個會議名稱—懇談會非常好，懇談會就是有啥說啥，有什么要求提啥。

  主要是介紹一下房地產(chǎn)市場的情況，因為多年研究這個，把我的研究成果和大家共享，供大家參考，不準確的地方?jīng)]關系，大家校正。

  下面主要談幾點：

  一是談談房地產(chǎn)的情況。這幾年可以說，我們國家房地產(chǎn)確實有很大的變化，應當從08年開始，08年由于世界經(jīng)濟危機，從09年到10年，我們國家投了4萬億，就形成了房地產(chǎn)的高峰，什么高峰呢？我講就像火山爆發(fā)一樣，大家不知道有沒有感覺，我知道像北京一些大城市房價在翻倍上漲，大家在搶房，沒有時間選房。所以一直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場比較熱鬧，今年又出來了新國五條，可能大家對房地產(chǎn)的情況不太清楚，所以我就講一下。

  大家先看這個表(圖)。從07年到今年1季度整個商品房銷售量的情況(如表)第二是2011年的情況(如表)，為什么要把2011年和2012年做分析呢，因為它跟我們現(xiàn)在有聯(lián)系。我們2011年的情況是什么呢，2011年的1月份，國家出臺國十條，從國十條以后，就是已經(jīng)把09年、10年那種火爆的市場平穩(wěn)下來了。平穩(wěn)下來的情況是什么呢，這樣各個區(qū)域就發(fā)生了變化?，F(xiàn)在的變化是，從全國增幅來看，應該是穩(wěn)定下來了，從東部來看，基本沒有增長，增長0.1%；中部增長11.3%，西部增長8%。

  從城市看也發(fā)生了變化，過去我們的市場是以大城市、東部區(qū)域為主要的房地產(chǎn)市場。但是從2011年開始又發(fā)生了變化，大家看(圖)，下降速度最快的是上海41.1%，北京下降31.1%，浙江15.3%，基本的都是東部和一線城市。上漲的主要是中、西部，河北上漲61.9%，吉林上漲35%，還有內(nèi)蒙古、新疆都在30%。

  2012年又發(fā)生變化了，東部又好了，西部又下降了。(如表)。下降第一的是西寧。上漲的是太原。

  這是漲幅排在前十名的城市。(圖)這是商品房銷售前十名的城市(圖)。這是開發(fā)的情況(圖)。

  所以，從以上這些數(shù)據(jù)來看，雖然這幾年國家也都在調(diào)整，但是從第一個表上已經(jīng)看出來了，每年的商品房的銷售量在全國步步登高，一年比一年多。

  第一個特點，市場2011年和2012年市場的時間段上發(fā)生了變化，完全不一樣。在2011年10月份之前，房地產(chǎn)保持一個很好的態(tài)勢往前發(fā)展。到第四季基本上全國都停下來了。主要原因就是銀行貸款沒有了，不管開發(fā)貸款還是消費代表，還是個人賣方貸款一律停止了。到2012年第四季好，前三季度不好，為什么這么講？因為前三季度全國商品房的銷售量才6億多一點。所以當時我非常擔心的就是，如果按照那個水平，也就是到不了9億。后來每一月都沖擊到1個億上，最后達到了11億多。

  第三是區(qū)域變化，2011年的時候，整個東部和一線城市出現(xiàn)了低靡市場，像上海下降了40%多，北京下降30%。但是我們的中西部和中小城市發(fā)展的勢頭非常好。2011年是以中小城市為主導的市場，所以把我們的量上去了。在2012年又發(fā)生變化了，2012年從第四季度開始，整個東部和一線城市開始火起來了。但是我們的中西部和中小城市處于平淡的狀態(tài)。所以，這個結(jié)果呢？也就是說，這個結(jié)果，剛才我說了，今年第一季度，整個全國商品房銷售量僅兩個億，一會兒再分析這兩個億是什么概念。

