??2017年8月18日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見(jiàn)》，限制房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等境外投資?！兑庖?jiàn)》由發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行、外交部共同制定，并由國(guó)務(wù)院同意后發(fā)布。

??發(fā)改委列出了三類境外投資，包括：禁止開(kāi)展的境外投資（如賭博業(yè)等）；限制開(kāi)展的境外投資（如房地產(chǎn)、影城、體育俱樂(lè)部等）；鼓勵(lì)開(kāi)展的境外投資（如有利于推進(jìn)"一帶一路"建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等）

??2016年底，中國(guó)政府開(kāi)始收緊海外投資，旨在穩(wěn)定人民幣匯率、限制資本外逃、降低金融風(fēng)險(xiǎn)。此后，資本外流大幅減緩，商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中資海外房地產(chǎn)直接投資同比下降82.5% (1)。

??房地產(chǎn)被列入了受限制行業(yè)名單，這意味著中企的海外地產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃將面臨多層次審查，但由此產(chǎn)生的影響將更為微妙。

??這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)意味著什么？

??世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中國(guó)仍是亞太地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的最大資本來(lái)源。我們錄得的實(shí)際投資交易額與官方發(fā)布的房地產(chǎn)對(duì)外直接投資額數(shù)據(jù)之間的差異表明，目前已經(jīng)有大量中國(guó)資本形成境外循環(huán)并在房地產(chǎn)市場(chǎng)上持續(xù)活躍。

??盡管中國(guó)資本仍積極尋求海外投資機(jī)會(huì)，但買(mǎi)家的構(gòu)成卻發(fā)生了變化。主權(quán)財(cái)富基金（SWFs）的海外地產(chǎn)投資仍然活躍，但由于國(guó)有企業(yè)（SOEs）受政策驅(qū)動(dòng)明顯，其海外地產(chǎn)購(gòu)置活動(dòng)已經(jīng)降溫（見(jiàn)圖1）。

圖1：中國(guó)投資者海外地產(chǎn)購(gòu)置情況

來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2017年8月

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示："新規(guī)將在短、中期內(nèi)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。對(duì)于具有海外投資需求但又無(wú)法實(shí)現(xiàn)的國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)有可能成為這部分溢出資金的'錨'。此外，新規(guī)背景下，部分出售物業(yè)的境外賣(mài)家更青睞擁有境外架構(gòu)的買(mǎi)方，以便加快交易進(jìn)程，這對(duì)于外資投資者來(lái)說(shuō)是一個(gè)窗口期。

??然而，長(zhǎng)期來(lái)看，資本管制政策或?qū)⒁种颇承﹪?guó)外投資者的投資熱情，因?yàn)樗麄兛赡軗?dān)憂退出時(shí)向海外匯出資金會(huì)遇到困難。資本管制不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)生重大長(zhǎng)期性影響，因?yàn)閲?guó)內(nèi)投資市場(chǎng)仍將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)基本面。"

??此外，新規(guī)還將改變中國(guó)投資者的海外投資策略，一些可能出現(xiàn)的策略包括：

??o利用境外金融機(jī)構(gòu)：大型投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)通過(guò)保險(xiǎn)公司和其他已收購(gòu)的投資管理平臺(tái)獲得了境外資金融通的渠道。他們可能會(huì)利用這些境外平臺(tái)從事地產(chǎn)收購(gòu)活動(dòng)。

??o通過(guò)香港進(jìn)行投資：投資者可能會(huì)利用其總部設(shè)在香港的企業(yè)實(shí)體購(gòu)置資產(chǎn)。另外，香港本身依然是大陸投資者購(gòu)置土地和大宗地產(chǎn)項(xiàng)目的熱土。

??o品牌輸出：預(yù)計(jì)更多投資者將以"輕資產(chǎn)"模式輸出其品牌和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

??o其他可能選擇的途徑還包括在"一帶一路"相關(guān)國(guó)家進(jìn)行投資；擔(dān)任基金里面的有限合伙人（LP）；購(gòu)買(mǎi)低于5,000萬(wàn)美元的小型股權(quán)；參與合資企業(yè)。

??世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌表示："目前，中國(guó)仍是亞太地區(qū)跨境投資的最大資本來(lái)源國(guó)，并將繼續(xù)在全球商業(yè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)扮演重要角色。中國(guó)的境外投資不會(huì)中斷，但隨著投資者為適應(yīng)新規(guī)而進(jìn)行投資策略調(diào)整。預(yù)計(jì)主權(quán)財(cái)富基金地產(chǎn)投資將保持強(qiáng)勁，'一帶一路'倡議相關(guān)投資將引發(fā)更多關(guān)注。"