世邦魏理仕發布《產業崛起之地——中國商務園區解讀及主要市場競爭力排名》報告

??2018年5月9日，上海–產業升級和科技創新是中國經濟邁向新常態、完成新舊增長模式切換的必由之路，也令“商務園區”成為近年來房地產市場上炙手可熱的產業地產類型。CBRE近日發布報告《產業崛起之地——中國商務園區解讀及主要市場競爭力排名》，對全國16個主要城市的商務園區發展潛力加以評估。

??商務園區是指從事高科技和研發、具有高附加值的知識密集型無污染企業和機構的經營場所，商務園區的發展與產業發展緊密相連。隨著中國產業不斷向全球價值鏈的上游延伸，從制造和組裝到研發與設計，再到全產業鏈的功能實現，商務園區的需求亦不斷增長。與此同時，商務園區的功能也不斷擴展，已經從單一的研發功能轉變為集研發、總部、后臺、展示等多重功能的復合型產業地產。除了產業升級這一內生動力之外，科技創新政策也為商務園區發展加速，而城市更新的進程則為商務園區的發展騰出了空間。

??商務園區的具有一顆“產業核芯”。通過對商務園區租戶的調查，我們發現近70%的商務園區租戶來自于IT、通訊和制造業，也就是產業類租戶。區別于金融、貿易等服務業類租戶，產業類租戶對于物業有其特殊的要求。

??世邦魏理仕中國區顧問及交易服務|工業部主管羅瑾表示：“作為產業發展的載體，商務園區除了能夠滿足產業類企業的辦公需求，還可以幫助其實現企業研發、數據中心、培訓中心等功能。這些功能對建筑的技術指標也提出了特殊的要求，例如層高、面積、承重、門寬等，對園區的電力、環境、區位也有不同要求。因此，功能多元化、建筑靈活性是商務園區區別于其他地產類型的重要特性，也成為其吸引產業類租戶最關鍵的因素。除此之外，較高的產業聚集度、各類稅收優惠政策也使商務園區對產業類租戶更具親和力。”

??除了滿足占比七成的產業類租戶的需求，商務園區對另外30%的普通辦公租戶的吸引力也在逐步增強。商務園區的低租金成本、配套設施的改善，對人的重視增強這三點普適性優勢吸引了越來越多的辦公租戶。其中租金成本優勢是企業最為關注的問題。根據全國16個主要城市優質寫字樓與商務園區的租金對比可見，企業選擇商務園區的辦公空間將節約35%-75%的租金成本。

??中國城市商務園區發展競爭力排名TOP10

??受限于區域間經濟發展水平的不同，各城市商務園區市場發展存在較大的差異性，CBRE建立了以產業發展和基礎設施指數、人才資源與創新指數、市場成熟度指數為考量的評價體系，挑選出十大最具競爭力的城市。北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、武漢、重慶、蘇州依次為商務園區發展競爭力的前十位城市。

??No 1北京：人才和研發資源雄厚

??人才和研發資源是支持商務園區發展的重要軟件基礎，北京的人才、教育、科技資源優勢在質量和數量上都是其他城市無可比擬的。至2016年，北京重點高校數量占全國同類的25%，中國科學院、中國工程院院士一半以上分布在北京。另外北京研發人員占社會從業人員比重和研發投入占GDP比重也分別以2.07%和5.94%位列全國首位。

??堅實的基本面帶動了商務園區的需求，截至2018年一季度，北京商務園區市場規模達到500萬平米。同時北京優質寫字樓和商務園區租金比達267%，巨大的租金優勢還有助于吸引以辦公需求為主的租戶外溢至商務園區市場。但近年來產業用地的供應和開發限制在一定程度上制約了北京商務園市場的快速發展，尤其是中關村軟件園、上地信息產業基地等傳統園區在數量和質量上都無法滿足快速發展的需求。因此，北清路、順義以及更多新興區域的發展受到市場的期待。

??No 2上海：經濟體量和商務園區規模居首

??從綜合經濟實力來看，上海非農業生產總值位居所有城市之首，且制造業優勢領先。同時上海城市基礎設施完善，2016年地鐵總里程達683公里，到2020年將達800公里，地鐵密度全國第一。巨大的經濟體量和和良好的基礎吸引了眾多跨國企業、國內大型企業在上海設立總部和研發中心，推動上海商務園區需求持續增長。

??上海商務園區的存量從2006年的約130萬平方米迅速擴展到了2017年的約800萬平方米，在十年內經歷了三倍以上的增長，主要分布區域也由張江，漕河涇、金橋等國家園區發展至目前的十多個區域市場，未來仍將有大量的項目將出現在浦東、松江、寶山等新興區域內。2016年上海市政府提出“建設具有全球影響力的科技創新中心”的目標，商務園區市場將面臨新的發展機遇。

??No 3深圳：經濟增速領先發展潛力巨大

??深圳經濟增速領跑一線城市，具有自主創新能力強的現代產業體系。在2013年至2016年三年間，深圳非農業生產總值增長34.4%，增速已經明顯高于北上廣。深圳創新研發投入及研發能力可與京滬比肩，2016年深圳的研發投入占GDP比重達4.05%，僅低于北京。

??另外深圳作為經濟特區實現對外開放帶來的眾多創新機會，以及作為移民城市具有的高包容性，極大的促進了民營企業的發展壯大，與大量的國家高新技術企業共同帶動了商務園區的需求。

??由于市域面積遠低于其他一線城市，深圳僅30%的商務園區位于原經濟特區的羅湖、福田和南山三區，70%聚集在原經濟特區的關外各區。為解決土地資源限制問題，政府出臺了“6+1”政策以盤活存量工業用地，這將在中短期內促進商務園區快速增長。加之深圳作為粵港澳大灣區的核心城市，將與香港共同打造國際的科技產業創新中心，也為商務園區的進一步發展提供機遇。

??世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示：“除了北京、上海、深圳，中國還有很多城市商務園區市場蘊含巨大的發展潛力。例如，廣州作為華南地區傳統中心城市的地位是其他城市無法取代的，而且也具備支撐產業升級的人才儲備。杭州得益于近年來電商、互聯網+、互聯網金融行業的快速崛起，經濟結構發生實質性蛻變，形成了一定規模的以商務園為載體的新經濟增長點。成都、武漢、南京均屬于交通樞紐城市，二、三產業經濟增速較快，基礎設施大力建設，便利的城際和城市交通為人才流動、提高城郊商務園區的可達性奠定了基礎。”