  第四是二手房好于一手房。這兩個億是什么概念呢？因為我們?nèi)ツ晔?1億多，大家都知道，一季度市場那么火爆，但是總量并不太高。如果按平均增長速度來看，今年我們是8億多，這8億多是什么水平？高于07、08年的水平，低于以后四年的水平。但是這幾年市場的變化確實捉摸不定。比如2011年我沒有想到第四季度整個市場全部停下來了，指標不漲了。去年也沒有想到第四季度一下子又漲上來了，所以變化很大。

  現(xiàn)在從全國市場來看，應該說并不是那么火爆，那么熱。但是我們的東部和一線城市確實熱的厲害。所以，前三月份出現(xiàn)了很多問題。這是什么原因呢？下面做一個簡單分析。

  市場發(fā)生變化肯定是有原因的，什么原因呢？因為10月份和12月份主要影響的是十八大，十八大順利召開，領導換屆帶來兩方面的影響。一方面影響就是開發(fā)企業(yè)信心增加了。因為十八大提出兩個，一個是領導換屆，一個是新型城鎮(zhèn)化。實際上我們的投資和開發(fā)企業(yè)開始拿地。但是反過來，我們的消費者開始擔心會漲價了。尤其是這些城市里面的剛性需求，長期對市場進行觀察和選房階段，擔心房價要漲。所以，這是從10月份開始。為什么說它量增長的那么快。

  第二，也就是說今年的三月份，三月份是一個特殊的階段，它代表不了整個的全部，但是確實三月份很火爆，尤其二手房交易的火爆。是由于我們的政策，我們兩會出臺了國五條，二月份出的。但是這國五條沒有落地，就沒有實施。這種情況下，就開始搶交易，大家都在搶，徹夜排隊等著辦手續(xù)。

  第三，就是我們的信息不對稱。我們現(xiàn)在的信息，不管從哪來的信息，全是聚焦點：房價漲、地價漲，而是基本上是一線和市場好的信息。所以，造成市場恐慌。

  第四，就是我們一線城市的供求，房源還是緊張。因為由于前兩年一直在調(diào)控，而且開發(fā)企業(yè)拿地非常謹慎。這樣的話，出現(xiàn)的問題就是什么呢？就是地供應以及房源供應不足，儲量消化過快，所以這也是一個原因。

  這是第一方面，把情況介紹一下。

  第二方面，政策趨向。

  在這種形勢下，政策怎么走？剛才元端主任說了，房地產(chǎn)不是說是我們房地產(chǎn)想不想做的問題，它是隨著市場經(jīng)濟和城市的發(fā)展，它是供應的問題，它是必須需要的問題。所以，在整個發(fā)展往前走的情況下，不光國家經(jīng)濟，雖然今年大家都知道一季度GDP7.7，所以一些學家，包括國外的，都認為太低了，低于他們的預期。實際上一點都不低。因為他沒有算三月份中國人在干什么。因為我們整個一季度，包括去年底，都在為換屆做準備，領導人從上到下都在換的時期，肯定經(jīng)濟都是放緩，工程肯定往后推。所以，7.7一點都不低。干活的少了，那錢怎么掙出來？

  所以說，現(xiàn)在我們面臨的問題還是房價的問題。這個房價問題壓力還是非常大的。房價問題大，所以我們現(xiàn)行的制度就不能改變。實際上，解決我們市場現(xiàn)行的是政策，重點就是三限：限價、限貸和限購，通過它的調(diào)整和松緊度來解決市場的穩(wěn)定，所以這一個肯定不發(fā)生變化，因為它不具備條件。如果去掉市場就會瘋長，因為投資客又回來了。實際上我們前三年真正搞住房投資的比我們開發(fā)賺的錢還多。我知道在北京，現(xiàn)在北京一套房子掙好幾百萬。我認識浙江一個老板，男的搞開發(fā)，女的搞炒房，他說我這開發(fā)沒有干過炒房的。他在北京星河灣當時不到1萬塊錢買了五、六套，現(xiàn)在是六萬多，你算算200平米掙多少錢？所以這種不是我們的市場，雖然市場中必須遇到問題，但是不能這樣。所以，市場是炒壞了。所以，這三限還是繼續(xù)下去。它只有一個條件，把我們的三限解決，就是不用行政管理了，用法制管理了，但是我們又缺少，不管你條件具備不具備，現(xiàn)在我們管理市場的手段事滯后于市場的發(fā)展，所以叫行政不管，市場混亂。

