??前言：2017年1月6日，啟德一號(hào)二期，啟德發(fā)展區(qū)的第一個(gè)私人住宅樓盤，正式公布第一份價(jià)單并接受認(rèn)籌，當(dāng)天即售出籌票超過(guò)700張，樣板房展示中心排起長(zhǎng)龍。而這個(gè)場(chǎng)景在三個(gè)月前的啟德一號(hào)第一期剛剛發(fā)生過(guò)一次。而這只是啟德發(fā)展區(qū)正式建設(shè)以來(lái)火爆市場(chǎng)狀況的一個(gè)縮影。啟德發(fā)展區(qū)到底建設(shè)成什么樣子，又有哪些吸引投資者的升值點(diǎn)，未來(lái)又是否能達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，本文章接下來(lái)逐一分析。

??1.    政府重金打造下一個(gè)經(jīng)濟(jì)騰飛點(diǎn)——啟德發(fā)展區(qū)原動(dòng)力

??啟德發(fā)展區(qū)最早的設(shè)想來(lái)自于《東南九龍發(fā)展規(guī)劃》，將啟德機(jī)場(chǎng)搬遷后，原址連同鄰近九龍灣填海地面重新發(fā)展。后幾經(jīng)修改，以“不填海”為原則重新規(guī)劃，最終于2007年11月6日通過(guò)新修訂的《啟德分區(qū)計(jì)劃大綱圖》，啟德發(fā)展計(jì)劃正式啟動(dòng)。

??啟德發(fā)展區(qū)總規(guī)劃面積超過(guò)320公頃，圍繞啟德城中心，共建設(shè)6大規(guī)劃分區(qū)。其中啟德城中心位于北停機(jī)坪東部，以啟德車站為中心。啟德車站連通沙田至中環(huán)線以及圍繞九龍區(qū)的環(huán)保連接系統(tǒng)，車站上蓋發(fā)展為總面積7公頃的車站廣場(chǎng)。廣場(chǎng)東面為啟晴村、德朗村兩片公屋區(qū)域及工業(yè)貿(mào)易大廈，配套有兩所小學(xué)和一所中學(xué)。北面將發(fā)展為樓面面積約70000平方米的辦公室區(qū)，連同鄰近的新蒲崗及九龍城，提供的辦公區(qū)域相當(dāng)于中環(huán)的兩倍。南面延伸至機(jī)電工程署總部大樓及九龍灣國(guó)際會(huì)展中心一帶的土地將作為住宅用地，以及各種政府、機(jī)構(gòu)、社區(qū)設(shè)施用地。除了啟德城中心區(qū)，啟德發(fā)展區(qū)還包括體育場(chǎng)館區(qū)——坐落有沙中線土瓜灣站，三個(gè)大型體育館；混合用途區(qū)——坐落有都會(huì)公園和兒童醫(yī)院；跑道休閑區(qū)；旅游及休閑中心區(qū)——坐落有啟德郵輪碼頭、啟德跑道公園以及臨海酒店。

(啟德發(fā)展計(jì)劃大綱圖及部分重要設(shè)施圖示：土木工程拓展署http://www.ktd.gov.hk/photo/programme/Program%20&%20Progress%20Map.pdf)

??規(guī)劃中的啟德發(fā)展區(qū)集合了CBD、住宅、體育、旅游各種功能，是西九龍文化區(qū)之后政府又一更大型區(qū)域發(fā)展計(jì)劃，也將是未來(lái)香港地產(chǎn)發(fā)展升值的一個(gè)重心。

??2.    香港樓市的下一塊香餑餑——探究啟德發(fā)展區(qū)升值點(diǎn)

??2.1  南通中環(huán)，北接深圳——交通配套將成核心競(jìng)爭(zhēng)力

??啟德發(fā)展區(qū)的一大核心競(jìng)爭(zhēng)力是便捷的交通。沙中線大圍至紅磡站預(yù)計(jì)于2019年通車，紅磡至金鐘段預(yù)計(jì)于2021年通車。屆時(shí)，從啟德站到金鐘站只有六站的路程，到達(dá)大圍站轉(zhuǎn)乘東鐵線到達(dá)羅湖只需33分鐘。一方面，在港島區(qū)新盤資源枯竭以及價(jià)格高居不下的情況下，沙中線通車后啟德預(yù)計(jì)會(huì)成為中環(huán)金融從業(yè)人士熱門的置業(yè)區(qū)域；另一方面，來(lái)自大陸的投資性購(gòu)房已經(jīng)成為香港樓價(jià)上升的重要因素，啟德發(fā)展區(qū)距離羅湖更近也將成為一個(gè)吸引大陸客人的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

