??市場綜述

??三季度主要城市高標倉庫新增供應有所回升，共有119萬平方米高標倉庫入市；其中75%位于一線城市，而二線城市新增供應則集中在武漢、杭州和成都。一線城市新增供應的集中放量也使前期受到抑制的倉儲需求得到釋放，有大面積倉儲需求的租戶抓住此次供應放量契機布局一線城市倉儲市場，使本季度吸納量達到72.7萬平方米的歷史高點，帶動全國主要城市高標倉庫總吸納量重回百萬量級，達114萬平方米。總體空置率下降0.3個百分點至8.7%，北京、蘇州和無錫三城空置率降至1%以內。主要城市高標倉庫平均租金較上季上漲0.3%，漲幅主要由深圳、北京和廣州貢獻，而大部分城市租金保持穩定。

??本季度高標倉庫租賃需求主要來自于第三方物流行業，我們在一線城市錄得百世物流、中國郵政、嘉里大通等租戶五萬至十五萬平方米的超大面積成交。另外汽車制造業如捷豹路虎和某紡織制造業租戶也各自錄得有超過十萬平方米的超大面積成交。隨著電商自建倉庫的逐步交付使用，其退租后搬遷或整合至自建倉的現象日趨增多，本季度我們又在北京及周邊地區、廣州及周邊地區、天津、沈陽看到了若干大型電商退租的案例。根據一些大型電商的自建庫交付計劃，預計未來在電商物流配送的主要節點城市中該現象還將持續，并在短期內對一些需求不活躍城市的高標倉庫市場帶來壓力。

??宏觀經濟

??由于中美貿易爭端的持續升級，中國經濟發展面臨挑戰更趨嚴峻。今年以來經濟增速漸次放緩，第三季度經濟增長速度略降至6.6%。

　　從出口數據來看，9月出口同比上升15.2%，其中對美出口"搶跑"是重要原因 企業為應對新增關稅提前實現出口推動了出口上升。但這也預示著貿易戰持續升級背景下，未來出口壓力將持續增長。

??前三季度實物商品網上零售額增長27.7%，增速繼續放緩。其占社會消費品零售總額的比重繼續上升至17.5%。

??前三季度全社會物流總額204.1萬億元，同比增長6.7%，增速與上半年和去年同期相比回落0.2個百分點。其中工業品物流和進口貨物總額可比增長分別為6.5%和3.6%，而單位與居民物品物流總額可比增長27.3%。

??消費增速放緩對物流業景氣度也有所影響。前三季度物流業景氣指數為53.1%，比去年同期回落1.8個百分點。其中同時段倉儲指數為50.9%，比去年同期回落1.5個百分點。電商物流指數也有所回落，前三季度電商物流總業務量指數平均為134.3點，比去年同期回落4.1個點，反映出電商物流業務量需求總體呈放緩態勢。

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