??2018年9月，上海房屋租賃指數為1915點，比上月上升8點，環比上漲0.42%，漲幅擴大0.07個百分點。9月,上海房屋租賃指數連續第三個月環比小幅上漲，同比下跌1.19%。

??9月，上海房屋租賃市場進入傳統畢租旺季末，租金三個月上漲，也是市場對之前租金連續九個月下降的止跌調整，并不意味租金進入新的一輪快速上漲。成交結構變化有所放大，改善型與享受型需求比例上升，尤其后者，在當前刺激國內消費的大環境下，以相對高的租金換取提檔升級居住的潛力被激發。上海房屋租賃指數辦公室認為，9月的市場表現：一、今年應屆畢業生招工高峰進入尾聲，入職者租房緊迫度提高，招工崗位集中的中心城區租房成交提速，拉動租金上漲。二、9月各分市場租金漲幅從高端至低端依次遞增，高端市場上漲0.19%，中端市場上漲0.36%，低端市場上漲0.55%。市場成交集中在低端市場，有效供給不足助推租金漲幅領先；中小戶型居住和租房內移的動向顯現。三、部分買轉租觀望客，在限購、搖號難和高房價下，潛在的購房需求依然讓位于租房過渡，從買房需求中分離的租房需求也是租金上漲的直接原因之一。四、對案例抽樣統計，租房的提檔升級以新租、換租為主，品質類房源租金上升幅度較大，或表明偏離的租售比啟動修正。五、拆違建、禁群組等整頓措施，引導租客進入合規的租賃市場，老工房（售后公房）及城鄉結合部、城中村等低端市場租房需求擴大。六、處于高增長階段的集中式長租公寓，代理經租的分散式長短租公寓，背后的資本趨利以及商業運營和附加服務，也相應提升了區域的租金標準。截至9月30日，全市掛牌租賃房源42727套。其中，內環內房源有10247套，內外環間房源有16344套，外環外房源有16136套。

??9月20日，中共中央、國務院發布《關于完善促進消費體制機制，進一步激發居民消費潛力的若干意見》指出，促進實物消費不斷提擋升級，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。9月29日，上海市住建委等五部門聯合下發《關于進一步規范本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，推出10條具體監管舉措，明確了開展個人“租金貸”業務條件、代理經租企業須提示風險、加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任、建立并嚴格執行面談制度等要求。

??高端市場平穩增長

??9月，高端市場租賃指數上漲0.19%，漲幅環比縮小0.01個百分點。其中，一室上漲0.19%，二室上漲0.16%，三室上漲0.22%。

??除奉賢、金山、崇明區外，所監測的50個高端房源板塊，九成上漲，一成下跌。家庭類租客進入高端市場案例增加，同時追求品質的租客從商務型板塊向高端居住型板塊增多。漲幅較大的如新興城區的浦東唐鎮、浦東三林，租金分別上漲0.42%、0.33%；中心城區的普陀長壽路、長寧天山，租金分別上漲0.41%、0.35%。租借房源以二房、三房為主，上述四板塊二室戶型平均租金為9500元、10500元、11600元、11987元；三室戶型平均租金為13400元、13350元、15125元、14229元。調查顯示，高收入人群青睞豪華裝修高檔商品房或別墅案例增多，其中不乏企業高管、創業成功者。熱租的傳統CBD板塊和城市副中心板塊，如靜安南京西路、黃浦人民廣場、徐家匯、楊浦五角場，租金分別上漲0.26%、0.23%、0.22%、0.20%。此類中心城區熱門板塊需求以商務租賃或單身客為多，租金漲幅略超高端市場平均水平。上述四板塊以中小戶型需求為主，熱租的一室戶型平均租金為11116元、9829元、10468元、10189元；二室戶型平均租金為14830元、13430元、13803元、12500元。居住型板塊新建房源租金已經接近于熱門傳統商務型板塊的住房租金水平，新興高檔小區房齡新，小區硬件、社區周邊環境等優于傳統高檔小區，已成為高端市場新的關注點。