??啟德發(fā)展區(qū)另一條重要的交通線路是環(huán)保連接系統(tǒng)。高架環(huán)保連接系統(tǒng)共有十二個(gè)車站，連接啟德、九龍、觀塘，進(jìn)一步完善啟德發(fā)展區(qū)內(nèi)部交通。目前環(huán)保連接系統(tǒng)仍處于公眾咨詢階段，預(yù)計(jì)建成時(shí)間較晚。

(啟德發(fā)展區(qū)地鐵線路簡(jiǎn)圖：http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/development.php)

??2.2  文教體配套優(yōu)勢(shì)凸顯

??政府在《啟德發(fā)展計(jì)劃》中提到對(duì)啟德的定位是“嶄新的海濱，匯聚歷史文化，綠茵，體育及旅游特色”。從西九文化中心規(guī)劃開始，香港政府對(duì)新興區(qū)域規(guī)劃越來(lái)越注重文化休閑的元素。而啟德在文教體配套方面尤其完善。

??教育方面，啟德發(fā)展區(qū)建造時(shí)內(nèi)部配套有兩所小學(xué)和一所中學(xué)，其中圣公會(huì)圣十字架小學(xué)及保良局何壽南小學(xué)已經(jīng)竣工。同時(shí)啟德發(fā)展區(qū)屬于34小學(xué)校網(wǎng)及九龍城中學(xué)校網(wǎng)，教育資源豐富。

??文化休閑方面，啟德發(fā)展區(qū)建有4個(gè)綠地公園，連同計(jì)劃興建的龍津石橋遺跡保育長(zhǎng)廊，一方面給啟德未來(lái)居民提供休閑娛樂場(chǎng)所，另一方面與啟德郵輪碼頭項(xiàng)目結(jié)合，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，啟德區(qū)內(nèi)規(guī)劃有6間臨海酒店，其中三幅酒店用地已被納入2016/17年政府賣地計(jì)劃，預(yù)計(jì)提供2100個(gè)房間。旅游產(chǎn)業(yè)未來(lái)也將是啟德發(fā)展的一大引擎。

??啟德發(fā)展區(qū)其中一個(gè)重大規(guī)劃區(qū)便是多用途體育場(chǎng)館區(qū)，里面包括一個(gè)設(shè)有45000座位的主場(chǎng)館、一個(gè)5000座位的次場(chǎng)館及一個(gè)4000座位的室內(nèi)體育館。

??2.3  醫(yī)療資源豐富

??啟德區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)多家醫(yī)院。其中，香港兒童醫(yī)院預(yù)計(jì)于2017年竣工，啟德醫(yī)院首期預(yù)計(jì)2121年竣工，同時(shí)還規(guī)劃有神經(jīng)科學(xué)專科卓越醫(yī)療中心和新急癥醫(yī)院。區(qū)內(nèi)配套的醫(yī)療資源不僅滿足區(qū)內(nèi)居民醫(yī)療需求，多家專科醫(yī)院將吸引更多特殊需求的醫(yī)療人群前來(lái)就醫(yī)。

??2.4  CBD2——啟德未來(lái)發(fā)展引擎

??啟德發(fā)展區(qū)連同觀塘及九龍灣商貿(mào)區(qū)將提供540萬(wàn)平方米寫字樓面積，被香港政府定位為香港第二核心商業(yè)區(qū)(CBD2)。啟德發(fā)展區(qū)內(nèi)有14幅商業(yè)用地和4幅綜合發(fā)展區(qū)用地。其中2016年11月23日，崇光百貨的持有者利福國(guó)際拍得一幅商業(yè)用地，預(yù)計(jì)將會(huì)建成類似崇光百貨的綜合性大型商場(chǎng)。同時(shí)另一幅綜合發(fā)展區(qū)用地也被納入2016/17年政府賣地計(jì)劃中，計(jì)劃興建200米高地標(biāo)商業(yè)大廈。同時(shí)，啟德發(fā)展區(qū)計(jì)劃興建地下購(gòu)物街，連同九龍城、新蒲崗兩個(gè)鄰近商業(yè)區(qū)，完善啟德區(qū)商業(yè)布局。商業(yè)和辦公預(yù)計(jì)會(huì)成為啟德未來(lái)發(fā)展的重要引擎。

??3.    騰飛的雛鷹今何在——探究啟德發(fā)展區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