  第三是房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)。這三點都是市場發(fā)展的基礎，也是市場調(diào)整的依據(jù)，所以不動產(chǎn)這一塊登記要清楚了，這樣大家的個人資產(chǎn)也就清楚了。再聯(lián)網(wǎng)和收稅就非常明確了。但是現(xiàn)在就做不到?，F(xiàn)在我們每個城市房地產(chǎn)辦政的房管局都有聯(lián)網(wǎng)，但是我們現(xiàn)在的住房有很多很多沒有辦證的，有多種方面的，我們還有多種產(chǎn)權(quán)的，有大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、軍產(chǎn)權(quán)、私產(chǎn)權(quán)。所以，這些都完善，基礎性的工作完善，對將來我們市場供應，對我們的住房規(guī)劃，對我們的市場調(diào)整以及發(fā)展都有好處。

  第三就是還得從消費開始。供需矛盾，一供一需。暫時是解決剛性需求，緩解投資性需求，來緩解市場的矛盾?，F(xiàn)在我們的市場偏重于求這一塊。我們現(xiàn)在的辦法就使穩(wěn)定，就是市場供求矛盾，來緩解這個關系，還是從需求上。從需求上解決重點還是減少投資比例，沒有別的辦法。雖然這種管理，好象不是市場管理辦法，但它合理合情，因為資源就那么多，政府應該首先解決誰的問題，還是首先應該解決基本居住的問題，基本生存問題和基本生活問題。所以，投資性的購房要限制。

  第四，保障房規(guī)范，分配管理進入軌道。保障房可以有多種形式，各城市不一樣。但是我們現(xiàn)在的保障房建設的品種過多，而我們的管理滯后，而且我們的分配現(xiàn)在沒有形成一個完整的制度。而且這個保障的需求是無限往上增加了，不管你劃什么指標，它年年在增長，但是我們政府的能力是有限的，不可能全部，只能一點一點一步一步地走，逐漸解決，最重要的還是缺乏我們國家自己的住房分配制度。我會想起國有企業(yè)改革那會兒，有多少下崗職工找企業(yè)要工作，當時找市場最多的就是“我要工作，我要吃飯”?，F(xiàn)在有沒有了？沒有了?，F(xiàn)在我們的生活保障建立起來了，第二，因為他找市長沒有用了，得找市場，工作得自己解決。所以，我們的住房和民生這么密切，我們?yōu)槭裁床唤⒒镜淖》勘Ｕ现贫?。完了以后，讓大家適應，要解決要市場去，就不要再找市長了。所以，我覺得這塊確實得需要好好研究研究，要不然政府的負擔重，大家有意見。

  第三方面，市場發(fā)展趨勢。

  中國的房地產(chǎn)市場，不僅僅要看市場的本身，更要看它的外部環(huán)境和發(fā)展環(huán)境。你說中國的市場能不能出現(xiàn)危險？到崩潰的邊緣？我覺得不用看市場，看經(jīng)濟，看城市。也就是說，真正你要看市場做的好壞，主要看我們的經(jīng)濟好與壞。我們的經(jīng)濟好了，我們就能夠從銀行得到貸款。所以，不管我們的企業(yè)和我們的消費者離開銀行這個金庫，我們一事無成，企業(yè)拿什么錢去開發(fā)，我們的消費者拿什么錢其買房？拿現(xiàn)金去買房？現(xiàn)在房價那么貴，我不知道現(xiàn)在多少人能具備這個條件。所以，我們的城市在擴大，就離不開我們的房地產(chǎn)市場。因為你城市是消費啊，我房地產(chǎn)是供應啊，你需要蓋大量的建筑，需要增加人口、增加住房，我們自然有人給干、有人給賣。所以兩個條件：經(jīng)濟下滑對我們房地產(chǎn)影響最大。第二，我們的城市建設減緩了、停滯了，房地產(chǎn)也沒戲了。所以，只要我們的經(jīng)濟上行，我們的城鎮(zhèn)化在推進，就需要我們的房地產(chǎn)。

