世邦魏理仕發布《2018年第一季度北京房地產市場回顧及展望》

??2018年4月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發布《2018年第一季度北京房地產市場回顧及展望》。報告指出，北京優質寫字樓市場、優質零售物業市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現如下特點：

??1.  優質寫字樓市場：季度市場凈吸納量創7年來同期新高，達122,570平方米，預示著2018年北京寫字樓市場需求將進一步放量；金融、科技和專業服務行業繼續成為市場需求的主要動力，其中傳統金融行業的新租和擴租勢頭強勁。

??2.  優質零售物業市場：本季度，市場項目整合和轉型活動持續活躍；整體租賃市場較平淡，餐飲業相對活躍。

??3.  優質倉儲物流市場：季度租金大幅上漲10.1%，超過去三年的累計漲幅，報平均租金46.3元/月/平米；市場連續第四個季度空置率在0.5%以下，短期內市場仍處于供不應求的狀態，租金維持穩定增長趨勢。

??4.  投資市場：本季度共有6宗大宗物業投資交易成交，總交易額錄得56.8億元；酒店成為本季度最受歡迎的物業類型，共有3宗成交，合占總投資額的77.5%。

??一．優質寫字樓市場

??——市場需求創7年來同期新高，2018年持續放量在即

??2018年第一季度，北京有四棟優質寫字樓項目落成，為市場帶來40.7萬平方米的辦公租賃面積，從而拉開本年度供應高峰的序幕。與此同時，市場需求相應增長，凈吸納量錄得122,570平方米，為近7年歷史同期最高，這亦預示著2018年北京寫字樓市場需求將進一步放量。

　　從整體需求來看，租賃市場70%的面積繼續被內資企業吸納，外資企業則保持平穩；金融、科技和專業服務行業繼續成為市場需求的主要動力，其中傳統金融行業的新租和擴租勢頭強勁。受新增供應影響，整體空置率環比上升2.8個百分點至8.4%；市場平均租金在個別商務區供不應求所帶來的租金上漲的拉動下，同樣本環比上揚0.2%，報每月每平方米420.1元。

??未來六個月，預計有467,000平方米的新增面積入市。CBD核心區域的中服地塊也將迎來首批高品質樓宇入市，預計整體市場空置率將會在短期內小幅拉升，租金會保持平穩態勢。

??量，在市場上旺盛的辦公場所升級需求下，大部分今年入市的新項目預租情況樂觀，預計今年優質寫字樓的租賃將更為活躍。”

??二．優質零售物業市場

??——市場整合和轉型持續活躍

??2018年第一季度，位于亞奧商圈的中海環宇薈落成，新增商業面積35,000平方米。整體市場項目整合和轉型活動持續活躍，凱德集團出售翠微路店給印力集團，華聯出售的廣安門店將于5月關店調整。

??市場整體空置率環比上升了0.1個百分點至5.1%。受益于外圍區的個別成熟項目，購物中心首層商鋪平均租金同樣本環比上漲0.2%，報每日每平米35.6元。未來六個月，有3個項目計劃入市，總體量近246,000平方米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩。

??本季度，整體租賃市場較平淡，餐飲業相對活躍。西單大悅城推出集合了十余家知名餐飲品牌的查特花園餐飲街區。服飾類中，本土設計師品牌開設的線下實體店趨勢進一步增強。在國際品牌引入方面，朝陽合生匯引入日本EVISUKURO國內首家專賣店；王府中環引入蘇格蘭服飾品牌Pringle of Scotland、紐約品牌Vivienne Tam；三里屯太古里引入川久保玲的Dover Street Market中國首店。

??世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務商業部主管希諾表示：“近來零售商對零售新模式的探索愈演愈烈，北京更是處在全國‘新零售’領域橋頭堡的位置。在此趨勢推動下，越來越多的國際、國內品牌在北京升級開設旗艦店，在空間設計、業態創新、體驗升級等多方面區別于一般實體店。同時，商家也在努力打破實體店和線上銷售平臺的界限，實現多渠道零售，利用大數據挖掘消費者的需求偏好，以便全面提升消費者體驗。”

??三．優質倉儲物流市場

??——租金大幅上漲，超過去三年的累計漲幅

??2018年第一季度，北京僅有一幅位于北京經濟技術開發區的工業用地成交，北京主要工業園區土地價格報每平方米2,262元，環比持平。

??2018年1月12日，北京市政府再次發布新政，對產業用地的利用方式提出嚴格的把控，只有“高精尖”類企業才具備產業用地的準入條件，從而限制倉儲物業的新開發，加之低標倉清退行動持續，大部分建設中或基本完工的物流項目短期內無法如期入市。

??北京市高標倉儲連續第四個季度無新增供應且空置率在0.5%以下。業主方展開新一輪提價，季度租金環比漲幅達到10.1%，超過過去三年的累計漲幅，平均租金達到46.3元/月/平方米；在業主方普遍提高租金的大趨勢下，大部分租約到期的租戶仍選擇續約以維持自身業務發展。

??原計劃上半年交付的26萬平方米高標倉儲物流設施中有近20萬平米將延期至下半年甚至2019年，也有可能個別項目轉變用途。短期內市場仍處供不應求狀態，租金維持穩定增長趨勢。

??世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務工業部主管李虹指出：“高標倉儲設施在北京范圍內供不應求、租金成本上漲明顯，使得北京周邊地區有更多機會成為增量租戶外溢的目標；另外2018年初產業用地利用新規發布，政府希望通過對供給方式的調整，加大產業用地或用房交易的監管力度，為符合“高精尖”產業目錄的企業用戶創造更多機會。”

??四．投資市場

??——存量時代下，改造增值仍是今年主要投資策略

??2018年第一季度，共有6宗大宗物業投資交易成交，總交易額錄得56.8億元。酒店成為本季度最受歡迎的物業類型，共有3宗成交，合占總投資額的77.5%。其中兩個項目未來改造成寫字樓的可能性較大，由此可見改造增值在今年仍然是北京主要的投資策略類型之一。

　　房地產基金表現最為活躍，季內完成4宗交易，其中景瑞貢獻兩宗，分別為一棟位于海淀的住宅樓宇和一棟位于東城的商業樓宇。其余兩處物業——一座位于海淀的酒店公寓和一座位于王府井的酒店——分別被當代置業和上海人壽收購。開發行業的資產處置和收購兼并日趨活動下，投資者在存量市場獲得更多機會。在此推動下，核心區域投資活躍度明顯上升，本季度貢獻4宗成交。

??世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場部執行董事紀剛指出：“2018年國內貨幣和金融監管環境，及北京近期發布的一系列關于土地和城市規劃為大宗物業投資市場今年的走向帶來較大不確定性。而‘高精尖’產業企業和自帶產業資源優勢的投資者，將成為今年重要的買家類型。”