??3.1  “地王”頻現(xiàn)——啟德土地市場(chǎng)繁盛

??住宅方面，啟德發(fā)展區(qū)總共提供約200萬(wàn)平方米住宅樓面，共30000個(gè)住宅單位(包括13368個(gè)公共房屋及居屋)。自2013年政府開始批出“啟德一號(hào)”地皮后，3年里平均樓面尺價(jià)成交記錄呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升狀態(tài)，甚至出現(xiàn)了新的“地王”。

(啟德地盤位置圖：http://business.sohu.com/20161220/n476459488.shtml)

??2013年6月，中國(guó)海外以45.6億投得兩幅屬于“港人港地”的啟德1H1及1H2用地的發(fā)展權(quán)，發(fā)展為“啟德一號(hào)”，平均樓面尺價(jià)約5100港元。

??2014年2月25日，嘉華國(guó)際以29.38億投得啟德1I區(qū)2號(hào)地皮，發(fā)展為“嘉匯”，平均樓面尺價(jià)5330港元。建灝地產(chǎn)以29.11億投得啟德1I區(qū)1號(hào)地皮，平均樓面尺價(jià)5600港元保利置業(yè)以39.23億投得啟德1I區(qū)3號(hào)地皮，平均樓面尺價(jià)6530元。

??2014年5月28日，HandySolution Limited(母公司：會(huì)德豐地產(chǎn)有限公司)以25.2億投得啟德1H區(qū)3號(hào)地皮，平均樓面尺價(jià)6102港元。

??2016年11月2日，香港海島建設(shè)地產(chǎn)有限公司(母公司：海航集團(tuán))以88.37億投得啟德1K區(qū)3號(hào)地皮，平均樓面尺價(jià)1.35萬(wàn)，刷新九龍區(qū)地價(jià)成交最高紀(jì)錄。12月19日，海航再斥資54.12億元購(gòu)入啟德發(fā)展區(qū)第1L區(qū)3號(hào)地盤的住宅地皮，可建樓面面積為39.8萬(wàn)方呎，每方呎樓面地價(jià)約1.36萬(wàn)元，打破自己的記錄成為新“地王”。

??2016年12月29日，會(huì)德豐地產(chǎn)有限公司以58.69億投得啟德1K區(qū)2號(hào)地皮，平均樓面尺價(jià)10220港元。盡管地價(jià)比前一周由海航投得的“地王”回落約25%，但是對(duì)比兩年前會(huì)德豐在啟德拍得的另外一塊地皮，地價(jià)上漲了超過(guò)90%。

??啟德住宅地皮的成交記錄顯示，從2013年至今，啟德成交的地皮平均樓面尺價(jià)上漲了1.3倍。飛速增長(zhǎng)的地價(jià)顯示了發(fā)展商對(duì)于啟德發(fā)展區(qū)前景的充足信心。值得注意的是，啟德區(qū)多幅地皮由中資企業(yè)投得，且成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)預(yù)期。在中國(guó)資金向外流動(dòng)的大背景下，香港地產(chǎn)成為中資企業(yè)投資熱門，而土地資源充足的啟德區(qū)將是他們關(guān)注的重點(diǎn)。由于政府規(guī)劃中的啟德發(fā)展區(qū)發(fā)展低密度住宅，住宅用途地皮只占整個(gè)啟德發(fā)展區(qū)的一部分，隨著住宅地皮一幅幅拍出，啟德區(qū)未來(lái)繼續(xù)推出的地皮平均樓面尺價(jià)將穩(wěn)定在1萬(wàn)港元以上，甚至有希望再次挑戰(zhàn)“地王”記錄。

(地政總署賣地記錄 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/records.htm )

??除了住宅用地，啟德區(qū)的商業(yè)用地同樣是地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。啟德發(fā)展區(qū)提供106萬(wàn)平方米樓面商業(yè)區(qū)，主要分布在啟德郵輪碼頭外和北部的“綜合發(fā)展區(qū)”。

??2016年11月23日，利福國(guó)際以73.88億投得啟德區(qū)1E區(qū)2號(hào)地皮，平均樓面地價(jià)6733港元。而利福國(guó)際為崇光百貨持有者，預(yù)計(jì)這幅地皮將會(huì)發(fā)展成為崇光百貨分店或者類似大型綜合商場(chǎng)。

??同時(shí)，啟德車站廣場(chǎng)周邊一幅綜合發(fā)展區(qū)用地以及一幅商業(yè)用地已被納入2016/17年政府賣地計(jì)劃內(nèi)，共提供約28萬(wàn)平方米寫字樓、酒店、商鋪樓面，預(yù)計(jì)會(huì)成為地標(biāo)式建筑。預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)引起許多發(fā)展商的關(guān)注，尤其是自持商業(yè)物業(yè)的發(fā)展商，或是效仿中環(huán)IFC項(xiàng)目出現(xiàn)多家公司聯(lián)合持有開發(fā)的情況。