??中端改善成為主流

??9月，中端市場租賃指數上漲0.36%，漲幅環比擴大0.10個百分點。其中，二室上漲0.34%，三室上漲0.37%。

??除金山、崇明外，所監測的14個行政區租金均整體上漲。總共90個板塊中，84個上漲、6個下跌。中端市場租金漲幅由內向外逐漸減小，中心城區租金漲幅略大于新興城區。中心城區的徐匯、長寧均上漲0.40%，普陀、楊浦分別上漲0.39%、0.34%；新興城區含有遠郊板塊的青浦、奉賢分別上漲0.34%、0.32%，近郊的寶山、閔行租金分別上漲0.28%、0.27%。中端市場改善型需求集中在城市主中心、副中心板塊，漲幅領先板塊如黃浦淮海中路、靜安新客站、徐家匯、楊浦鞍山，租金分別上漲0.73%、0.63%、0.60%、0.59%。調查顯示，追求居住品質從而選擇租賃升級者增多，如板塊內低端升級至中端、生活上班兼顧升級至工作地附近、舊小區換租新小區等類型。新興城區需求集中板塊如浦東上南、松江九亭、浦東張江，租金分別上漲0.62%、0.55%、0.49%。上述三板塊特征分別為多軌交覆蓋、臨近多個商務區、產業園區就業崗位充足，這類占有資源優勢的板塊需求大于其他板塊。板塊內合租為主，二室戶型平均租金為6486元、5715元、6184元；三室戶型租金為8752元、6887元、8116元。另外，在一些資源普通的板塊，租金漲幅平緩，如寶山通河、嘉定豐莊租金均為0.17%。由于是單軌交，而且就業崗位少，使得市區通勤類需求租借意愿不高。

??低端市區需求集中

??9月，低端市場租賃指數環比上漲0.55%，漲幅擴大0.06個百分點。其中，一室上漲0.57%，二室上漲0.54%。

??所監測的全部16個行政區租金均整體上漲。總共114個板塊中，109個上漲，5個下跌。中心城區漲幅領先，如虹口、楊浦、徐匯、靜安分別上漲0.72%、0.67%、0.66%、0.63%。在新興城區，近郊的寶山、閔行、松江、青浦分別上漲0.55%、0.53%、0.47%、0.35%；遠郊的奉賢、崇明、金山分別上漲0.45%、0.22%、0.20%。9月，畢租需求釋放進入尾聲，新租戶依然踴躍。加上“五違四必”整治后產生新的合規租賃需求，推動租金上漲。低端市場租賃需求依次為新租、續租、換租。統計顯示，租金整體漲幅超過1%達16個板塊，其中13個位于中心城區。如楊浦控江路、浦東花木、虹口涼城、徐家匯，租金分別上漲1.75%、1.69%、1.33%、1.23%。四板塊一室戶型平均租金為3637元、3305元、3412元、3404元，二室戶型平均租金為4520元、4218元、4452元、4727元。調查顯示，在招工崗位集中的中心城區，臨近中央商務區或城市副中心的板塊，租金漲幅大于其它板塊。另外，市場整治，租賃人口大多轉向合規市場的售后公房密集板塊。在新興城區近郊，漲幅較大的板塊如浦東康橋、閔行古美羅陽，租金分別上漲1.63%、1.17%，這類軌交覆蓋、區位臨近中環線的板塊，人均承租面積20平方米以下、人均租金2000元以內，價格低廉、出行方便成為租客選擇原則。漲幅較小的板塊多在新興城區，如松江莘閔、閔行顓橋、松江佘山、青浦趙巷，租金分別上漲0.23%、0.20%、0.15%、0.03%。上述四板塊租客多為工作、生活在板塊內，往返市區通勤者少，成交熱門的二室戶型平均租金為2876元、3386元、2637元、2691元。抽樣顯示，這類偏遠板塊中外來人口家庭型租房比例大于獨居或合租。

??上海房屋租賃指數辦公室認為，租金三個月連漲，受供求關系變化影響。一是處在畢租旺季，求職者租房緊迫度升高；二是改善型租房持續升溫，主要集中在城市主中心、副中心板塊；三是中小戶型居住剛性和租房需求內移動向顯現。兩年來，上海房屋租賃市場租金穩中波動，未現大起大落。2016年10月至2017年9月，上海房屋租金漲跌交叉出現，但續漲或續跌最多一個月；2017年10月至2018年6月連續九個月下跌，7月反彈延續至9月。兩年來月度租金漲跌幅度在0.11%至0.42%之間，僅有一次為上漲0.74%，時屆2017年3月春節后旺季。

??目前，上海住房更多地回歸居住功能，租金穩定小幅波動，長效調控效果逐漸顯化。各類機構長租公寓作為政府引導的物業品種，占整個租賃市場供應端尚不足二成，但勢頭正勁。國家9月出臺關于完善促進消費體制機制的“若干意見”，要求促進實物消費不斷提擋升級，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃。在此背景下，房地產市場專項整治行動將嚴厲推進。10月，作為傳統租賃淡季，租金合理波動是可以預見的。（上海房屋租賃指數辦公室）