??導 讀 

??以中海、華潤、越秀等為代表的國企央企，他們在融資市場上能以更低的價格借到更多的錢。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??2019年房地產融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資難度和成本持續(xù)上漲；2020年一季度疫情爆發(fā)，更加考驗企業(yè)的資金運營和承受能力。在此背景下，誰最能借錢也是決定企業(yè)命運的重要因素之一。什么叫最能借錢，我們可以從三個方面去衡量：

??1、誰能借到更多的錢？借到更多的錢，意味著房企有更多的資本去維持運營、擴張發(fā)展，在行業(yè)集中度不斷提升的形勢下，也能更好的把握收并購等機會。2、誰能借到更便宜的錢？借錢不能只看規(guī)模，也要看成本，成本太高會影響企業(yè)以后的再融資，也會擠壓利潤空間，對盈利能力產生影響。3、誰能借到更加長期的錢？目前房地產整體融資環(huán)境趨緊，在成本合適的條件下，企業(yè)如果能借到長期的錢，短期再融資壓力將大大減小。由此，我們從2019年末房企現(xiàn)金持有量、總有息負債規(guī)模、加權平均融資成本、現(xiàn)金短債比、長短債比、凈負債率等指標對50家典型房企[1]進行綜合性比較。我們發(fā)現(xiàn)中海、華潤、龍湖等企業(yè)最能借錢，他們的融資成本屬于行業(yè)極低水平，借到的錢相對便宜；債務期限相對較長，債務結構健康，短期償付風險極低；與此同時，由于這些企業(yè)發(fā)展規(guī)模相對較大，而房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房企融資規(guī)模和銷售規(guī)模基本呈正相關，因此他們的借到的錢也更多。

??[1] 50家行業(yè)典型上市房企：萬科A、新城發(fā)展、金科股份、大悅城控股、中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、世茂房地產、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光地產、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業(yè)集團、美的置業(yè)、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲地產、建業(yè)地產、越秀地產、建發(fā)國際、寶龍地產、首創(chuàng)置業(yè)、弘陽地產、保利置業(yè)集團、德信中國、當代置業(yè)、花樣年、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業(yè)、國瑞置業(yè)、朗詩綠色集團、大發(fā)地產、合生創(chuàng)展集團、銀城國際、陽光100

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??中海等國企央企融資優(yōu)勢顯著

??以中海、華潤、越秀等為代表的國企央企，他們在融資市場上能以更低的價格借到更多的錢。一方面他們有國資股東背書，相應的房企的未來償債風險不大，另一方面，由于股東歷來對它們的負債杠桿率以及盈利有一定的紅線，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健。具體以中海為例。由于中海于行業(yè)的領先地位，以及優(yōu)秀的盈利能力，加上央企背景的背書，中海融資除了在銀行貸款融資方面有不可比擬的優(yōu)勢之外，在其他銀行間等債券融資市場的融資更是得心應手，經常發(fā)行數(shù)額較大，利率極低，年限較長的種類多樣的債券。如2015年7月及11月發(fā)行合共10億歐元債券，利率低至1.70%，刷新了當時上市房企境外債的最低利率，還是中國地產商首次發(fā)行歐元債；到2019年在整體行業(yè)融資環(huán)境不放松下中海融資表現(xiàn)亮眼，2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協(xié)議，貸款成本處于同期同類行業(yè)中最低水平之一， 7月成功發(fā)行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券，發(fā)行利率也創(chuàng)行業(yè)記錄。

??利用這些優(yōu)秀的融資優(yōu)勢，中海歷年的加權平均融資成本一直屬于行業(yè)地位，2019年其加權融資成本4.21%，同比下降0.08個百分點，處于行業(yè)極低水平。中海歷年來的負債指標表現(xiàn)優(yōu)秀，截至2019年年末，中海地產持有現(xiàn)金達954.47億元，較年初上升了9%；現(xiàn)金短債比2.98、長短期債務比4.92。凈負債率與2018年大致持平，為32.69%，處于40%以下的行業(yè)較低水平。穩(wěn)健的財務情況以及較低的杠桿率，能夠讓中海在當前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C遇，為未來加速擴張打下基礎。

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??龍湖等民營企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健備受青睞

??除了央企之外，也有部分規(guī)模民營房企的融資能力較強，他們雖不及部分央企融資成本低杠桿率低，但他們在發(fā)展過程中杠桿使用更加靈活，憑借優(yōu)秀的運營能力發(fā)展速度較快，同時也將財務杠桿和成本控制在良好的水平，比如萬科、龍湖等。具體以龍湖為例。龍湖的融資主要以信用債以及開發(fā)貸款為主，歷年來涉及的融資渠道主要為公司債、中期票據(jù)、境外優(yōu)先票據(jù)、境外銀行貸款、美元債、點心債、綠色債券、住房專項租賃債券、銀行貸款、長租基金、養(yǎng)老基金等，融資方式多元且多為信用債，債券相對透明清晰較受投資者信任和青睞，近年來企業(yè)憑借穩(wěn)健的發(fā)展在發(fā)債上創(chuàng)行業(yè)記錄，如2019年9月9日，龍湖集團成功完成8.5億美元10年期債券發(fā)行定價，票息3.95%，此次交易創(chuàng)造了近兩年來中國民營房地產企業(yè)首筆10年期發(fā)行、中國房地產企業(yè)最大規(guī)模10年期發(fā)行等記錄。截至2019年年末，龍湖平均融資成本4.54%，凈負債率51.02%，均屬于行業(yè)極低水平，且債務結構持續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)金短債比4.38，長短債比達到9.48，分別同比增加0.14和0.28，據(jù)此，龍湖2019年末債務的平均年限長達6.04年。強大的融資實力有利于房企在拿地開發(fā)以及規(guī)模擴張方面更好進取，從而能有余力面對行業(yè)的變革，且有余力在此疫情下抓住機會實現(xiàn)企業(yè)的進一步擴張。

??總體來看，2019年在房企銷售增速下降的情況下，房企現(xiàn)金增速也放緩，現(xiàn)金短債比整體下落，但仍屬于可控范圍內，短期資金流動壓力不大。長期來看，出于對行業(yè)局勢變化更加頻繁的考量，大部分房企也積極進行債務結構的優(yōu)化，凈負債率實現(xiàn)下降，但從2019年融資環(huán)境來看，房地產融資調控頻繁且不放松，這使得房企融資成本上升，再次破七。2020年在新冠疫情的持續(xù)影響下，房企開工銷售等受到影響，部分現(xiàn)金流緊張的中小房企接連出現(xiàn)債務違約以及破產事件，在此情況下，房企2020年還需將銷售回款放在第一位，以應對市場變化。此外，優(yōu)秀的融資能力是房企能夠穿越周期的重要法寶，房企應積極修煉內功，拓展融資渠道提升融資實力。