??3.2  啟德發(fā)展區(qū)住宅第一炮——“啟德一號(hào)”銷售狀況

??啟德區(qū)土地市場(chǎng)成交狀況良好，而隨著建設(shè)的逐步完成，商業(yè)樓盤陸續(xù)落成。作為啟德發(fā)展區(qū)私人住宅樓盤的第一炮，“啟德一號(hào)”的銷售狀況將反應(yīng)一手樓盤市場(chǎng)購(gòu)買者對(duì)于啟德發(fā)展區(qū)的預(yù)期。“啟德一號(hào)”是啟德發(fā)展區(qū)首個(gè)發(fā)售私人住宅樓盤，也是目前發(fā)售的唯一一個(gè)，屬于“港人港地”項(xiàng)目，即香港永久居民才具資格購(gòu)買。

??啟德一號(hào)購(gòu)買采取抽簽方式，即每個(gè)符合資格的購(gòu)買者最多認(rèn)購(gòu)兩張籌，每張籌十萬(wàn)，按照抽簽順序選購(gòu)，賣完即止。2016年9月7日，啟德一號(hào)第一期公布的最終價(jià)單顯示，啟德一號(hào)共建共建545個(gè)住宅單位，平均樓面尺價(jià)20270港元，而開發(fā)商此次提供14.5%的折扣，實(shí)際平均樓面尺價(jià)17331港元。從8月25日公布第一份價(jià)單至9月19日簽訂最后一批買賣合約，啟德一號(hào)第一期在一個(gè)月內(nèi)售罄。而545個(gè)住宅單位，有超過(guò)三千張認(rèn)籌進(jìn)行抽簽競(jìng)爭(zhēng)，成交狀況異常火爆。

??啟德二號(hào)第二期共建624個(gè)單位，2017年1月6日推出的第一份價(jià)單共116個(gè)單位，平均樓面尺價(jià)20754港元，實(shí)際平均樓面尺價(jià)為17745港元。據(jù)知情人士透露，而1月6日正式公開發(fā)售第一天，售出籌票超過(guò)700張，預(yù)計(jì)最終認(rèn)籌數(shù)量超過(guò)第一期，且同樣會(huì)在一個(gè)月內(nèi)售罄。

(資料來(lái)源：?jiǎn)⒌乱惶?hào)價(jià)單http://www.onekt.com.hk/ONE/tc/ )

??盡管啟德一號(hào)是港人港地項(xiàng)目，缺少大陸投資者的競(jìng)爭(zhēng)，但是兩期的銷售狀況異常火爆。未來(lái)即將開盤的私人住宅樓盤則沒有購(gòu)買者的限制，預(yù)計(jì)大陸投資者的進(jìn)場(chǎng)會(huì)使接下來(lái)的一手樓盤平均尺價(jià)突破20000港元。

??3.3  漸成雛形——啟德發(fā)展區(qū)配套建設(shè)現(xiàn)狀

??啟德土地市場(chǎng)和一手樓盤市場(chǎng)的火爆源于投資者的信心，這信心的來(lái)源依賴于政府在《啟德發(fā)展計(jì)劃》中承諾的眾多基建項(xiàng)目。從2007年至今，啟德發(fā)展計(jì)劃的開展走到第十個(gè)年頭，啟德發(fā)展區(qū)的配套建設(shè)總體按照政府的原計(jì)劃進(jìn)行，個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)延誤。

??土木工程拓展署資料顯示，已經(jīng)竣工的項(xiàng)目有兩片公共房屋啟晴邨和德朗邨、兩所小學(xué)、工業(yè)貿(mào)易大樓、郵輪碼頭大樓及首個(gè)泊位、觀塘海濱花園和期的跑到公園第一期。截至目前，土地平整工作基本完成，啟德發(fā)展區(qū)周圍配套形成雛形。

??更多的配套項(xiàng)目正在施工或者接近竣工。交通線路方面由于土瓜灣施工遇到文物保護(hù)問(wèn)題，沙中線竣工時(shí)間受到延誤，但是沙中線大圍至紅磡段預(yù)計(jì)2019年通車，2021年全線通車。六號(hào)干線東南九龍T2主干道也會(huì)在2020年竣工。環(huán)保連接系統(tǒng)仍處于公眾咨詢階段，預(yù)計(jì)2023年竣工。