  第二，因為我們是城鎮(zhèn)化發(fā)展的初期，也是我們工業(yè)化的初期，所以在這個前提下，市場在不完善的階段，尤其是大中小城市發(fā)展不均衡的情況下，政府不控制怎么行？所以，市場好壞，市場波動多大，體現(xiàn)的是政府能力，體現(xiàn)的是你調(diào)控政策的執(zhí)行力度。如果我們的辦法對頭了，如果大家從上到下一直是貫徹執(zhí)行，房價控制在一定的范圍內(nèi)，沒問題。但是大家可能說，“地方不聽啊”，那你中央干什么的？不是不發(fā)展，而是要穩(wěn)定發(fā)展。所以，大家都說你越調(diào)房價越高，我不知道這個觀點怎么成立，如果不調(diào)今天這個市場可能就不存在了，因為它已經(jīng)泡沫破滅了，因為它什么都在高，不光是房價高，你物價不高嗎？什么都在上漲，只有國家盡量補貼，如果按市場就完了。國家就應當給補貼，你工資應當往上漲，你工資不上漲怎么叫我們生活水平一天比一天高呢。所以，這取決于市場的變化，那么大的變化，取決于你的調(diào)控，取決于政府的執(zhí)行力。但是現(xiàn)在確實管的就是有問題，這個利益鏈太復雜了，多層利益鏈交織在一起。

  所以，總起來講，這句話就是對我們房地產(chǎn)的依賴性還是非常強的。

  第三，因為從2011年2012年，整個房企資金這塊非常難，尤其是中小企業(yè)基本上貸不上款了，壓力非常大。但是房企這個特點就是需要高投入，沒錢就沒辦法。社會融資成本又那么高，所以出現(xiàn)了很多問題。比如說溫州問題、鄂爾多斯問題，既是房地產(chǎn)問題，又是資金問題。

  我們在08年4萬億帶動了地方30多萬億的投資，形成的就是什么呢？實際上就是產(chǎn)能過剩。產(chǎn)能過剩帶來了2011年和2012年最大的壓力就是通貨膨脹。因為你產(chǎn)能過剩需要消化，消化需要時間，所以國務院的重要工作不是經(jīng)濟指標，而是物價指標。所以，經(jīng)過這兩年的消化，現(xiàn)在應當說達到了今年一季度2.4(CPI)，給中央調(diào)整資金又創(chuàng)造調(diào)動了，銀行也開始寬松一些了。為什么錢不能放在銀行里面？比如說咱們看到，中央每年大報告中都說收支平衡，略有虧損，因為它把錢要花出去，留著沒用，要通過這些資金來發(fā)展經(jīng)濟，來解決產(chǎn)業(yè)不足和缺陷以及社會各方面的問題，所以它不能放在庫里面。但是給誰呢？那是屬于中央怎么調(diào)整是另一個問題。錢知道寬松了，對于我們這個行業(yè)就有利。

  第四，大家都知道供求和供求矛盾，現(xiàn)在也形成兩級分化，像北京、上海純屬是剛性需求，因為限制的比較嚴，尤其是限房票。但是中小城市，由于前兩年放量過大，現(xiàn)在有點消化不良，過剩了。我到西部一些城市，尤其到著小城市看，市場現(xiàn)在都比較平淡。所以這個問題也是最需要解決的。

  最后說幾句話，希望大家在新形勢下，為什么新形勢下呢？過去咱們建好房建壞房，在哪建房都有人搶?，F(xiàn)在我們要適應新的形勢，學會競爭。這樣我們重新思考我們的企業(yè)，充分調(diào)整我們的戰(zhàn)略，制定我們的指標。

  所以，在形勢下，開發(fā)企業(yè)要轉(zhuǎn)變，要以質(zhì)量和品質(zhì)贏得市場，以數(shù)量擴大市場，以管理服務占有市場。另外發(fā)展方式要變化，融資方式要多元化，合作方式股份制，競爭方式規(guī)?；?，建設方式特色化，才能使我們立于不敗之地。謝謝大家！