??導 讀 

??對于房企而言，不僅要看清相關業務的發展前景，更重要的是要確定明確的盈利模式，方可在存量時代下找到可持續性發展的生存之道。

◎  研究員 / 房玲、易天宇

??存量時代下，各大規模房企均十分重視存量資產的布局，大多數都成立了商管部門來管理旗下的存量物業。通過布局存量資產，各大房企得以獲取穩定的收入，營收結構也更加多元。下文中，我們就將分析哪類存量物業最受房企歡迎，房企對存量物業的態度又有怎樣的轉變？

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??社區商業成為趨勢，小體量“喜憂參半”

??截至2019年上半年，TOP30強上市房企均有不同程度布局存量物業。具體來看，購物中心、寫字樓、酒店這三種類型最受房企青睞，約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，長租公寓或服務式公寓也頗受房企歡迎，占比達到了約53%，而文旅、產業園、醫療&養老、物流等也均有所布局，可謂類型豐富。

??雖然大多數企業都布局有購物中心、寫字樓及酒店，但具體來看，部分企業仍有不同側重。如華潤、萬科、新城等更加側重購物中心，這一方面是因為商場類物業容易與住宅業務形成聯動，從而為周邊的住宅增值，帶來更多銷售利潤。其次，購物中心中的商鋪不僅可以出租，也能部分出售，從而快速回籠一部分的資金用于開發下個項目。整體來看，購物中心已成為大多數房企的商業發展戰略，并隨著一二線城市核心區域的商場飽和，有朝著近郊更小體量的社區商業發展趨勢。

??目前不少房企已推出自己的社區商業品牌，使商場在體量、形式、選址上更加靈活，輻射人群更加精準。以萬科為例，目前旗下商業開發與運營平臺印力集團共擁有4大產品線，其中印象匯與印象里主打片區型購物中心及社區商業，為周邊社區提供商業服務，此外如世茂的Mini Mall、大悅城的春風里等等。對于這類房企而言，如何進一步挖掘最后一公里商機，成為了當下的主要課題。

??然而即使是社區商業仍將面臨多種風險，體量小既是社區商業的優勢，同樣也是其劣勢。在商業開發無序的背景下，社區商業同質化嚴重，且更容易被周邊較大體量的大型購物中心所沖擊。特別是隨著一二線城市軌道交通的便利，業態更加齊全的大型購物中心輻射范圍變大，體量小的社區商業也將遭受更多擠壓。

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??辦公與酒店多為配套，規模有限盈利困難

??此外寫字樓也成為了多數房企的選擇，目前房企布局的大部分寫字樓都是作為旗下商業綜合體的配套，僅有少數為CBD區域的純寫字樓項目。房企通過在綜合體中加入寫字辦公等業務，不僅能夠提升整體出租率，同時也能夠打造小型的商業生態圈。除寫字樓外，酒店也成為了房企較為青睞的存量資產類型，如碧桂園、富力、金茂等。一般而言，多數房企的酒店業務都不太大，且與第三方專業機構合作的方式將酒店托管運營。

??整體來看，寫字樓與酒店更多作為商業綜合體項目的配套物業，僅有少部分房企選擇作為主要戰略發展方向，如中海的寫字樓及富力的酒店業務，同時這兩種物業類型對地段要求較高，部分房企甚至會出現難以盈利的情況。以全球最大豪華酒店資產持有人富力為例，2019年上半年富力在酒店運營業務中的營業額為33.42億元，同比增長0.4%，但扣除財務費用、所得稅及折舊攤銷費用之后，酒店營運業務凈利虧損4.20億元，同比再次擴大。不僅是富力，2019年上半年華潤、佳兆業在酒店業務中也有不同程度的虧損，可見酒店業務盈利難的現象較為普遍。此外酒店業務的前期投資成本較高，建設周期較長，市場風險也相對較高。

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??長租業務重新審視，盈利模式仍不明朗

??除了以上三種類型的存量物業外，長租公寓也成為房企布局存量資產的新寵。事實上，自2016年6月國務院推出《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》后，各方政策頻頻推動，各大房企紛紛布局長租公寓。進入2019年后，長租公寓的關注度雖有所降溫，但仍有不少企業表示將加速布局長租業務。

??以龍湖集團為例，截止2019年上半年龍湖旗下的冠寓已開業6萬余間，規模已達到國內前兩名的規模，相應不含稅租金收入達0.4億元。在半年度業績會中，龍湖表示2019年目標8萬間不變，未來將堅定按照自身節奏走。未來冠寓的重點將會是質量，將選址、運營、用戶及底層的系統全面強化，提升出租率，并預計2020年將會實現微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產接近70%。除了龍湖外，中駿、旭輝等房企也將大力拓展長租業務，其中中駿未來三至五年將達到5到10萬間的布局，而旭輝則與平安不動產合作計劃3年內將投資100億用于住房租賃項目的投資。

??值得注意的是，隨著近兩年來的快速發展，長租市場也顯露出了一系列的問題，如哄抬租金、租金貸暴雷、甲醛超標，此外長租公寓的盈利問題也一時難以解決，部分房企對于長租業務的態度出現了一定的轉變。

??其中一些房企選擇剝離長租公寓業務，如朗詩、遠洋。2019年5月朗詩綠色集團發布公告稱，將處于虧損階段的長租公寓業務及其他四項非地產業務剝離至控股公司朗詩集團。據悉，在近10億的出售交易中，朗詩將以共計約8.99億元的價格出售旗下的三家長租業務公司。對此朗詩綠色集團表示，剝離長租等業務將有助于提高公司的盈利能力，從而成為業務清晰的專業化綠色地產公司，提升股東價值。事實上，自2016年底開啟長租公寓業務來，朗詩寓的規模發展迅速，但虧損也在逐年擴大。2018年朗詩長租公寓業務分部利潤[1]為負1.9億元，同比擴大了331%。若粗略計算2018年朗詩毛利潤之上剝離長租業務虧損扣除的1.9億，可以為企業帶來約2-3個點的毛利率提升。

??還有部分企業選擇暫時放緩或縮小規模，如碧桂園、深業集團等。2019年8月在中期業績會中，碧桂園表示將暫時把“長租城市”計劃往后延，并未有再提三年100萬套的目標。2019年9月，深業集團表示，兩年前被轉做長租公寓的420套住宅，目前將計劃重啟銷售。這些舉措的背后，都可以看出房企對于長租公寓的態度正在悄然改變，而長租公寓周期長、盈利難的問題一直無法有效解決。

??[1]分部利潤指各分部所賺取的利潤，不包括銀行存款利息收益、計入綜合全面收益表的公司費用及財務費用。

??小結：整體來看，隨著政策的各方位收緊以及存量時代的到來，房企的多元轉型是“箭在弦上不得不發”，布局的存量資產類型也廣泛多樣。然而對于大多數的房企而言，要在存量領域找到一個與原有住宅業務利潤規模相當的行業絕非易事，不管是長租還是辦公、文旅還是養老醫療等，這些業務要么規模有限、利潤微薄，要么周期漫長、風險較大。對于房企而言，不僅要看清相關業務的發展前景，更重要的是要確定明確的盈利模式，方可在存量時代下找到可持續性發展的生存之道。