??城市景觀方面，各個(gè)公園建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入第二期建設(shè)階段，最晚落成的是都會(huì)公園，預(yù)計(jì)2021年竣工。體育場(chǎng)館也預(yù)計(jì)在2019至2020年竣工屆時(shí)，啟德的休閑配套基本成型。

??而醫(yī)院方面，香港兒童醫(yī)院將于2017年竣工，啟德醫(yī)院首期預(yù)計(jì)2021年竣工。

(啟德發(fā)展區(qū)基建項(xiàng)目未來(lái)竣工時(shí)間表)

??從配套建設(shè)的完成情況以及未來(lái)竣工日期，2021年將是啟德發(fā)展區(qū)整體成型的重要年份，預(yù)計(jì)樓價(jià)也會(huì)在2021年出現(xiàn)大幅上升。

??至于住宅方面，市建局重建的樓換樓項(xiàng)目“煥然一居”已經(jīng)銷售完畢，首個(gè)住宅商業(yè)樓盤“啟德一號(hào)”在2016年9月第一期售罄，第二期預(yù)計(jì)在本周完成銷售。后續(xù)將會(huì)有嘉華國(guó)際的“嘉匯”等私人住宅樓盤推出。啟德未來(lái)的一手樓供應(yīng)總體充足，但是市場(chǎng)仍舊火爆。

??4.    啟德發(fā)展區(qū)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

??4.1  香港外部環(huán)境總體利好，助力啟德區(qū)升值

??啟德發(fā)展區(qū)未來(lái)的升值空間和整個(gè)香港的發(fā)展息息相關(guān)，香港樓市，土地市場(chǎng)，乃至整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化都會(huì)影響啟德發(fā)展區(qū)未來(lái)的表現(xiàn)。

??首先是香港樓市的表現(xiàn)。縱觀香港樓市的歷史發(fā)展走勢(shì)，自2003年開始，香港樓市逐漸從亞洲金融危機(jī)和SARS疫情的打擊中恢復(fù)，2011年2月份香港的房?jī)r(jià)指數(shù)甚至超過(guò)1997年亞洲金融危機(jī)前的最高值；2003年到 2015年，香港房?jī)r(jià)由每平方米售價(jià)19956港元飛漲至118081港元，漲幅高達(dá)492%，幾乎翻了五番，樓市泡沫開始出現(xiàn)并不斷吹大。2015年7月，香港房?jī)r(jià)在達(dá)到歷史高點(diǎn)之后，由于香港實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，再加上美聯(lián)儲(chǔ)加息消息火上澆油，在長(zhǎng)達(dá)13年的瘋漲之后，香港樓市終于出現(xiàn)慘烈的斷崖式硬著陸，房?jī)r(jià)一瀉千里。

(圖片來(lái)源：香港政府統(tǒng)計(jì)處)

??截止2016年11月，香港2016年住宅買賣成交數(shù)目達(dá)51151宗，總價(jià)值達(dá)3951.7億港元，同比增長(zhǎng)2.19%；非住宅買賣成交數(shù)目達(dá)4573宗，總價(jià)值達(dá)529.6億港元，同比減少2.4%。雖然2016年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾起伏，頗具戲劇性，但整體而言，物業(yè)投資市場(chǎng)仍然處于一個(gè)相對(duì)旺盛的階段，在豪宅及寫字樓的帶動(dòng)下，全年的交易總額創(chuàng)下十年來(lái)新高；由于經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好及供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)也仍然在穩(wěn)步上升。

??年初由于2015年環(huán)球股市波動(dòng)，中港投資市場(chǎng)的不穩(wěn)定，以及美聯(lián)儲(chǔ)計(jì)劃進(jìn)入新一輪的加息周期，買家信心一直不高，香港樓市延續(xù)了2015年年末的低迷氣氛；年中由于英國(guó)脫歐帶來(lái)的政治不穩(wěn)定因素及歐洲央行寬松政策，導(dǎo)致大量資金流入亞洲市場(chǎng)，加上銀行加強(qiáng)按揭優(yōu)惠的推波助瀾，樓市開始回暖，轉(zhuǎn)跌為升；到了年底，特區(qū)政府推出新“辣招”，剛有起色的樓市再次遇冷，不少業(yè)主實(shí)施封盤以作觀望。2016年香港樓市先苦后甘后又受政策打擊，最終市場(chǎng)以靜止的狀態(tài)進(jìn)入2017年。

??綜上所述，香港樓市總體呈現(xiàn)震蕩向上的趨勢(shì)，房屋資源稀少和有購(gòu)房需求的人群眾多的現(xiàn)象在短期內(nèi)不會(huì)變化，啟德區(qū)大量的新盤資源去存化難度不高。且由于樓市低點(diǎn)剛剛過(guò)去，預(yù)計(jì)在啟德區(qū)新盤大量推出的未來(lái)五年香港樓市再次進(jìn)入上升軌道，升值空間可觀。

??香港土地市場(chǎng)方面，歷史數(shù)據(jù)顯示，香港土地成交均價(jià)分別在2003年及2008年處于低谷，并在次年觸底反彈，增長(zhǎng)率分別高達(dá)787%與632%。雖然2009年之后地價(jià)有一定的回落，漲幅收窄，但從2014年至今，香港地價(jià)并沒有像樓市一樣面臨寒冬，反而穩(wěn)步上升，“地王”頻現(xiàn)，體現(xiàn)了投資者及開發(fā)商對(duì)土地市場(chǎng)的信心。在香港土地市場(chǎng)大環(huán)境以及內(nèi)地大型房企進(jìn)軍香港市場(chǎng)的背景下，啟德區(qū)作為香港土地市場(chǎng)下一個(gè)重要升值點(diǎn)，高溢價(jià)率和地王成為一種常態(tài)。而由于啟德區(qū)住宅低密度發(fā)展的特點(diǎn)，住宅土地已經(jīng)拍賣大半，余下的幾幅土地預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：香港地政總署統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))

??在經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，香港經(jīng)濟(jì)受到全球經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)影響，2016年經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增幅收窄，僅有1.5%，經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)疲軟，綜合消費(fèi)指數(shù)明顯放緩。根據(jù)特區(qū)政府報(bào)告，雖然香港經(jīng)濟(jì)前景仍受制于全球經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)影響，但投資開支卻有強(qiáng)勁反彈。

(圖片來(lái)源：香港政府統(tǒng)計(jì)處及香港經(jīng)濟(jì)近況—經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的全面概況)

??與此同時(shí)，來(lái)自大陸的投資是香港樓市和房市上升的重要因素。由于人民幣的持續(xù)貶值，內(nèi)地投資者通過(guò)持有香港物業(yè)來(lái)規(guī)避因人民幣貶值而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也能達(dá)到增值保本的目的。啟德區(qū)拍出的兩宗高價(jià)地王便是被中資企業(yè)奪得。但是，年末政府出臺(tái)的樓市“辣招”可能將會(huì)減少一部?jī)?nèi)地投資需求；但長(zhǎng)期來(lái)看，美元預(yù)計(jì)持續(xù)走強(qiáng)，如果人民幣持續(xù)目前的跌勢(shì)，將會(huì)有更多的內(nèi)地資金流入香港市場(chǎng)。

??所以，香港總體利好的未來(lái)投資環(huán)境有利于啟德發(fā)展區(qū)的未來(lái)升值。

??4.2  危中有機(jī)—啟德發(fā)展區(qū)是否能突破政府樓市政策限制

??在政策方面，香港政府一直試圖推行辣招來(lái)給香港過(guò)熱的房地產(chǎn)降溫。2016年11月4日，香港特區(qū)政府宣布，將向購(gòu)房的非永久居民，以及購(gòu)入二套房的永久居民征收15%的印花稅，次日起生效，意在打壓炒房風(fēng)氣，幫助市場(chǎng)降溫。此前，特區(qū)政府曾在2012年推出雙“辣招“——“額外印花稅”及“買家印花稅”，在2013年推出針對(duì)二套房的“雙倍印花稅”；兩次加“辣”，從買賣環(huán)節(jié)入手，提高置業(yè)成本，并利用印花稅去遏抑非自住需求，新政實(shí)施以來(lái)降低了不少炒賣及非本地需求；但以投資需求為主的香港樓市從2012年至今，住房?jī)r(jià)格仍然上漲了50%；甚至在2015年下半年遇冷后，于2016年第二季度再度回升，出現(xiàn)亢奮的現(xiàn)象，一度逼近歷史高點(diǎn)。

??特區(qū)政府于2016年底推出的樓市“辣招”主要針對(duì)南下的內(nèi)地資金以及本地的非自住需求，目的是再次遏制樓市投機(jī)行為、抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。此次增稅，最受打擊的莫過(guò)于二手房市場(chǎng)。新政實(shí)施以來(lái)，二手物業(yè)放盤量大為降低，成交明顯萎縮，首個(gè)周末十大屋苑交易量急挫進(jìn)四成，僅有4宗交易。然而，香港永久居民購(gòu)入的一套房卻不受此次新政調(diào)控影響，依舊沿用此前的最高8.5%的印花稅稅率。開征新稅后，首次購(gòu)房者比例由30%上升至70%，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)不跌反升，上漲0.8%，可見“辣招”對(duì)于一手房市場(chǎng)效果不甚顯著。而啟德區(qū)在未來(lái)很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都以新開盤的一手房為主，辣招對(duì)于啟德區(qū)房?jī)r(jià)影響不大。

??還有另一方面的政策值得關(guān)注，就是未來(lái)可能出現(xiàn)的加息政策。受到美國(guó)2016年年底的加息以及今年加息預(yù)期次數(shù)上調(diào)影響，香港銀行預(yù)計(jì)會(huì)透過(guò)自動(dòng)利率調(diào)節(jié)機(jī)制跟隨美國(guó)加息。那么，未來(lái)可能出現(xiàn)的加息政策是否抑制樓市增長(zhǎng)，影響啟德發(fā)展區(qū)的前景呢？

??首先，值得注意的是，香港銀行是有條件不跟隨美國(guó)加息的。在次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局大幅下調(diào)聯(lián)邦基金利率5厘以上，而香港銀行只是將最優(yōu)惠利率下調(diào)3厘。同時(shí)，香港自2008年后迎來(lái)5輪資金流入，以銀行體系總結(jié)余和外匯基金票據(jù)及債券未償還總額的變化來(lái)衡量的資金流入規(guī)模達(dá)10500億港元，充足的資金使得香港銀行同業(yè)拆息將較長(zhǎng)期維持在低水平。事實(shí)上，現(xiàn)在近八成的新按揭貸款都是以銀行同業(yè)拆息為標(biāo)準(zhǔn)，并以最優(yōu)惠利率作為其上限的基準(zhǔn)。所以，即使敏感度較大的銀行同業(yè)拆息出現(xiàn)回升，在最優(yōu)惠利率不變的情況下，按揭貸款的負(fù)擔(dān)將不會(huì)顯著增加。過(guò)去幾年，金管局已經(jīng)退出七輪審慎的按揭貸款措施，并需要假設(shè)利率上升3厘來(lái)做壓力測(cè)試。這進(jìn)一步降低息率對(duì)樓市的影響。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：按揭轉(zhuǎn)介研究部及金管局)

??所以總體而言，盡管財(cái)政政策和貨幣政策均對(duì)香港樓市產(chǎn)生負(fù)面影響，但是啟德區(qū)自身的優(yōu)勢(shì)有能力突破政策有限的限制。

??4.3  以史為鑒——兩個(gè)經(jīng)典案例透析啟德發(fā)展區(qū)未來(lái)升值狀況

??啟德發(fā)展區(qū)并不是香港整體區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的先例。西九文化區(qū)、黃埔站的建設(shè)等都是香港近幾年區(qū)域規(guī)劃的經(jīng)典案例，從中我們也可以一窺啟德發(fā)展區(qū)未來(lái)的升值時(shí)機(jī)以及升值幅度。

??西九文化區(qū)正式于2013年開始動(dòng)工，文化區(qū)周邊的一手房市場(chǎng)在文化區(qū)正式動(dòng)工后便呈現(xiàn)火熱狀態(tài)。以君臨天下為例，雖然2014年平均每尺售價(jià)略有下滑，但成交量創(chuàng)歷年來(lái)新高，君臨天下一座一手房共出售54套，同年僅有兩套二手房成交。2015年及2016年住房?jī)r(jià)格則受到香港整體樓市的影響，先升后跌，形成巨大落差。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：香港政府土地注冊(cè)處)

??同樣位于九龍的黃浦區(qū)，受益于黃埔站的建設(shè)及通車，其樓市得到大力發(fā)展。自2008年行政會(huì)議批準(zhǔn)港鐵公司對(duì)觀塘線延線進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)劃及設(shè)計(jì)后，現(xiàn)觀塘線的終點(diǎn)站黃埔站周邊地區(qū)樓價(jià)拾級(jí)而上，以黃埔花園第五期青樺苑為例，當(dāng)年每尺平均售價(jià)增長(zhǎng)率高達(dá)17%。2010年黃埔地鐵站正式動(dòng)工后，黃埔花園房?jī)r(jià)漲幅又迎來(lái)一個(gè)高峰，達(dá)23%。 2016年10月，于黃埔站正式通車前后，樓價(jià)增幅雖然有小幅度的波動(dòng)但逐步上升，區(qū)內(nèi)二手屋苑的交投量明顯加快，單單10月份的成交量就高達(dá)24宗。

??(數(shù)據(jù)來(lái)源：香港政府土地注冊(cè)處)

??從以上兩個(gè)歷史案例不難看出，大型發(fā)展計(jì)劃如西九文化區(qū)，以及大型公共設(shè)施建設(shè)如黃埔地鐵站的建成通車，都會(huì)為其周邊地區(qū)樓市帶來(lái)一定的增長(zhǎng)動(dòng)力，加快成交速度。那么，西九文化區(qū)及黃埔站對(duì)啟德發(fā)展區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有什么借鑒意義呢？

??首先，啟德發(fā)展區(qū)與西九文化區(qū)一樣都屬于香港十大基建計(jì)劃，前者位于東南九龍而后者位于西南九龍。對(duì)比西九文化區(qū)以文化為中心主題的發(fā)展概念，啟德發(fā)展區(qū)規(guī)模更大，周邊配套更加完善，除了住宅區(qū)，還有CBD，除了住宅以外還配有寫字樓及工貿(mào)大廈，集住宅、辦公、體育及旅游為一體。由于啟德發(fā)展區(qū)目前房?jī)r(jià)相對(duì)較低，發(fā)展前景巨大，私人住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將吸引大批首次購(gòu)房的永久居民以滿足自住需求；其次，區(qū)內(nèi)的辦公區(qū)域?qū)懽謽穷A(yù)計(jì)也將吸引香港本地及內(nèi)地的公司到啟德區(qū)置業(yè)；在人民幣貶值的大背景下，內(nèi)地投資者無(wú)論以個(gè)人名義或公司名義到香港投資置業(yè)，啟德區(qū)無(wú)疑都將是一個(gè)明智的選擇。

??其次，根據(jù)黃埔站及其周圍的樓市發(fā)展走勢(shì)，以啟德地鐵站為中心發(fā)展的啟德區(qū)，其樓價(jià)預(yù)計(jì)將在地鐵站動(dòng)工及建成通車后迎來(lái)幾次漲幅；雖然目前啟德站還在計(jì)劃中，但對(duì)于投資者而言是一個(gè)入市的好時(shí)機(jī)。

??總的來(lái)說(shuō)，從香港整體樓市的走勢(shì)及西南九龍的兩個(gè)案例來(lái)看，啟德區(qū)樓市發(fā)展?jié)摿薮螅瑔⒌掳l(fā)展區(qū)的樓市潛力巨大，樓價(jià)預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲，并將在幾大基建項(xiàng)目完成前后得到較大的漲幅。

??小結(jié)

??作為香港政府重點(diǎn)投資的新興區(qū)域，啟德發(fā)展區(qū)在起建伊始便受到廣泛的關(guān)注。擁有良好的規(guī)劃，啟德發(fā)展區(qū)目前的土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)成交都呈火爆形式。在未來(lái)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)總體利好的情況以及歷史香港區(qū)域規(guī)劃的成功案例來(lái)看，啟德未來(lái)存在較大升值空間。私人住宅土地市場(chǎng)的平均樓面尺價(jià)預(yù)計(jì)從10000港元穩(wěn)步上升，一手房平均尺價(jià)也預(yù)計(jì)能攀上20000港元，并且預(yù)計(jì)在2019年沙中線大部分通車以及2021年基建項(xiàng)目基本落成兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)啟德區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升值。能否復(fù)制中環(huán)的傳奇現(xiàn)在下定論還為時(shí)尚早，但是啟德發(fā)展區(qū)無(wú)疑是香港房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)重要的投資熱點(diǎn)。

??【參考資料】
　　1. 啟德發(fā)展計(jì)劃——項(xiàng)目及進(jìn)展：http://www.ktd.gov.hk/tchina/programmeandprogress.html
　　2. 啟德發(fā)展計(jì)劃：https://www.kaitaksportspark.hk/tc/files/mpsc_03.pdf
　　3. 啟德一號(hào)官方網(wǎng)站：http://www.onekt.com.hk/TWO/tc/
　　4. 香港政府地政總署——賣地記錄：http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/records.htm
　　5. 香港政府統(tǒng)計(jì)處——統(tǒng)計(jì)資料：http://www.censtatd.gov.hk/gb/?param=b5uniS&url=http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/index_tc.jsp
　　6. 香港政府地政總署——賣地結(jié)果：http://www.landsd.gov.hk/sc/landsale/records.htm
　　7. 香港經(jīng)濟(jì)近況：http://www.hkeconomy.gov.hk/chs/trends/index.htm